市場法被一般人誤認(rèn)為是最容易操作的一種估價方法，尤其是入行時間不太久的估價人員。造成這種誤解的原因是：
①“快餐式”的估價報告，程序簡單，“效率”高；完全不注重可比實例的質(zhì)量，也不進行建立比較基準(zhǔn)。這么一來，完全依靠各公司的估價報告“范本格式”，不進行必要的增、刪、改，就可以“快速完成”一宗報告的撰寫。
②誤認(rèn)為市場法估價時的各種修正與調(diào)整值可以空穴來風(fēng)，非常隨意，可以方便地生產(chǎn)出符合委托方意愿的估價結(jié)果。這實際上是天大誤會，這種“快餐式”的房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量和估價結(jié)果是不堪一擊、漏洞百出的。筆者認(rèn)為市場法是三大基本估價方法中難度、比較分析因素最多、科學(xué)性與估價經(jīng)驗要求的一種估價方法，其原因在于估價實務(wù)中需要關(guān)注的事項很多、變數(shù)很大，估價結(jié)果的精準(zhǔn)度很難把握。筆者從估價實務(wù)的經(jīng)驗角度談?wù)勂渲刑貏e敏感的若干主要方面，供業(yè)內(nèi)人士參考。
一、可比實例的質(zhì)量要求高
可比實例選取的客觀、合理、公正是市場法估價的前提要件，只有前提合理，才有可能使估價結(jié)果合理。因此，對選取的可比實例的質(zhì)量要求是很高、很嚴(yán)格的，不是隨意的，它必須經(jīng)過現(xiàn)場勘查和慎重的分析、比較、篩選等過程?？杀葘嵗馁|(zhì)量要求如下：
1、可比實例（3個以上）必須是已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)。沒有發(fā)生交易的（如房產(chǎn)中介的掛牌價）不能作為可比實例。
2、可比實例必須是真實的并可以進行修正和調(diào)整的。估價報告的附件中必須附上“交易實例調(diào)查表”，并注明交易實例的來源、調(diào)查人、調(diào)查日期，估價人員要對“交易實例調(diào)查表”負(fù)責(zé)。
有些估價人員所選擇的可比實例（從某些中介網(wǎng)站取得）雖然是已經(jīng)成交，但具體對象不明確。比如說住宅單元號不明，僅知處在XX小區(qū)XX樓層，因此朝向、位置就不明；店面的編號不明，僅知處在XX街道，因此面寬、寬深比、位置優(yōu)劣等情況不明。這樣的可比實例盡管屬實，但標(biāo)的不明確，無法與估價對象相比較，無法進行合理修正和調(diào)整。
3、可比實例的成交日期與估價時點應(yīng)該是比較接近的。兩者時間越接近，估價的準(zhǔn)確性越大；
4、可比實例與估價對象必須是“類似房地產(chǎn)”。這是最難、也是最容易被忽視的方面。
“類似房地產(chǎn)”的條件主要有以下方面：
①在區(qū)位上是處在同一供求范圍內(nèi)；
②用途相同；
③結(jié)構(gòu)相同（如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)相同更好。鋼混結(jié)構(gòu)屬于大類結(jié)構(gòu)，它還分小類：框架、框剪、剪力墻、剪力墻筒體、筒中筒等）；
④規(guī)模相當(dāng)（可比實例面積與估價對象面積應(yīng)該在0.5～2之間，當(dāng)然面積越接近越好）；
⑤檔次相當(dāng)（主要指裝飾裝修、電梯、空調(diào)、智能化等設(shè)備及環(huán)境等）；
⑥權(quán)利性質(zhì)相同或相當(dāng)（土地性質(zhì)分有集體、國有，國有又分有出讓、劃撥；房屋性質(zhì)類型分有商品房、安置房、房改房、自建房等），不相同的應(yīng)進行價格內(nèi)涵的統(tǒng)一；
⑦交易類型與估價目的吻合；
⑧成交價應(yīng)盡量為正常價格或能夠修正為正常價格。
5、各可比實例之間的成交單價越接近，估價精度就越高；相差不應(yīng)超過±30%.對“±30%”規(guī)定的理解：
①避免了可比實例選擇的片面性；
