分析整理相關(guān)資料
四、分析整理相關(guān)資料
一般估價資料包括社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等方面影響地價的資料。
(一)一般估價資料的調(diào)查分析
1．一般資料的種類
一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境因素，而對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。一般資料可區(qū)分為主要資料和次要資料，二者又可進一步劃分為整體資料和個別資料。
2．一般資料的用途
一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影響地價趨勢的資料，以及各種估價方法中所需的一般數(shù)據(jù)；③作為判斷用途、調(diào)整試算價格，以及決定最后估價額的基礎(chǔ)。
3．一般資料的分析
(1)經(jīng)濟趨勢資料。確認并了解各種影響地價的經(jīng)濟趨勢是進行估價分析的先決條件。估價師僅了解經(jīng)濟情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對其將來變動的可能方向、程度及影響等進行正確判斷并科學(xué)預(yù)測其發(fā)展趨勢。
(2)國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢。在世界經(jīng)濟體系中，某一國家的經(jīng)濟穩(wěn)定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來港澳、臺商和外商對我國地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國地價低廉、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟迅速發(fā)展，對投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因為其他國家的通貨膨脹、經(jīng)濟衰退或政局不穩(wěn)，對投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場的需求與價格。
國內(nèi)和國際經(jīng)濟指標的基本趨勢，如外貿(mào)收支、匯率、物價水準、工資水平、利率、經(jīng)濟發(fā)展速度等，都是值得參考的資料。
國內(nèi)經(jīng)濟情況可從國民生產(chǎn)總值、國民收人、外貿(mào)收支、物價指數(shù)、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應(yīng)量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟指標的時間序列可顯示出長期趨勢及其波動，有助于深入分析目前的狀況。
(3)地方上的經(jīng)濟形勢。對于地方性經(jīng)濟形勢的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢。人口的變化、家庭人數(shù)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成社會經(jīng)濟基礎(chǔ)的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內(nèi)基本經(jīng)濟力量的指標。
對于大部分的估價工作而言，地方上的經(jīng)濟形勢以及未來的預(yù)測，都是極其重要的項目。地產(chǎn)的價格，受該用途的需求強度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場的人口、收入、以及收入所代表的購買力。社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟情況，可以決定市場上住宅用地、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價格。
(4)法規(guī)的影響。一般資料中包括了社會導(dǎo)向以及政府將這些導(dǎo)向具體實施于土地使用管理的法規(guī)。估價師必須收集影響土地的各項資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會導(dǎo)向。
估價師了解政府的法規(guī)與行為對地價有何影響，從而可以適宜評估價格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎(chǔ)。其他如土地細分后的價值等，顯然會受到環(huán)境方面的影響，因為開發(fā)和出售所需的時間都受法規(guī)的限制。
(5)物價水平。物價水平的變動，影響了居民購買商品與服務(wù)的數(shù)量，名義價格經(jīng)過物價水平變動的調(diào)整后，就成為實質(zhì)價格。估價師估計市場價格所用的售價、租金、營運費用、施工成本、利率，以及最后價格的估計，通常都是以名義貨幣來表示，并沒有隨物價水平的變動而調(diào)整。
金融機構(gòu)同樣極度不愿意接受物價水平變動的風(fēng)險，而設(shè)法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。
(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動與資金的供給有密切的關(guān)系。
大部分的地產(chǎn)在購買時都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機構(gòu)當時的貸款政策。
估價師對于金融趨勢的研究，包括了政府相關(guān)部門的活動。此外，公共建設(shè)計劃的融資，使許多原來可能無法進行的建筑活動得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。
貨幣市場中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動，這些因素中包括了當時資金的需求和供給。
所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產(chǎn)以外其他投資機會的相互競爭。因此，地產(chǎn)投資的利率，會隨著各種競爭性投資的利率發(fā)生變化。
四、分析整理相關(guān)資料
一般估價資料包括社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等方面影響地價的資料。
(一)一般估價資料的調(diào)查分析
1．一般資料的種類
一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境因素，而對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。一般資料可區(qū)分為主要資料和次要資料，二者又可進一步劃分為整體資料和個別資料。
2．一般資料的用途
一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影響地價趨勢的資料，以及各種估價方法中所需的一般數(shù)據(jù)；③作為判斷用途、調(diào)整試算價格，以及決定最后估價額的基礎(chǔ)。
3．一般資料的分析
(1)經(jīng)濟趨勢資料。確認并了解各種影響地價的經(jīng)濟趨勢是進行估價分析的先決條件。估價師僅了解經(jīng)濟情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對其將來變動的可能方向、程度及影響等進行正確判斷并科學(xué)預(yù)測其發(fā)展趨勢。
(2)國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢。在世界經(jīng)濟體系中，某一國家的經(jīng)濟穩(wěn)定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來港澳、臺商和外商對我國地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國地價低廉、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟迅速發(fā)展，對投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因為其他國家的通貨膨脹、經(jīng)濟衰退或政局不穩(wěn)，對投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場的需求與價格。
國內(nèi)和國際經(jīng)濟指標的基本趨勢，如外貿(mào)收支、匯率、物價水準、工資水平、利率、經(jīng)濟發(fā)展速度等，都是值得參考的資料。
國內(nèi)經(jīng)濟情況可從國民生產(chǎn)總值、國民收人、外貿(mào)收支、物價指數(shù)、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應(yīng)量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟指標的時間序列可顯示出長期趨勢及其波動，有助于深入分析目前的狀況。
(3)地方上的經(jīng)濟形勢。對于地方性經(jīng)濟形勢的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢。人口的變化、家庭人數(shù)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成社會經(jīng)濟基礎(chǔ)的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內(nèi)基本經(jīng)濟力量的指標。
對于大部分的估價工作而言，地方上的經(jīng)濟形勢以及未來的預(yù)測，都是極其重要的項目。地產(chǎn)的價格，受該用途的需求強度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場的人口、收入、以及收入所代表的購買力。社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟情況，可以決定市場上住宅用地、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價格。
(4)法規(guī)的影響。一般資料中包括了社會導(dǎo)向以及政府將這些導(dǎo)向具體實施于土地使用管理的法規(guī)。估價師必須收集影響土地的各項資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會導(dǎo)向。
估價師了解政府的法規(guī)與行為對地價有何影響，從而可以適宜評估價格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎(chǔ)。其他如土地細分后的價值等，顯然會受到環(huán)境方面的影響，因為開發(fā)和出售所需的時間都受法規(guī)的限制。
(5)物價水平。物價水平的變動，影響了居民購買商品與服務(wù)的數(shù)量，名義價格經(jīng)過物價水平變動的調(diào)整后，就成為實質(zhì)價格。估價師估計市場價格所用的售價、租金、營運費用、施工成本、利率，以及最后價格的估計，通常都是以名義貨幣來表示，并沒有隨物價水平的變動而調(diào)整。
金融機構(gòu)同樣極度不愿意接受物價水平變動的風(fēng)險，而設(shè)法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。
(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動與資金的供給有密切的關(guān)系。
大部分的地產(chǎn)在購買時都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機構(gòu)當時的貸款政策。
估價師對于金融趨勢的研究，包括了政府相關(guān)部門的活動。此外，公共建設(shè)計劃的融資，使許多原來可能無法進行的建筑活動得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。
貨幣市場中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動，這些因素中包括了當時資金的需求和供給。
所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產(chǎn)以外其他投資機會的相互競爭。因此，地產(chǎn)投資的利率，會隨著各種競爭性投資的利率發(fā)生變化。