第十二章 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估
考試預(yù)測(cè)：12-18分，本章去年新增章，去年才考慮1分。出12或者18分的計(jì)算題可能性大，出題點(diǎn)在企業(yè)合并可能性，其次是投資性房地產(chǎn)和資產(chǎn)減值，事實(shí)上這幾個(gè)考點(diǎn)都可以和教材的前面各章進(jìn)行結(jié)合。選擇題在于各個(gè)評(píng)估對(duì)象的界定及分類和評(píng)估方法。
第一節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估概述
一、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估及其作用
（二）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的作用
1.評(píng)估技術(shù)能夠滿足會(huì)計(jì)計(jì)量專業(yè)上的需求。
2.評(píng)估專業(yè)行為能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。
3.評(píng)估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價(jià)值的公正性。
二、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的適用范圍和特點(diǎn)
（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的規(guī)范體系
表12—1一般常見的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象
序 號(hào)
評(píng)估事項(xiàng)
評(píng)估對(duì)象
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
1
合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?BR> （1）構(gòu)成合并對(duì)價(jià)的非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)、發(fā)行的權(quán)益性證券等
（2）合并中取得的被購(gòu)買方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債
企業(yè)合并
2
資產(chǎn)減值
單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合
資產(chǎn)減值
3
投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定
已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物
投資性房地產(chǎn)
4
金融工具確認(rèn)和計(jì)量
以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，或可供出售金融資產(chǎn)
金融工具確認(rèn)和計(jì)量
第二節(jié) 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用
一、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傊械膽?yīng)用
（一）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偢攀?BR> 3.合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倢?duì)合并報(bào)表的影響
（1）對(duì)購(gòu)買方合并日財(cái)務(wù)報(bào)表的影響
企業(yè)合并形成母子公司關(guān)系的，母公司應(yīng)當(dāng)編制購(gòu)買日的合并資產(chǎn)負(fù)債表，因企業(yè)合并取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值列示。
二、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)資產(chǎn)減值測(cè)試中的應(yīng)用
（二）資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.資產(chǎn)減值測(cè)試對(duì)象
2.資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象的界定
⑴總體要求
資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價(jià)值的成分保持一致。
除非不考慮該負(fù)債的金額就無法確定資產(chǎn)組的可收回金額，資產(chǎn)組的賬面價(jià)值一般不應(yīng)包括已確認(rèn)的計(jì)息負(fù)債的賬面價(jià)值?！?BR> ⑶幾種特殊對(duì)象分析
①營(yíng)運(yùn)資金
情形一:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中不包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也不包含營(yíng)運(yùn)資本。
預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)在期初余額為零的基礎(chǔ)上計(jì)算，即假設(shè)預(yù)測(cè)期第一年需要投人一筆額外的營(yíng)運(yùn)資本，并且到預(yù)測(cè)期結(jié)束時(shí)收回該筆營(yíng)運(yùn)資本投入。
情形二:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也包含營(yíng)運(yùn)資本。
預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)以評(píng)估對(duì)象構(gòu)成中包含的營(yíng)運(yùn)資本為期初余額進(jìn)行計(jì)算。
②總部資產(chǎn)
Ⅰ.企業(yè)總部資產(chǎn)包括
企業(yè)集團(tuán)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)。
Ⅱ.總部資產(chǎn)的顯著特征
