三、租賃土地使用權(quán)的取得
1、土地使用權(quán)的租賃方式
國有土地租賃合同體現(xiàn)了用地者與國家間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對于國有土地租賃合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)以及租金、租期等必備條款應(yīng)由當(dāng)事人雙方--國有土地所有者代表與用地者協(xié)商確定。因此，"協(xié)議"方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。
隨著《拍賣法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》的相繼出臺，在國有土地租賃這一經(jīng)濟領(lǐng)域中引入招標(biāo)、拍賣等競爭性締約方式已具有可行性。這兩種競爭方式的作用在于：能夠?qū)崿F(xiàn)國有土地所有者經(jīng)濟利益的化，避免國有土地所有者代表與用地者在協(xié)議過程中以權(quán)謀私。另外，實踐中亦存在政府定租的租賃方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價，結(jié)合土地市場的供求狀況和出讓年限，單方確定并公示土地的標(biāo)定地租，租賃國有土地使用權(quán)的方式。此方式公開、公正、公平，操作性強，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競爭，防止腐敗和國有資產(chǎn)流失。招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。
2、租金及其支付方式
參考實踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以"約定"優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基于維護國家利益的考慮，對租金的約定也應(yīng)予以限制，參照出讓金最低額的規(guī)定確定租金的最低限額，無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國有土地所有者代表，避免其以權(quán)謀私，與用地者約定過低租金損害國家利益。
在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人已支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，顯然有失公平；同理，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人未支付其他土地費用的，則應(yīng)按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，才不失公平?；诠?、衡平的民法理念，承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地使用費的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。
土地作為重要不動產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因?qū)е吕脙r值降低，土地的租期愈長，預(yù)期利益的不確定性愈強。因此，租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。但如果租賃合同僅規(guī)定了固定租金，則情勢變更導(dǎo)致的土地價值的變動對雙方當(dāng)事人均會不利，對此租賃雙方則應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長期租賃中土地價值的變動無法預(yù)料，有限的理性無法對一切預(yù)先做出計劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。同時，五年以下的短期租賃，由于時間短，土地價值的變化對雙方利益的影響小，若無一個相對固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國家作為特殊的民事主體，依其在土地價格的評估中的特殊地位及權(quán)力勢必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此"五年調(diào)整一次"又是對政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權(quán)利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時保障國家的收益，從而使立法規(guī)定在兼具硬性操作標(biāo)準(zhǔn)的同時，又不失靈活的適應(yīng)性。
為鼓勵經(jīng)營性劃撥土地使用者通過租賃方式取得土地使用權(quán)，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來的負面影響，逐步理順土地租、稅、費體系混亂無序的狀況，確立土地收益中"明租、正稅、少費"的原則，建立起完善的土地市場體系，從而帶動房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權(quán)的商品化進程。對于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。
1、土地使用權(quán)的租賃方式
國有土地租賃合同體現(xiàn)了用地者與國家間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對于國有土地租賃合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)以及租金、租期等必備條款應(yīng)由當(dāng)事人雙方--國有土地所有者代表與用地者協(xié)商確定。因此，"協(xié)議"方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。
隨著《拍賣法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》的相繼出臺，在國有土地租賃這一經(jīng)濟領(lǐng)域中引入招標(biāo)、拍賣等競爭性締約方式已具有可行性。這兩種競爭方式的作用在于：能夠?qū)崿F(xiàn)國有土地所有者經(jīng)濟利益的化，避免國有土地所有者代表與用地者在協(xié)議過程中以權(quán)謀私。另外，實踐中亦存在政府定租的租賃方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價，結(jié)合土地市場的供求狀況和出讓年限，單方確定并公示土地的標(biāo)定地租，租賃國有土地使用權(quán)的方式。此方式公開、公正、公平，操作性強，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競爭，防止腐敗和國有資產(chǎn)流失。招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。
2、租金及其支付方式
參考實踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以"約定"優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基于維護國家利益的考慮，對租金的約定也應(yīng)予以限制，參照出讓金最低額的規(guī)定確定租金的最低限額，無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國有土地所有者代表，避免其以權(quán)謀私，與用地者約定過低租金損害國家利益。
在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人已支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，顯然有失公平；同理，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人未支付其他土地費用的，則應(yīng)按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，才不失公平?；诠?、衡平的民法理念，承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地使用費的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。
土地作為重要不動產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因?qū)е吕脙r值降低，土地的租期愈長，預(yù)期利益的不確定性愈強。因此，租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。但如果租賃合同僅規(guī)定了固定租金，則情勢變更導(dǎo)致的土地價值的變動對雙方當(dāng)事人均會不利，對此租賃雙方則應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長期租賃中土地價值的變動無法預(yù)料，有限的理性無法對一切預(yù)先做出計劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。同時，五年以下的短期租賃，由于時間短，土地價值的變化對雙方利益的影響小，若無一個相對固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國家作為特殊的民事主體，依其在土地價格的評估中的特殊地位及權(quán)力勢必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此"五年調(diào)整一次"又是對政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權(quán)利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時保障國家的收益，從而使立法規(guī)定在兼具硬性操作標(biāo)準(zhǔn)的同時，又不失靈活的適應(yīng)性。
為鼓勵經(jīng)營性劃撥土地使用者通過租賃方式取得土地使用權(quán)，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來的負面影響，逐步理順土地租、稅、費體系混亂無序的狀況，確立土地收益中"明租、正稅、少費"的原則，建立起完善的土地市場體系，從而帶動房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權(quán)的商品化進程。對于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。