第六節(jié) 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設(shè)定登記
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設(shè)定登記是指初始土地登記后，對(duì)一宗地上新設(shè)定的集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
一、基本概念
（一）集體土地所有權(quán)
所謂集體土地所有權(quán)，是指中國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。它是中國(guó)社會(huì)主義土地公有制的另一種形式。
（二）集體土地使用權(quán)
所謂農(nóng)民集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來(lái)的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。農(nóng)業(yè)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；集體土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地主要包括農(nóng)村住宅建設(shè)用地、農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地等；“四荒”地是指農(nóng)村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”，包括荒地、荒草和荒水等，屬于未利用土地。耕地、林地、草原以及國(guó)有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”。
二、法律特征
（一）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)主體
集體土地所有權(quán)主體，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體三種，屬于不同主體所有的土地由不同的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。
集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。具體為：（1）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職、職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請(qǐng)宅基地；（2）集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，則必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)；（3）集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會(huì)單位和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)經(jīng)承包、租賃或拍賣的對(duì)象是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上的村民代表的同意。
（二）國(guó)家為了公共利益的需要可以征用集體土地
在我國(guó)不得買賣土地所有權(quán)。但國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公益事業(yè)，可以征用集體土地。凡符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定征用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。農(nóng)民集體所有的土地在依法辦理了土地征用手續(xù)后，即成為國(guó)有土地，農(nóng)民集體不能再對(duì)國(guó)家已經(jīng)依法征用的土地主張所有權(quán)。
（三）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審批
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十九條至第六十二條規(guī)定：
1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，也可以經(jīng)批準(zhǔn)與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)。興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)；
2、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)；
3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。
（四）農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物，不得重建、擴(kuò)建。
（五）集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營(yíng)
根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳1999年月21日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》（國(guó)辦發(fā)102號(hào)）精神：（集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要與治理開(kāi)發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，合同或協(xié)議經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行；集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過(guò)承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長(zhǎng)不得超過(guò)五十年；權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營(yíng)的權(quán)利。但在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營(yíng)時(shí)，要經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記和抵押登記。
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設(shè)定登記是指初始土地登記后，對(duì)一宗地上新設(shè)定的集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
一、基本概念
（一）集體土地所有權(quán)
所謂集體土地所有權(quán)，是指中國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。它是中國(guó)社會(huì)主義土地公有制的另一種形式。
（二）集體土地使用權(quán)
所謂農(nóng)民集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來(lái)的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。農(nóng)業(yè)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；集體土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地主要包括農(nóng)村住宅建設(shè)用地、農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地等；“四荒”地是指農(nóng)村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”，包括荒地、荒草和荒水等，屬于未利用土地。耕地、林地、草原以及國(guó)有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”。
二、法律特征
（一）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)主體
集體土地所有權(quán)主體，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體三種，屬于不同主體所有的土地由不同的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。
集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。具體為：（1）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職、職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請(qǐng)宅基地；（2）集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，則必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)；（3）集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會(huì)單位和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)經(jīng)承包、租賃或拍賣的對(duì)象是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上的村民代表的同意。
（二）國(guó)家為了公共利益的需要可以征用集體土地
在我國(guó)不得買賣土地所有權(quán)。但國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公益事業(yè)，可以征用集體土地。凡符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定征用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。農(nóng)民集體所有的土地在依法辦理了土地征用手續(xù)后，即成為國(guó)有土地，農(nóng)民集體不能再對(duì)國(guó)家已經(jīng)依法征用的土地主張所有權(quán)。
（三）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審批
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十九條至第六十二條規(guī)定：
1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，也可以經(jīng)批準(zhǔn)與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)。興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)；
2、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)；
3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。
（四）農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物，不得重建、擴(kuò)建。
（五）集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營(yíng)
根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳1999年月21日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》（國(guó)辦發(fā)102號(hào)）精神：（集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要與治理開(kāi)發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，合同或協(xié)議經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行；集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過(guò)承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長(zhǎng)不得超過(guò)五十年；權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營(yíng)的權(quán)利。但在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營(yíng)時(shí)，要經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記和抵押登記。