②考慮到有的或全部的可比實例價格內(nèi)涵不同而必需進行的一些換算和調(diào)整。
①“快餐式”的估價報告，程序簡單，“效率”高；完全不注重可比實例的質(zhì)量，也不進行建立比較基準(zhǔn)。這么一來，完全依靠各公司的估價報告“范本格式”，不進行必要的增、刪、改，就可以“快速完成”一宗報告的撰寫。
②誤認(rèn)為市場法估價時的各種修正與調(diào)整值可以空穴來風(fēng)，非常隨意，可以方便地生產(chǎn)出符合委托方意愿的估價結(jié)果。這實際上是天大誤會，這種“快餐式”的房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量和估價結(jié)果是不堪一擊、漏洞百出的。筆者認(rèn)為市場法是三大基本估價方法中難度、比較分析因素最多、科學(xué)性與估價經(jīng)驗要求的一種估價方法，其原因在于估價實務(wù)中需要關(guān)注的事項很多、變數(shù)很大，估價結(jié)果的精準(zhǔn)度很難把握。筆者從估價實務(wù)的經(jīng)驗角度談?wù)勂渲刑貏e敏感的若干主要方面，供業(yè)內(nèi)人士參考。
一、可比實例的質(zhì)量要求高
可比實例選取的客觀、合理、公正是市場法估價的前提要件，只有前提合理，才有可能使估價結(jié)果合理。因此，對選取的可比實例的質(zhì)量要求是很高、很嚴(yán)格的，不是隨意的，它必須經(jīng)過現(xiàn)場勘查和慎重的分析、比較、篩選等過程?？杀葘嵗馁|(zhì)量要求如下：
1、可比實例（3個以上）必須是已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)。沒有發(fā)生交易的（如房產(chǎn)中介的掛牌價）不能作為可比實例。
2、可比實例必須是真實的并可以進行修正和調(diào)整的。估價報告的附件中必須附上“交易實例調(diào)查表”，并注明交易實例的來源、調(diào)查人、調(diào)查日期，估價人員要對“交易實例調(diào)查表”負(fù)責(zé)。
有些估價人員所選擇的可比實例（從某些中介網(wǎng)站取得）雖然是已經(jīng)成交，但具體對象不明確。比如說住宅單元號不明，僅知處在XX小區(qū)XX樓層，因此朝向、位置就不明；店面的編號不明，僅知處在XX街道，因此面寬、寬深比、位置優(yōu)劣等情況不明。這樣的可比實例盡管屬實，但標(biāo)的不明確，無法與估價對象相比較，無法進行合理修正和調(diào)整。
3、可比實例的成交日期與估價時點應(yīng)該是比較接近的。兩者時間越接近，估價的準(zhǔn)確性越大；
4、可比實例與估價對象必須是“類似房地產(chǎn)”。這是最難、也是最容易被忽視的方面。
“類似房地產(chǎn)”的條件主要有以下方面：
①在區(qū)位上是處在同一供求范圍內(nèi)；
②用途相同；
③結(jié)構(gòu)相同（如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)相同更好。鋼混結(jié)構(gòu)屬于大類結(jié)構(gòu)，它還分小類：框架、框剪、剪力墻、剪力墻筒體、筒中筒等）；
④規(guī)模相當(dāng)（可比實例面積與估價對象面積應(yīng)該在0.5～2之間，當(dāng)然面積越接近越好）；
⑤檔次相當(dāng)（主要指裝飾裝修、電梯、空調(diào)、智能化等設(shè)備及環(huán)境等）；
⑥權(quán)利性質(zhì)相同或相當(dāng)（土地性質(zhì)分有集體、國有，國有又分有出讓、劃撥；房屋性質(zhì)類型分有商品房、安置房、房改房、自建房等），不相同的應(yīng)進行價格內(nèi)涵的統(tǒng)一；
⑦交易類型與估價目的吻合；
⑧成交價應(yīng)盡量為正常價格或能夠修正為正常價格。
5、各可比實例之間的成交單價越接近，估價精度就越高；相差不應(yīng)超過±30%.對“±30%”規(guī)定的理解：
①避免了可比實例選擇的片面性；
②考慮到有的或全部的可比實例價格內(nèi)涵不同而必需進行的一些換算和調(diào)整。