難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨(dú)立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價(jià)值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。
Ⅲ.總部資產(chǎn)減值測(cè)試具體步驟
對(duì)于總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊聊迟Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)將總部資產(chǎn)的賬面分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組；
對(duì)于總部資產(chǎn)難以分?jǐn)傊寥魏钨Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊劣扇舾蓚€(gè)資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合。
③商譽(yù)
其具體分?jǐn)傔^程和總部資產(chǎn)類似。
-
三、資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
（二）投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：
⑴已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物
⑵持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
⑶企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)
⑴某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
⑵自用房地產(chǎn)
⑶作為存貨的房地產(chǎn)
【注意】
在評(píng)估實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）、存貨和投資性房地產(chǎn)。
四、資產(chǎn)評(píng)估在金融工具計(jì)量中的應(yīng)用
（一）金融工具及其計(jì)量
2、金融工具分類
3、初始確認(rèn)金融資產(chǎn)或金融負(fù)債
應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量；
4、后續(xù)計(jì)量
除①持有至到期投資（債券投資）以及②貸款和③應(yīng)收款項(xiàng)、④在活躍市場(chǎng)中沒有報(bào)價(jià)且其公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的權(quán)益工具投資以及與⑤該權(quán)益工具掛鉤并須通過交付該權(quán)益工具結(jié)算的衍生金融資產(chǎn)外
按照公允價(jià)值對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且不扣除將來處置該金融資產(chǎn)時(shí)可能發(fā)生的交易費(fèi)用。
（二）金融工具評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
金融工具可以分為基礎(chǔ)金融工具和衍生金融工具。
1.基礎(chǔ)金融工具
包括企業(yè)持有的現(xiàn)金、存放于金融機(jī)構(gòu)的款項(xiàng)、普通股以及代表在未來期間收取或支付金融資產(chǎn)的合同權(quán)利或義務(wù)等，如應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款、存出保證金、存入保證金、客戶貸款、客戶存款、債券投資和應(yīng)付債券等。
2.衍生金融工具
（1）衍生金融工具的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
指金融工具確認(rèn)和計(jì)量準(zhǔn)則涉及的、具有下列特征的金融工具或其他合同：
①其價(jià)值隨著特定利率、金融價(jià)格、商品價(jià)格、匯率、價(jià)格指數(shù)、費(fèi)率指數(shù)、信用等級(jí)、信用指數(shù)或其他類似變量的變動(dòng)而變動(dòng)，變量為非金融變量的，該變量與合同的任一方不存在特定關(guān)系。
②不要求初始凈投資，或與對(duì)市場(chǎng)情況變動(dòng)有類似反應(yīng)的其他類型合同相比，要求很少的初始凈投資。企業(yè)從事衍生工具交易不要求初始凈投資，通常指簽訂某項(xiàng)衍生工具合同時(shí)不需要支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。
③在未來某一日期結(jié)算。衍生工具在未來某一日期結(jié)算，表明衍生工具結(jié)算需要經(jīng)歷一段特定期間。但是，“在某一日期結(jié)算”不能理解為只在未來某一日期進(jìn)行一次結(jié)算。另外，有些期權(quán)可能由于是價(jià)外期權(quán)而到期不行權(quán)，也是在未來日期結(jié)算的一種方式。
（2）衍生工具與買賣非金融項(xiàng)目的合同
如買賣非金融項(xiàng)目的合同，根據(jù)企業(yè)預(yù)期購(gòu)買、出售或使用要求，以獲取或交付非金融項(xiàng)目為目的而簽訂，那么此類合同不符合衍生工具的定義。但是，當(dāng)此類合同可以通過現(xiàn)金或其他金融工具凈額結(jié)算或通過交換金融工具結(jié)算，或者合同中的非金融項(xiàng)目可以方便地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，這些合同應(yīng)當(dāng)比照衍生工具進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
（3）衍生工具構(gòu)成
遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)，以及具有遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)中一種或一種以上特征的工具。
3.常見衍生金融工具
常見主要衍生金融工具類型包括遠(yuǎn)期和期貨合約、期權(quán)合同、互換合同和混合衍生工具等。
（三）金融工具的評(píng)估方法
1.評(píng)估方法的總體選擇
