房地產(chǎn)征收的補償和安置
1.集體土地征收補償和安置
1.1 征地補償費用的含義和構成（主要三項）
土地補償費（按原用途補償）－對土地的補償
安置補助費－對人員的補償
地上附著物和青苗補償費－對附著物的補償
1.2 征地補償?shù)牟襟E
辦理征地補償?shù)怯?BR> 確定征地補償標準
擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見
對征地補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調
協(xié)調不成的由批準征收土地的政府裁決
征地補償安置方案組織實施
由市縣人民政府批準后，由市縣土地管理部門實施
征地補償費用的使用
土地補償費－歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有
地上附著物及青苗補償費－歸地上附著物及青苗的所有者所有
安置補助費－?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤趧恿?BR> 由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，支付給組織
由企業(yè)安置的，支付給安置單位
實行貨幣安置的，發(fā)放給每個被安置的人
1.3 征地補償?shù)臉藴?BR> 1.3.1 耕地的補償標準
土地補償費
為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6～10倍
安置補助費
總安置補助費＝需安置的人數(shù)×每一個安置的人口的安置補助標準
需安置的人數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算
每個需安置的人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍
但每公頃被征收耕地的安置補助費不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍
如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的 30倍
地上附著物補償費
由省級規(guī)定
青苗補償費
可以移植的，支付移植費
不能移植的，給予合理補償或作價收購，由省級規(guī)定
安排被征地農(nóng)民的社會保障費用
社會保障資金原則上由農(nóng)民個人、農(nóng)村集體和當事政府三方共同承擔，具體比例結合當?shù)厍闆r確定
資金主要從安置補助費和土地補償費中安排，不足以支付的，由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q
【例題·多選題】【典型例題】征收耕地的補償費用包括（ ）。
A.土地補償費
B.征地管理費
C.地上附著物補償費
D.青苗補償費
E.安置補助費
[答案]ACDE
1.3.2 征收其它土地的補償標準
由省級政府參照征收耕地的標準規(guī)定
1.3.3 征收城市郊區(qū)菜地的補償標準
除以上三項外，還需繳納新菜地開發(fā)建設基金
菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘
1.3.4 大中型水利水電工程建設征地補償標準
大中型水利水電工程補償標準由國務院另行規(guī)定
聽證制度
1.4 被征地農(nóng)民的安置
貨幣安置
保障安置
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
重新?lián)駱I(yè)安置
入股分紅安置
異地移民安置
2.房屋拆遷補償和安置
2.1 房屋拆遷補償?shù)膶ο?BR> 補償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權人而不是使用人
所有權人包括公民和法人
2.2 房屋拆遷補償方式
貨幣補償
以房地產(chǎn)市場評估價格確定
產(chǎn)權調換
拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價格進行結算調換差價的行為
補償方式規(guī)定（兩種特殊情況）
拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，只進行貨幣補償
拆遷租賃用房時，無法解除租賃關系的，應實行產(chǎn)權調換
除此以外可以選擇補償類型
【例題·多選題】【典型例題】房屋拆遷補償形式有（ ）。
A.產(chǎn)權調換
B.貨幣補償
C.異地安置
D.房屋以外的其它實物補償
E.入股分紅安置
[答案]AB
[解析]注意要分清房屋拆遷補償?shù)男问?，和征收集體土地安置的形式。
2.3 特殊情況的房屋拆遷補償
出租房屋的拆遷補償
無法解除租賃關系的，應實行產(chǎn)權調換
產(chǎn)權不明確房屋的拆遷補償
向公證機關辦理證據(jù)保全
辦理公證
對公證機關出具的法律文書立案歸檔以備查用后，可進行拆遷
設有抵押權房屋的拆遷補償
首先認定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押
及時通知抵押權人
能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權人認可
不能解除抵押合同的，按清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押權人向抵押人追?BR> 拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償
對公益事業(yè)用房的認定
一是根據(jù)其服務對象，是共享性的還是排他性的
二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營，是否以盈利為目的
補償方式
根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進行重新建設或者進行補償
如采用貨幣補償，應通過評估確定價格，通常采用成本法評估
臨時建筑、違章建筑的拆遷補償
臨時建筑
超過批準期限的，不予補償
未超過批準期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償
違章建筑
是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認定，拆遷主管部門無權認定
對違章建筑，不予補償
對經(jīng)規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償
2.4 貨幣補償?shù)难a償費用和標準
房地產(chǎn)補償費
根據(jù)市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格
