四、土地承租權(quán)的內(nèi)容及限制
（一）土地承租權(quán)的基本內(nèi)容
土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下，承租權(quán)人在一定期限內(nèi)以支付租金為對(duì)價(jià)對(duì)土地進(jìn)行使用和收益，因此，土地承租權(quán)人享有對(duì)租用土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享有土地使用權(quán)，無(wú)權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)承租期限。
（二）土地承租期間新增建筑物的歸屬
按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則，應(yīng)當(dāng)確定土地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對(duì)土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權(quán)
出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。這兩者的區(qū)別應(yīng)予以注意。
（三）土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)承租權(quán)的效果
土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押的，仍需保護(hù)原承租人的利益，維護(hù)原租賃合同的效力。按照傳統(tǒng)民法的概念，所有權(quán)、抵押權(quán)屬物權(quán)，而租賃權(quán)屬債權(quán)，二者為不同性質(zhì)的權(quán)利，且物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。而現(xiàn)代民法為保護(hù)承租人的權(quán)益，創(chuàng)設(shè)“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權(quán)具有物權(quán)地位，這就是所謂“租賃權(quán)物權(quán)化”的現(xiàn)象。土地使用權(quán)出租后，出租人可以通過(guò)出賣、交換、贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，變更土地使用權(quán)的主體，也可將已出租的土地使用權(quán)抵押，但為了保護(hù)承租人的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第229條確認(rèn)的“買賣不破租賃”原則，維護(hù)原租賃合同的效力。
（四）承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法律為保護(hù)承租人的權(quán)益，賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的承租人對(duì)土地進(jìn)行了一定的投資，故需要對(duì)租賃物長(zhǎng)期使用和收益。對(duì)此，法律應(yīng)當(dāng)加以特殊保護(hù)，以鼓勵(lì)承租人進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。因此，法律規(guī)定在出租
人民法院撤銷已生效的法律行為。撤銷前已發(fā)生的權(quán)利轉(zhuǎn)移，對(duì)承租人不生效力。土地承租權(quán)的登記備案具有對(duì)抗第三人的效力。未經(jīng)登記備案的土地承租權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（五）出租
終止的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；由此造成土地承租權(quán)人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第20條對(duì)此有明確的規(guī)定。
（六）承租人的租金義務(wù)
土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為對(duì)價(jià)，根據(jù)租賃合同對(duì)租金支付方式、數(shù)額、
，未達(dá)法定期限，沒(méi)有被收回土地承租權(quán)的，土地承租權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付違約金，承擔(dān)違約責(zé)任?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第22條即規(guī)定了承租權(quán)人的租金繳納義務(wù)。
（七）承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)
《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第21條的規(guī)定表明，土地使用權(quán)出租后，承租人應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務(wù)，不得隨意改變?cè)械耐恋氐挠猛?；需要改變土地使用?quán)合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過(guò)審批，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。
（一）土地承租權(quán)的基本內(nèi)容
土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下，承租權(quán)人在一定期限內(nèi)以支付租金為對(duì)價(jià)對(duì)土地進(jìn)行使用和收益，因此，土地承租權(quán)人享有對(duì)租用土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享有土地使用權(quán)，無(wú)權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)承租期限。
（二）土地承租期間新增建筑物的歸屬
按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則，應(yīng)當(dāng)確定土地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對(duì)土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權(quán)
出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。這兩者的區(qū)別應(yīng)予以注意。
（三）土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)承租權(quán)的效果
土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押的，仍需保護(hù)原承租人的利益，維護(hù)原租賃合同的效力。按照傳統(tǒng)民法的概念，所有權(quán)、抵押權(quán)屬物權(quán)，而租賃權(quán)屬債權(quán)，二者為不同性質(zhì)的權(quán)利，且物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。而現(xiàn)代民法為保護(hù)承租人的權(quán)益，創(chuàng)設(shè)“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權(quán)具有物權(quán)地位，這就是所謂“租賃權(quán)物權(quán)化”的現(xiàn)象。土地使用權(quán)出租后，出租人可以通過(guò)出賣、交換、贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，變更土地使用權(quán)的主體，也可將已出租的土地使用權(quán)抵押，但為了保護(hù)承租人的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第229條確認(rèn)的“買賣不破租賃”原則，維護(hù)原租賃合同的效力。
（四）承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法律為保護(hù)承租人的權(quán)益，賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的承租人對(duì)土地進(jìn)行了一定的投資，故需要對(duì)租賃物長(zhǎng)期使用和收益。對(duì)此，法律應(yīng)當(dāng)加以特殊保護(hù)，以鼓勵(lì)承租人進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。因此，法律規(guī)定在出租
人民法院撤銷已生效的法律行為。撤銷前已發(fā)生的權(quán)利轉(zhuǎn)移，對(duì)承租人不生效力。土地承租權(quán)的登記備案具有對(duì)抗第三人的效力。未經(jīng)登記備案的土地承租權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（五）出租
終止的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；由此造成土地承租權(quán)人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第20條對(duì)此有明確的規(guī)定。
（六）承租人的租金義務(wù)
土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為對(duì)價(jià)，根據(jù)租賃合同對(duì)租金支付方式、數(shù)額、
，未達(dá)法定期限，沒(méi)有被收回土地承租權(quán)的，土地承租權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付違約金，承擔(dān)違約責(zé)任?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第22條即規(guī)定了承租權(quán)人的租金繳納義務(wù)。
（七）承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)
《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第21條的規(guī)定表明，土地使用權(quán)出租后，承租人應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務(wù)，不得隨意改變?cè)械耐恋氐挠猛?；需要改變土地使用?quán)合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過(guò)審批，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。