存在活躍交易市場(chǎng)的金融工具，活躍市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值；金融工具不存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)采用合適的評(píng)估方法確定其公允價(jià)值。
2.權(quán)益工具的評(píng)估方法
評(píng)估師可以根據(jù)實(shí)際情況分別采用收益法、市場(chǎng)法和成本法對(duì)權(quán)益工具的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
3.不含衍生工具的金融負(fù)債的評(píng)估方法
債務(wù)工具的公允價(jià)值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得日的市場(chǎng)情況和當(dāng)前市場(chǎng)情況，或其他類似債務(wù)工具的當(dāng)前市場(chǎng)利率確定。
4.金融衍生工具的評(píng)估方法
（1）遠(yuǎn)期和期貨合約價(jià)值評(píng)估
如果投資者購(gòu)入資產(chǎn)的遠(yuǎn)期合約，期限為T；同時(shí)在時(shí)刻t賣出同一資產(chǎn)的遠(yuǎn)期合約，期限為T-t。那么在時(shí)刻T，投資者以價(jià)格F0購(gòu)入資產(chǎn)，同時(shí)以價(jià)格Ft賣出資產(chǎn)，投資者的凈現(xiàn)金流量為Ft-F0。由于購(gòu)入或賣出資產(chǎn)的遠(yuǎn)期合約并不需要發(fā)生現(xiàn)金流，因此，在t時(shí)刻，遠(yuǎn)期合約的價(jià)值為凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值：
Vt＝（Ft-F0）×e-r（T-t）
（2）期權(quán)合同
目前廣泛采用的期權(quán)評(píng)估方法有布萊克一斯科爾斯模型和Lattice模型。
（3）互換合同
此互換合同的公允價(jià)值實(shí)際上就是上述固定利率債券以及浮動(dòng)利率債券公允價(jià)值的差額?；Q合同的公允價(jià)值實(shí)際上可以看作一系列債券的組合。
5.員工持股計(jì)劃的評(píng)估方法
（1）員工持股計(jì)劃的會(huì)計(jì)計(jì)量
職工期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，也稱員工持股計(jì)劃，其確認(rèn)和計(jì)量適用于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)——股份支付》（以下簡(jiǎn)稱股份支付準(zhǔn)則），在授予日及之后的每個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表日以員工持股計(jì)劃的公允價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)，將取得的服務(wù)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期費(fèi)用，同時(shí)計(jì)入資本公積中的股本溢價(jià)。
（2）員工持股計(jì)劃的特點(diǎn)（與普通的期權(quán)相比）
一是企業(yè)與員工之間發(fā)生的交易；二是以獲取員工服務(wù)為目的的交易；三交易對(duì)價(jià)或其定價(jià)與企業(yè)自身未來價(jià)值密切相關(guān)。這些特點(diǎn)決定了員工持股計(jì)劃公允價(jià)值評(píng)估的特殊性。
（3）評(píng)估方法
②評(píng)估模型模型運(yùn)用是考慮行權(quán)的限制條件
在評(píng)估員工持股計(jì)劃的公允價(jià)值時(shí)，需要充分考慮服務(wù)期限等限制條件。
等待期內(nèi)每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)最新取得的可行權(quán)員工人數(shù)變動(dòng)等后續(xù)信息作出估計(jì)，修正預(yù)計(jì)可行權(quán)的股票期權(quán)數(shù)量。
考試預(yù)測(cè)：12-18分，本章去年新增章，去年才考慮1分。出12或者18分的計(jì)算題可能性大，出題點(diǎn)在企業(yè)合并可能性，其次是投資性房地產(chǎn)和資產(chǎn)減值，事實(shí)上這幾個(gè)考點(diǎn)都可以和教材的前面各章進(jìn)行結(jié)合。選擇題在于各個(gè)評(píng)估對(duì)象的界定及分類和評(píng)估方法。
第一節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估概述
一、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估及其作用
（二）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的作用
1.評(píng)估技術(shù)能夠滿足會(huì)計(jì)計(jì)量專業(yè)上的需求。
2.評(píng)估專業(yè)行為能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。
3.評(píng)估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價(jià)值的公正性。
二、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的適用范圍和特點(diǎn)
（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的規(guī)范體系
表12—1一般常見的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象
序 號(hào)
評(píng)估事項(xiàng)
評(píng)估對(duì)象
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
1
合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?BR> （1）構(gòu)成合并對(duì)價(jià)的非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)、發(fā)行的權(quán)益性證券等