搬遷補助費
由省級規(guī)定，對不可重新利用的動產(chǎn)，根據(jù)殘余價值給予補償
過渡補助費
根據(jù)市場租金結合過渡期限確定
停產(chǎn)停業(yè)補償費
貨幣補償?shù)幕虺凶獾模數(shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限
產(chǎn)權調換的－期限截止至產(chǎn)權調換房屋交付日期
安置補償費
支付房地產(chǎn)補償費尚不能使被征收人購買適當住房的，可支付安置補助費
安置補償費與房地產(chǎn)補償費之和，不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格
符合廉租房和經(jīng)濟適用房標準的，應提供
2.5 房屋產(chǎn)權調換
應當以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權調換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結清產(chǎn)權調換的差價
2.6 拆遷補償費用確定的程序
被拆遷房屋調查登記
調查后作出拆遷補償方案，報作出征收決定的縣級以上政府批準，然后予以公告
被拆遷房屋的估價
估價由具有房地產(chǎn)估價資質的機構來確定
縣級以上政府確定一批估價機構供選擇
選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等
作出拆遷補償估價報告后，應首先經(jīng)房地產(chǎn)估價專家委員會評審，才可以作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)
對拆遷補償估價報告有異議的，可以在收到報告后10日內，以書面形式向房地產(chǎn)估價專家委員會申請重新評審
拆遷補償協(xié)議的簽訂
由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，具有法律效力
達不成拆遷補償協(xié)議或者所有權人不明確的，由拆遷人報請縣級以上人民政府，根據(jù)拆遷補償方案作出拆遷補償決定
權利人和利害人對拆遷補償決定不服的，可以行政復議，也可以行政訴訟，逾期不申請復議或訴訟而又不履行的，可以由縣經(jīng)以上政府或法院強制拆遷
【例題·單選題】【典型例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拆遷一建筑面積為1000㎡的賓館，該賓館目前市場價為3000元/㎡,八成新，擬采用產(chǎn)權調換方式，調換房屋的目前市場價為3500元/㎡,建筑面積為900㎡，九成新。雙方的結算差價為（ ）萬元。
A.10
B.15
C.30
D.43.5
[答案]B
[解析]應當以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權調換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結清產(chǎn)權調換的差價。
被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為3000×1000＝300（萬元）
產(chǎn)權調換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為3500×900＝315（萬元）
差價＝315-300＝15（萬元）
1.集體土地征收補償和安置
1.1 征地補償費用的含義和構成（主要三項）
土地補償費（按原用途補償）－對土地的補償
安置補助費－對人員的補償
地上附著物和青苗補償費－對附著物的補償
1.2 征地補償?shù)牟襟E
辦理征地補償?shù)怯?BR> 確定征地補償標準
擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見
對征地補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調
協(xié)調不成的由批準征收土地的政府裁決
征地補償安置方案組織實施
由市縣人民政府批準后，由市縣土地管理部門實施
征地補償費用的使用
土地補償費－歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有
地上附著物及青苗補償費－歸地上附著物及青苗的所有者所有
安置補助費－?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤趧恿?BR> 由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，支付給組織
由企業(yè)安置的，支付給安置單位
實行貨幣安置的，發(fā)放給每個被安置的人
1.3 征地補償?shù)臉藴?BR> 1.3.1 耕地的補償標準
土地補償費
為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6～10倍
安置補助費
總安置補助費＝需安置的人數(shù)×每一個安置的人口的安置補助標準
需安置的人數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算
每個需安置的人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍
但每公頃被征收耕地的安置補助費不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍
如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的 30倍
地上附著物補償費
由省級規(guī)定
青苗補償費
可以移植的，支付移植費
不能移植的，給予合理補償或作價收購，由省級規(guī)定
安排被征地農(nóng)民的社會保障費用
社會保障資金原則上由農(nóng)民個人、農(nóng)村集體和當事政府三方共同承擔，具體比例結合當?shù)厍闆r確定
資金主要從安置補助費和土地補償費中安排，不足以支付的，由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q
【例題·多選題】【典型例題】征收耕地的補償費用包括（ ）。
A.土地補償費
B.征地管理費
C.地上附著物補償費
D.青苗補償費
E.安置補助費
[答案]ACDE
1.3.2 征收其它土地的補償標準
由省級政府參照征收耕地的標準規(guī)定
1.3.3 征收城市郊區(qū)菜地的補償標準
除以上三項外，還需繳納新菜地開發(fā)建設基金
菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘
1.3.4 大中型水利水電工程建設征地補償標準
大中型水利水電工程補償標準由國務院另行規(guī)定
聽證制度
1.4 被征地農(nóng)民的安置
