五、土地開發(fā)費
(一)土地開發(fā)費：理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應視為土地資產(chǎn)；城市的配套設施、市政服務和費用也應考慮放進土地開發(fā)總成本。
(二)土地開發(fā)費有三種：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。
1．基礎設施配套費。常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。
作為工業(yè)用地“三通一平”只是最基本的條件，還不能立即上工業(yè)項目，只有搞好“七通一平”，項目才能正常進行。因此，作為基礎設施配套費應以“七通一平”為標準計算。
2．公共事業(yè)建設配套費用。與項目大小、用地規(guī)模有關，各地情況不一，視實際情況而定。
3．小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標準。
在計算土地開發(fā)費過程中，首先必須準確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎設施建設和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。
六、稅費
稅費是指在土地取得和土地開發(fā)過程中所必須支付的有關稅收和費用。根據(jù)有關法律規(guī)定，在土地取得和開發(fā)過程中稅費主要有耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設基金、土地管理費等，耕地占用稅只對占用耕地征收，新菜地開發(fā)建設基金只對占用城市郊區(qū)的蔬菜基地征收。另外，部分省、市、自治區(qū)還規(guī)定收取教育附加、南水北調(diào)費等等。在估價過程，稅費項目和標準的確定，應依據(jù)國家和地方的有關規(guī)定確定，應有明確的法律和文件依據(jù)。
七、利息
(一)利息：是資金的時間價值。確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復利計算。注：開發(fā)利潤不計算利息。
(二)利息計息方式
計算投資利息就是在評估土地或不動產(chǎn)時要考慮資金的時間價值。資金的時間價值，簡單的理解就是將資金存人銀行，經(jīng)過一段時間會產(chǎn)生利息或者將資金投向某行業(yè)經(jīng)過資金周轉(zhuǎn)循環(huán)，最后產(chǎn)生利潤。資金經(jīng)過一段時間的周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了增值。這一增值就是資金的時間價值。在土地評估中，投資者貸款，需要向銀行償還貸款利息，利息應計人成本；投資者利用自有資金投入，等于將自己的銀行存款取出，損失了利息，從這種意義上看也屬投入，也應計入成本。
成本逼近法中，投資包括土地取得費、土地開發(fā)費和有關稅費。由于各部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費及其稅費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，在開發(fā)完成銷售后方能收回；土地開發(fā)費及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方收回。因此各部分投入的時間價值也不同。
目前常見做法是：土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期；開發(fā)費的利息可采用兩種方法計算：一是以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)期(或資金投入期)的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。
另外，如果開發(fā)費是以當?shù)厥杖〉幕A設施配套費標準計算的，由于基礎設施配套費一般在需在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這一部分開發(fā)費的計息期也應是整個開發(fā)期。
土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定；利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。
(一)土地開發(fā)費：理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應視為土地資產(chǎn)；城市的配套設施、市政服務和費用也應考慮放進土地開發(fā)總成本。
(二)土地開發(fā)費有三種：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。
1．基礎設施配套費。常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。
作為工業(yè)用地“三通一平”只是最基本的條件，還不能立即上工業(yè)項目，只有搞好“七通一平”，項目才能正常進行。因此，作為基礎設施配套費應以“七通一平”為標準計算。
2．公共事業(yè)建設配套費用。與項目大小、用地規(guī)模有關，各地情況不一，視實際情況而定。
3．小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標準。
在計算土地開發(fā)費過程中，首先必須準確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎設施建設和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。
六、稅費
稅費是指在土地取得和土地開發(fā)過程中所必須支付的有關稅收和費用。根據(jù)有關法律規(guī)定，在土地取得和開發(fā)過程中稅費主要有耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設基金、土地管理費等，耕地占用稅只對占用耕地征收，新菜地開發(fā)建設基金只對占用城市郊區(qū)的蔬菜基地征收。另外，部分省、市、自治區(qū)還規(guī)定收取教育附加、南水北調(diào)費等等。在估價過程，稅費項目和標準的確定，應依據(jù)國家和地方的有關規(guī)定確定，應有明確的法律和文件依據(jù)。
七、利息
(一)利息：是資金的時間價值。確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復利計算。注：開發(fā)利潤不計算利息。
(二)利息計息方式
計算投資利息就是在評估土地或不動產(chǎn)時要考慮資金的時間價值。資金的時間價值，簡單的理解就是將資金存人銀行，經(jīng)過一段時間會產(chǎn)生利息或者將資金投向某行業(yè)經(jīng)過資金周轉(zhuǎn)循環(huán)，最后產(chǎn)生利潤。資金經(jīng)過一段時間的周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了增值。這一增值就是資金的時間價值。在土地評估中，投資者貸款，需要向銀行償還貸款利息，利息應計人成本；投資者利用自有資金投入，等于將自己的銀行存款取出，損失了利息，從這種意義上看也屬投入，也應計入成本。
成本逼近法中，投資包括土地取得費、土地開發(fā)費和有關稅費。由于各部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費及其稅費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，在開發(fā)完成銷售后方能收回；土地開發(fā)費及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方收回。因此各部分投入的時間價值也不同。
目前常見做法是：土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期；開發(fā)費的利息可采用兩種方法計算：一是以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)期(或資金投入期)的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。
另外，如果開發(fā)費是以當?shù)厥杖〉幕A設施配套費標準計算的，由于基礎設施配套費一般在需在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這一部分開發(fā)費的計息期也應是整個開發(fā)期。
土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定；利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。