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二、剩余法的基本公式
利用剩余法評估土地價格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購置開發(fā)場地的價格；
A——總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值；
B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；
C——開發(fā)商合理利潤。
在實際估價工作中，常用的具體計算公式為：
土地價格＝不動產(chǎn)的預(yù)期售價－建筑總成本－利潤－稅費－利息
1．生地價格公式：
生地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價格＝開發(fā)完后熟地價格－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費
2．求毛地價格的公式
所謂毛地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有“三通”或條件完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。
(1)適用于在毛地上建成房屋的公式
毛地價格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費
(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式
毛地價格＝熟地價格－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費
3．求熟地價格的公式
熟地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費
二、剩余法的基本公式
利用剩余法評估土地價格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購置開發(fā)場地的價格；
A——總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值；
B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；
C——開發(fā)商合理利潤。
在實際估價工作中，常用的具體計算公式為：
土地價格＝不動產(chǎn)的預(yù)期售價－建筑總成本－利潤－稅費－利息
1．生地價格公式：
生地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價格＝開發(fā)完后熟地價格－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費
2．求毛地價格的公式
所謂毛地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有“三通”或條件完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。
(1)適用于在毛地上建成房屋的公式
毛地價格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費
(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式
毛地價格＝熟地價格－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費
3．求熟地價格的公式
熟地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費