第四節(jié) 租賃國有土地使用權(quán)
一、定義
租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。
"租賃"是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時，可以獲得物權(quán)保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱作"租賃權(quán)物權(quán)化"。民法上的"買賣不破租賃"規(guī)則，即不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)（參見人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款），就是一個明證。從實踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權(quán)益，鼓勵承租人在土地上進行投資，從而實現(xiàn)土地的高效利用，促進經(jīng)濟發(fā)展。
需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
一、定義
租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。
"租賃"是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時，可以獲得物權(quán)保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱作"租賃權(quán)物權(quán)化"。民法上的"買賣不破租賃"規(guī)則，即不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)（參見人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款），就是一個明證。從實踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權(quán)益，鼓勵承租人在土地上進行投資，從而實現(xiàn)土地的高效利用，促進經(jīng)濟發(fā)展。
需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。