（2）合并中取得的被購(gòu)買方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債
企業(yè)合并
2
資產(chǎn)減值
單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合
資產(chǎn)減值
3
投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定
已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物
投資性房地產(chǎn)
4
金融工具確認(rèn)和計(jì)量
以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，或可供出售金融資產(chǎn)
金融工具確認(rèn)和計(jì)量
第二節(jié) 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用
一、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傊械膽?yīng)用
（一）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偢攀?BR> 3.合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倢?duì)合并報(bào)表的影響
（1）對(duì)購(gòu)買方合并日財(cái)務(wù)報(bào)表的影響
企業(yè)合并形成母子公司關(guān)系的，母公司應(yīng)當(dāng)編制購(gòu)買日的合并資產(chǎn)負(fù)債表，因企業(yè)合并取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值列示。
二、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)資產(chǎn)減值測(cè)試中的應(yīng)用
（二）資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.資產(chǎn)減值測(cè)試對(duì)象
2.資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象的界定
⑴總體要求
資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價(jià)值的成分保持一致。
除非不考慮該負(fù)債的金額就無法確定資產(chǎn)組的可收回金額，資產(chǎn)組的賬面價(jià)值一般不應(yīng)包括已確認(rèn)的計(jì)息負(fù)債的賬面價(jià)值?！?BR> ⑶幾種特殊對(duì)象分析
①營(yíng)運(yùn)資金
情形一:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中不包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也不包含營(yíng)運(yùn)資本。
預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)在期初余額為零的基礎(chǔ)上計(jì)算，即假設(shè)預(yù)測(cè)期第一年需要投人一筆額外的營(yíng)運(yùn)資本，并且到預(yù)測(cè)期結(jié)束時(shí)收回該筆營(yíng)運(yùn)資本投入。
情形二:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也包含營(yíng)運(yùn)資本。
預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)以評(píng)估對(duì)象構(gòu)成中包含的營(yíng)運(yùn)資本為期初余額進(jìn)行計(jì)算。
②總部資產(chǎn)
Ⅰ.企業(yè)總部資產(chǎn)包括
企業(yè)集團(tuán)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)。
Ⅱ.總部資產(chǎn)的顯著特征
難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨(dú)立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價(jià)值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。
Ⅲ.總部資產(chǎn)減值測(cè)試具體步驟
對(duì)于總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊聊迟Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)將總部資產(chǎn)的賬面分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組；
對(duì)于總部資產(chǎn)難以分?jǐn)傊寥魏钨Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊劣扇舾蓚€(gè)資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合。
③商譽(yù)
其具體分?jǐn)傔^程和總部資產(chǎn)類似。
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三、資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
（二）投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：
⑴已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物
⑵持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
⑶企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)
⑴某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
⑵自用房地產(chǎn)
⑶作為存貨的房地產(chǎn)
【注意】
在評(píng)估實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）、存貨和投資性房地產(chǎn)。
四、資產(chǎn)評(píng)估在金融工具計(jì)量中的應(yīng)用
