土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目后的余額。
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，不允許從中減除任何成本費用。
一般地，對取得的實物收入，要按收入時的市場價格折算成貨幣收入；
二、扣除項目及其金額
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。
其中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”又包括三種形式：
a．以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；
b．以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；
c．以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）
是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。
1、如果能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的
2、如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的相關(guān)稅金一般包括：營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加等。
注意：
1、印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人，允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。
2、個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目
1、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。
2、縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用：
（1）如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。
（2）如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。
（六）舊房及建筑物的評估價格
舊房及建筑物的評估價格＝房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價×成新折扣率
三、評估價格及有關(guān)規(guī)定
評估價格：是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。
注意：是由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的，而不是由稅務機關(guān)評定。
1、出售舊房及建筑物的
2、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。
市場比較法確定房地產(chǎn)評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正
3、提供扣除項目金額不實的
房產(chǎn)的扣除項目金額：由評估機構(gòu)按照評估出的房屋重置成本價，乘以成新度折扣率確定；
土地的扣除項目金額：用該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的
應按評估的市場交易價確定其實際成交價，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。
1、3項：是評估確定扣除項目金額；
2、4項：是評估確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
練習題：
1、下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（ ）。
A、土地出讓金
B、耕地占用稅
C、公共配套設施費
D、借款利息費用
答案：BC
解析：土地出讓金屬于第一項取得土地使用權(quán)支付的金額；借款利息費用屬于第三項房地產(chǎn)開發(fā)費用。
2、出售舊房及建筑物計算土地增值稅的增值額時，其扣除項目金額中的舊房及建筑物的評估價格應按（ ）計算。
A、賬載余額
B、重置成本
C、賬載原值乘以成新折扣率
D、重置成本價乘以成新折扣率
答案：D
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，不允許從中減除任何成本費用。
一般地，對取得的實物收入，要按收入時的市場價格折算成貨幣收入；
二、扣除項目及其金額
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。
其中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”又包括三種形式：
a．以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；
b．以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；
c．以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）
是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。
1、如果能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的
2、如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的相關(guān)稅金一般包括：營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加等。
注意：
1、印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人，允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。
2、個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目
1、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。
2、縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用：
（1）如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。
（2）如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。
（六）舊房及建筑物的評估價格
舊房及建筑物的評估價格＝房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價×成新折扣率
三、評估價格及有關(guān)規(guī)定
評估價格：是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。
注意：是由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的，而不是由稅務機關(guān)評定。
1、出售舊房及建筑物的
2、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。
市場比較法確定房地產(chǎn)評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正
3、提供扣除項目金額不實的
房產(chǎn)的扣除項目金額：由評估機構(gòu)按照評估出的房屋重置成本價，乘以成新度折扣率確定；
土地的扣除項目金額：用該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的
應按評估的市場交易價確定其實際成交價，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。
1、3項：是評估確定扣除項目金額；
2、4項：是評估確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
練習題：
1、下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（ ）。
A、土地出讓金
B、耕地占用稅
C、公共配套設施費
D、借款利息費用
答案：BC
解析：土地出讓金屬于第一項取得土地使用權(quán)支付的金額；借款利息費用屬于第三項房地產(chǎn)開發(fā)費用。
2、出售舊房及建筑物計算土地增值稅的增值額時，其扣除項目金額中的舊房及建筑物的評估價格應按（ ）計算。
A、賬載余額
B、重置成本
C、賬載原值乘以成新折扣率
D、重置成本價乘以成新折扣率
答案：D