貨幣安置
保障安置
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
重新?lián)駱I(yè)安置
入股分紅安置
異地移民安置
2.房屋拆遷補償和安置
2.1 房屋拆遷補償?shù)膶ο?BR> 補償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權人而不是使用人
所有權人包括公民和法人
2.2 房屋拆遷補償方式
貨幣補償
以房地產(chǎn)市場評估價格確定
產(chǎn)權調換
拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價格進行結算調換差價的行為
補償方式規(guī)定（兩種特殊情況）
拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，只進行貨幣補償
拆遷租賃用房時，無法解除租賃關系的，應實行產(chǎn)權調換
除此以外可以選擇補償類型
【例題·多選題】【典型例題】房屋拆遷補償形式有（ ）。
A.產(chǎn)權調換
B.貨幣補償
C.異地安置
D.房屋以外的其它實物補償
E.入股分紅安置
[答案]AB
[解析]注意要分清房屋拆遷補償?shù)男问?，和征收集體土地安置的形式。
2.3 特殊情況的房屋拆遷補償
出租房屋的拆遷補償
無法解除租賃關系的，應實行產(chǎn)權調換
產(chǎn)權不明確房屋的拆遷補償
向公證機關辦理證據(jù)保全
辦理公證
對公證機關出具的法律文書立案歸檔以備查用后，可進行拆遷
設有抵押權房屋的拆遷補償
首先認定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押
及時通知抵押權人
能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權人認可
不能解除抵押合同的，按清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押權人向抵押人追?BR> 拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償
對公益事業(yè)用房的認定
一是根據(jù)其服務對象，是共享性的還是排他性的
二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營，是否以盈利為目的
補償方式
根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進行重新建設或者進行補償
如采用貨幣補償，應通過評估確定價格，通常采用成本法評估
臨時建筑、違章建筑的拆遷補償
臨時建筑
超過批準期限的，不予補償
未超過批準期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償
違章建筑
是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認定，拆遷主管部門無權認定
對違章建筑，不予補償
對經(jīng)規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償
2.4 貨幣補償?shù)难a償費用和標準
房地產(chǎn)補償費
根據(jù)市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格
搬遷補助費
由省級規(guī)定，對不可重新利用的動產(chǎn)，根據(jù)殘余價值給予補償
過渡補助費
根據(jù)市場租金結合過渡期限確定
停產(chǎn)停業(yè)補償費
貨幣補償?shù)幕虺凶獾模數(shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限
產(chǎn)權調換的－期限截止至產(chǎn)權調換房屋交付日期
安置補償費
支付房地產(chǎn)補償費尚不能使被征收人購買適當住房的，可支付安置補助費
安置補償費與房地產(chǎn)補償費之和，不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格
符合廉租房和經(jīng)濟適用房標準的，應提供
2.5 房屋產(chǎn)權調換
應當以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權調換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結清產(chǎn)權調換的差價
2.6 拆遷補償費用確定的程序
被拆遷房屋調查登記
調查后作出拆遷補償方案，報作出征收決定的縣級以上政府批準，然后予以公告
被拆遷房屋的估價
估價由具有房地產(chǎn)估價資質的機構來確定
縣級以上政府確定一批估價機構供選擇
選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等
作出拆遷補償估價報告后，應首先經(jīng)房地產(chǎn)估價專家委員會評審，才可以作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)
對拆遷補償估價報告有異議的，可以在收到報告后10日內，以書面形式向房地產(chǎn)估價專家委員會申請重新評審
拆遷補償協(xié)議的簽訂
由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，具有法律效力
達不成拆遷補償協(xié)議或者所有權人不明確的，由拆遷人報請縣級以上人民政府，根據(jù)拆遷補償方案作出拆遷補償決定
權利人和利害人對拆遷補償決定不服的，可以行政復議，也可以行政訴訟，逾期不申請復議或訴訟而又不履行的，可以由縣經(jīng)以上政府或法院強制拆遷
【例題·單選題】【典型例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拆遷一建筑面積為1000㎡的賓館，該賓館目前市場價為3000元/㎡,八成新，擬采用產(chǎn)權調換方式，調換房屋的目前市場價為3500元/㎡,建筑面積為900㎡，九成新。雙方的結算差價為（ ）萬元。
A.10
B.15
C.30
D.43.5
[答案]B
[解析]應當以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權調換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結清產(chǎn)權調換的差價。
被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為3000×1000＝300（萬元）
產(chǎn)權調換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為3500×900＝315（萬元）
差價＝315-300＝15（萬元）