五、土地開發(fā)費(fèi)
(一)土地開發(fā)費(fèi)：理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進(jìn)行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應(yīng)視為土地資產(chǎn)；城市的配套設(shè)施、市政服務(wù)和費(fèi)用也應(yīng)考慮放進(jìn)土地開發(fā)總成本。
(二)土地開發(fā)費(fèi)有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。
1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。
作為工業(yè)用地“三通一平”只是最基本的條件，還不能立即上工業(yè)項(xiàng)目，只有搞好“七通一平”，項(xiàng)目才能正常進(jìn)行。因此，作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
2．公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。
3．小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標(biāo)準(zhǔn)。
在計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)過程中，首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。
六、稅費(fèi)
稅費(fèi)是指在土地取得和土地開發(fā)過程中所必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在土地取得和開發(fā)過程中稅費(fèi)主要有耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)等，耕地占用稅只對占用耕地征收，新菜地開發(fā)建設(shè)基金只對占用城市郊區(qū)的蔬菜基地征收。另外，部分省、市、自治區(qū)還規(guī)定收取教育附加、南水北調(diào)費(fèi)等等。在估價(jià)過程，稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)依據(jù)國家和地方的有關(guān)規(guī)定確定，應(yīng)有明確的法律和文件依據(jù)。
七、利息
(一)利息：是資金的時(shí)間價(jià)值。確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計(jì)算。注：開發(fā)利潤不計(jì)算利息。
(二)利息計(jì)息方式
計(jì)算投資利息就是在評估土地或不動產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。資金的時(shí)間價(jià)值，簡單的理解就是將資金存人銀行，經(jīng)過一段時(shí)間會產(chǎn)生利息或者將資金投向某行業(yè)經(jīng)過資金周轉(zhuǎn)循環(huán)，最后產(chǎn)生利潤。資金經(jīng)過一段時(shí)間的周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了增值。這一增值就是資金的時(shí)間價(jià)值。在土地評估中，投資者貸款，需要向銀行償還貸款利息，利息應(yīng)計(jì)人成本；投資者利用自有資金投入，等于將自己的銀行存款取出，損失了利息，從這種意義上看也屬投入，也應(yīng)計(jì)入成本。
成本逼近法中，投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)。由于各部分資金的投入時(shí)間和占用時(shí)間不同，土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動工前即要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，在開發(fā)完成銷售后方能收回；土地開發(fā)費(fèi)及其稅費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方收回。因此各部分投入的時(shí)間價(jià)值也不同。
目前常見做法是：土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)的利息可采用兩種方法計(jì)算：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期(或資金投入期)的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。
另外，如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般在需在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這一部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也應(yīng)是整個(gè)開發(fā)期。
土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定；利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。
(一)土地開發(fā)費(fèi)：理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進(jìn)行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應(yīng)視為土地資產(chǎn)；城市的配套設(shè)施、市政服務(wù)和費(fèi)用也應(yīng)考慮放進(jìn)土地開發(fā)總成本。
(二)土地開發(fā)費(fèi)有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。
1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。
作為工業(yè)用地“三通一平”只是最基本的條件，還不能立即上工業(yè)項(xiàng)目，只有搞好“七通一平”，項(xiàng)目才能正常進(jìn)行。因此，作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
2．公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。
3．小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標(biāo)準(zhǔn)。
在計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)過程中，首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。
六、稅費(fèi)
稅費(fèi)是指在土地取得和土地開發(fā)過程中所必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在土地取得和開發(fā)過程中稅費(fèi)主要有耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)等，耕地占用稅只對占用耕地征收，新菜地開發(fā)建設(shè)基金只對占用城市郊區(qū)的蔬菜基地征收。另外，部分省、市、自治區(qū)還規(guī)定收取教育附加、南水北調(diào)費(fèi)等等。在估價(jià)過程，稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)依據(jù)國家和地方的有關(guān)規(guī)定確定，應(yīng)有明確的法律和文件依據(jù)。
七、利息
(一)利息：是資金的時(shí)間價(jià)值。確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計(jì)算。注：開發(fā)利潤不計(jì)算利息。
(二)利息計(jì)息方式
計(jì)算投資利息就是在評估土地或不動產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。資金的時(shí)間價(jià)值，簡單的理解就是將資金存人銀行，經(jīng)過一段時(shí)間會產(chǎn)生利息或者將資金投向某行業(yè)經(jīng)過資金周轉(zhuǎn)循環(huán)，最后產(chǎn)生利潤。資金經(jīng)過一段時(shí)間的周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了增值。這一增值就是資金的時(shí)間價(jià)值。在土地評估中，投資者貸款，需要向銀行償還貸款利息，利息應(yīng)計(jì)人成本；投資者利用自有資金投入，等于將自己的銀行存款取出，損失了利息，從這種意義上看也屬投入，也應(yīng)計(jì)入成本。
成本逼近法中，投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)。由于各部分資金的投入時(shí)間和占用時(shí)間不同，土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動工前即要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，在開發(fā)完成銷售后方能收回；土地開發(fā)費(fèi)及其稅費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方收回。因此各部分投入的時(shí)間價(jià)值也不同。
目前常見做法是：土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)的利息可采用兩種方法計(jì)算：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期(或資金投入期)的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。
另外，如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般在需在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這一部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也應(yīng)是整個(gè)開發(fā)期。
土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定；利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。