第三節(jié) 房地產供求與價格
供求理論是市場運行的基礎理論，也是房地產市場運行和價格變動的核心理論。房地產市場的波動，房地產價格（或租金，下同）水平的高低及其變動，從經濟學上講，是由房地產的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果，其中，待租售的房地產（包括新開發(fā)的增量房地產和已有的存量房地產）形成了市場的供給面，房地產的消費者（即房地產購買者或承租者，下同）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產價格的影響，要么是通過影響房地產供給，要么是通過影響房地產需求，要么是通過同時影響房地產的供給和需求來實現的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產市場走向和房地產價格漲落，應當首先分析它將如何影響房地產的供給和需求。因此，認識房地產的供給、需求及其與房地產價格之間的關系，對于房地產估價是十分重要的。
一、房地產需求
（一）房地產需求的含義
房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買（或承租，下同）的數量。需求與需要既相關又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，既有購買欲望；二是消費者有能力購買，既有支付能力。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。在確定（調查、估計、預測）需求時，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產的需要是無止境的。
房地產市場需求是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量。即市場需求是所有消費者需求的總和。
（二）決定房地產需求量的因素
某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②消費者的收入水平，③消費者的偏好；④相關物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。（重要考點）它們對房地產需求量的影響分別如下：
（1）該種房地產的價格水平。一般地說，某種房地產的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關系一般也如此。由于需求量與價格負相關的這種關系很普遍，經濟學家稱之為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。（重要考點）炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現象在當時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。
供求理論是市場運行的基礎理論，也是房地產市場運行和價格變動的核心理論。房地產市場的波動，房地產價格（或租金，下同）水平的高低及其變動，從經濟學上講，是由房地產的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果，其中，待租售的房地產（包括新開發(fā)的增量房地產和已有的存量房地產）形成了市場的供給面，房地產的消費者（即房地產購買者或承租者，下同）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產價格的影響，要么是通過影響房地產供給，要么是通過影響房地產需求，要么是通過同時影響房地產的供給和需求來實現的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產市場走向和房地產價格漲落，應當首先分析它將如何影響房地產的供給和需求。因此，認識房地產的供給、需求及其與房地產價格之間的關系，對于房地產估價是十分重要的。
一、房地產需求
（一）房地產需求的含義
房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買（或承租，下同）的數量。需求與需要既相關又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，既有購買欲望；二是消費者有能力購買，既有支付能力。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。在確定（調查、估計、預測）需求時，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產的需要是無止境的。
房地產市場需求是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量。即市場需求是所有消費者需求的總和。
（二）決定房地產需求量的因素
某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②消費者的收入水平，③消費者的偏好；④相關物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。（重要考點）它們對房地產需求量的影響分別如下：
（1）該種房地產的價格水平。一般地說，某種房地產的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關系一般也如此。由于需求量與價格負相關的這種關系很普遍，經濟學家稱之為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。（重要考點）炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現象在當時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。