土地使用權(quán)人自國(guó)家取得出讓或者劃撥土地使用權(quán)。前者是土地使用權(quán)人通過(guò)向國(guó)家支付出讓金而取得的；后者是無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》僅允許依法取得的出讓土地使用權(quán)以法人股的方式作價(jià)出資入股，用于合資、合作經(jīng)營(yíng)或者其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資入股與轉(zhuǎn)讓、抵押、出租相區(qū)別。土地使用權(quán)人通過(guò)出讓方式取得的權(quán)利具有相對(duì)的獨(dú)立性，在土地使用權(quán)存續(xù)期間，權(quán)利人對(duì)出讓土地享有占有、使用、收益和部分處分權(quán)。作價(jià)出資入股、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租是出讓土地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容。雖然它們權(quán)利存續(xù)期限都不得逾越出讓合同的約定，但它們的目的不同：作價(jià)出資入股是出讓土地使用權(quán)人獲取股利的方式；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租則是為實(shí)現(xiàn)土地要素橫向流動(dòng)，使各種生產(chǎn)要素自由結(jié)合、合理配置。若土地使用權(quán)人不能夠通過(guò)利用土地實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期利益，則允許其將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租給其他人；土地使用權(quán)抵押則具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。
劃撥土地使用權(quán)可否進(jìn)入市場(chǎng)則是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。鑒于國(guó)有土地市場(chǎng)發(fā)展緩慢，大量城市土地都是劃撥土地，增加城市用地單純靠征用集體土地又受諸多法律限制，允許劃撥土地使用權(quán)一定條件下，有限制地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)現(xiàn)實(shí)的要求，也是鼓勵(lì)原土地使用者節(jié)約用地、合理用地，防止土地閑置、浪費(fèi)，發(fā)揮土地利用效能，確保國(guó)土資源不流失，達(dá)到土地資源合理利用和優(yōu)化配置的客觀需要。劃撥土地使用權(quán)若作價(jià)出資入股，需要補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)繳出讓金，既充分體現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，也利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并可避免房地產(chǎn)私下交易造成國(guó)家土地收益的流失。其具體操作是：依據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土字發(fā)[2001]44號(hào)“關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知”，企業(yè)改制時(shí)，依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。以劃撥土地使用權(quán)經(jīng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的價(jià)值和土地出讓金構(gòu)成的出讓土地使用權(quán)的價(jià)值，折合成股本，出資者享有在投資公司中的股權(quán)。
在中國(guó)這樣的農(nóng)地資源相對(duì)稀缺的農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)有限。集體土地使用權(quán)的客體是農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地以及法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，大多以耕地為主。保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)重要的基本國(guó)策，法律不允許集體土地使用權(quán)的自由流通，即是出于保護(hù)耕地和其他農(nóng)業(yè)用地的考慮，避免農(nóng)村集體土地的流失。這種限制在一定程度上是必要的。在鄉(xiāng)下，在數(shù)量上占著地位的神，無(wú)疑是土地。[5]衣食之源、生存之本的耕地是活命田，絕對(duì)不可以流轉(zhuǎn)似乎成了定律。但隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)代化耕作和大量農(nóng)民工告別面朝黃土背朝天的生活，農(nóng)民承包的土地入股分紅成為時(shí)髦的話(huà)題。十年前，土地股份合作社首先出現(xiàn)于廣東南海。十年來(lái)，這一形式相繼在江蘇、陜西、四川等地實(shí)施。[6]將農(nóng)村土地資源轉(zhuǎn)變成土地資本已成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新思路。除此以外，在集體所有的土地中有相當(dāng)?shù)摹八幕摹钡兀@部分土地需要投入大量的物力，經(jīng)歷漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)，采取靈活的利用方式，允許將之作價(jià)出資入股，則可調(diào)動(dòng)農(nóng)民開(kāi)發(fā)治理的積極性，也可實(shí)現(xiàn)資源的充分利用。
劃撥土地使用權(quán)可否進(jìn)入市場(chǎng)則是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。鑒于國(guó)有土地市場(chǎng)發(fā)展緩慢，大量城市土地都是劃撥土地，增加城市用地單純靠征用集體土地又受諸多法律限制，允許劃撥土地使用權(quán)一定條件下，有限制地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)現(xiàn)實(shí)的要求，也是鼓勵(lì)原土地使用者節(jié)約用地、合理用地，防止土地閑置、浪費(fèi)，發(fā)揮土地利用效能，確保國(guó)土資源不流失，達(dá)到土地資源合理利用和優(yōu)化配置的客觀需要。劃撥土地使用權(quán)若作價(jià)出資入股，需要補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)繳出讓金，既充分體現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，也利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并可避免房地產(chǎn)私下交易造成國(guó)家土地收益的流失。其具體操作是：依據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土字發(fā)[2001]44號(hào)“關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知”，企業(yè)改制時(shí)，依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。以劃撥土地使用權(quán)經(jīng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的價(jià)值和土地出讓金構(gòu)成的出讓土地使用權(quán)的價(jià)值，折合成股本，出資者享有在投資公司中的股權(quán)。
在中國(guó)這樣的農(nóng)地資源相對(duì)稀缺的農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)有限。集體土地使用權(quán)的客體是農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地以及法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，大多以耕地為主。保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)重要的基本國(guó)策，法律不允許集體土地使用權(quán)的自由流通，即是出于保護(hù)耕地和其他農(nóng)業(yè)用地的考慮，避免農(nóng)村集體土地的流失。這種限制在一定程度上是必要的。在鄉(xiāng)下，在數(shù)量上占著地位的神，無(wú)疑是土地。[5]衣食之源、生存之本的耕地是活命田，絕對(duì)不可以流轉(zhuǎn)似乎成了定律。但隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)代化耕作和大量農(nóng)民工告別面朝黃土背朝天的生活，農(nóng)民承包的土地入股分紅成為時(shí)髦的話(huà)題。十年前，土地股份合作社首先出現(xiàn)于廣東南海。十年來(lái)，這一形式相繼在江蘇、陜西、四川等地實(shí)施。[6]將農(nóng)村土地資源轉(zhuǎn)變成土地資本已成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新思路。除此以外，在集體所有的土地中有相當(dāng)?shù)摹八幕摹钡兀@部分土地需要投入大量的物力，經(jīng)歷漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)，采取靈活的利用方式，允許將之作價(jià)出資入股，則可調(diào)動(dòng)農(nóng)民開(kāi)發(fā)治理的積極性，也可實(shí)現(xiàn)資源的充分利用。