二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值
（一）成交價(jià)格
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易—買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、購(gòu)買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。
理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
（1）賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者想盡量多賣一些錢(qián)，賣者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意接受的（簡(jiǎn)稱最低賣價(jià)），買者的出價(jià)必須高于這個(gè)他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。
（2）買價(jià)也可稱為需求價(jià)格，是站在買者的角度，指買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者想盡量少花一些錢(qián)，買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意支付的價(jià)格（簡(jiǎn)稱買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)價(jià)格他才愿意購(gòu)買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。
（3）賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)（重要考點(diǎn)）
例題2．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的時(shí)，交易才會(huì)成功。（2003年試題）
A．高于
B．等于
C．低于
D．不高于
E．不等于
答案：AB
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。嚴(yán)格地說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：（重要考點(diǎn)）
①公開(kāi)市場(chǎng)。
②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。
③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對(duì)價(jià)格都沒(méi)有控制的力量，沒(méi)有顯著的影響力。
④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。
⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響；賣者總想多賣一些錢(qián)，買者總想少付一些錢(qián)。
⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對(duì)象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場(chǎng)行情。
⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購(gòu)買。
成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。在目前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)看，協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)。（重要考點(diǎn)）造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。
（一）成交價(jià)格
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易—買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、購(gòu)買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。
理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
（1）賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者想盡量多賣一些錢(qián)，賣者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意接受的（簡(jiǎn)稱最低賣價(jià)），買者的出價(jià)必須高于這個(gè)他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。
（2）買價(jià)也可稱為需求價(jià)格，是站在買者的角度，指買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者想盡量少花一些錢(qián)，買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意支付的價(jià)格（簡(jiǎn)稱買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)價(jià)格他才愿意購(gòu)買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。
（3）賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)（重要考點(diǎn)）
例題2．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的時(shí)，交易才會(huì)成功。（2003年試題）
A．高于
B．等于
C．低于
D．不高于
E．不等于
答案：AB
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。嚴(yán)格地說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：（重要考點(diǎn)）
①公開(kāi)市場(chǎng)。
②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。
③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對(duì)價(jià)格都沒(méi)有控制的力量，沒(méi)有顯著的影響力。
④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。
⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響；賣者總想多賣一些錢(qián)，買者總想少付一些錢(qián)。
⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對(duì)象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場(chǎng)行情。
⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購(gòu)買。
成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。在目前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)看，協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)。（重要考點(diǎn)）造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。