（一）金融工具及其計(jì)量
2、金融工具分類
3、初始確認(rèn)金融資產(chǎn)或金融負(fù)債
應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量；
4、后續(xù)計(jì)量
除①持有至到期投資（債券投資）以及②貸款和③應(yīng)收款項(xiàng)、④在活躍市場(chǎng)中沒有報(bào)價(jià)且其公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的權(quán)益工具投資以及與⑤該權(quán)益工具掛鉤并須通過交付該權(quán)益工具結(jié)算的衍生金融資產(chǎn)外
按照公允價(jià)值對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且不扣除將來處置該金融資產(chǎn)時(shí)可能發(fā)生的交易費(fèi)用。
（二）金融工具評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
金融工具可以分為基礎(chǔ)金融工具和衍生金融工具。
1.基礎(chǔ)金融工具
包括企業(yè)持有的現(xiàn)金、存放于金融機(jī)構(gòu)的款項(xiàng)、普通股以及代表在未來期間收取或支付金融資產(chǎn)的合同權(quán)利或義務(wù)等，如應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款、存出保證金、存入保證金、客戶貸款、客戶存款、債券投資和應(yīng)付債券等。
2.衍生金融工具
（1）衍生金融工具的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
指金融工具確認(rèn)和計(jì)量準(zhǔn)則涉及的、具有下列特征的金融工具或其他合同：
①其價(jià)值隨著特定利率、金融價(jià)格、商品價(jià)格、匯率、價(jià)格指數(shù)、費(fèi)率指數(shù)、信用等級(jí)、信用指數(shù)或其他類似變量的變動(dòng)而變動(dòng)，變量為非金融變量的，該變量與合同的任一方不存在特定關(guān)系。
②不要求初始凈投資，或與對(duì)市場(chǎng)情況變動(dòng)有類似反應(yīng)的其他類型合同相比，要求很少的初始凈投資。企業(yè)從事衍生工具交易不要求初始凈投資，通常指簽訂某項(xiàng)衍生工具合同時(shí)不需要支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。
③在未來某一日期結(jié)算。衍生工具在未來某一日期結(jié)算，表明衍生工具結(jié)算需要經(jīng)歷一段特定期間。但是，“在某一日期結(jié)算”不能理解為只在未來某一日期進(jìn)行一次結(jié)算。另外，有些期權(quán)可能由于是價(jià)外期權(quán)而到期不行權(quán)，也是在未來日期結(jié)算的一種方式。
（2）衍生工具與買賣非金融項(xiàng)目的合同
如買賣非金融項(xiàng)目的合同，根據(jù)企業(yè)預(yù)期購(gòu)買、出售或使用要求，以獲取或交付非金融項(xiàng)目為目的而簽訂，那么此類合同不符合衍生工具的定義。但是，當(dāng)此類合同可以通過現(xiàn)金或其他金融工具凈額結(jié)算或通過交換金融工具結(jié)算，或者合同中的非金融項(xiàng)目可以方便地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，這些合同應(yīng)當(dāng)比照衍生工具進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
（3）衍生工具構(gòu)成
遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)，以及具有遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)中一種或一種以上特征的工具。
3.常見衍生金融工具
常見主要衍生金融工具類型包括遠(yuǎn)期和期貨合約、期權(quán)合同、互換合同和混合衍生工具等。
（三）金融工具的評(píng)估方法
1.評(píng)估方法的總體選擇
存在活躍交易市場(chǎng)的金融工具，活躍市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值；金融工具不存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)采用合適的評(píng)估方法確定其公允價(jià)值。
2.權(quán)益工具的評(píng)估方法
評(píng)估師可以根據(jù)實(shí)際情況分別采用收益法、市場(chǎng)法和成本法對(duì)權(quán)益工具的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
3.不含衍生工具的金融負(fù)債的評(píng)估方法
債務(wù)工具的公允價(jià)值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得日的市場(chǎng)情況和當(dāng)前市場(chǎng)情況，或其他類似債務(wù)工具的當(dāng)前市場(chǎng)利率確定。
4.金融衍生工具的評(píng)估方法
（1）遠(yuǎn)期和期貨合約價(jià)值評(píng)估
如果投資者購(gòu)入資產(chǎn)的遠(yuǎn)期合約，期限為T；同時(shí)在時(shí)刻t賣出同一資產(chǎn)的遠(yuǎn)期合約，期限為T-t。那么在時(shí)刻T，投資者以價(jià)格F0購(gòu)入資產(chǎn)，同時(shí)以價(jià)格Ft賣出資產(chǎn)，投資者的凈現(xiàn)金流量為Ft-F0。由于購(gòu)入或賣出資產(chǎn)的遠(yuǎn)期合約并不需要發(fā)生現(xiàn)金流，因此，在t時(shí)刻，遠(yuǎn)期合約的價(jià)值為凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值：
Vt＝（Ft-F0）×e-r（T-t）
（2）期權(quán)合同
目前廣泛采用的期權(quán)評(píng)估方法有布萊克一斯科爾斯模型和Lattice模型。
（3）互換合同
此互換合同的公允價(jià)值實(shí)際上就是上述固定利率債券以及浮動(dòng)利率債券公允價(jià)值的差額?；Q合同的公允價(jià)值實(shí)際上可以看作一系列債券的組合。
5.員工持股計(jì)劃的評(píng)估方法
（1）員工持股計(jì)劃的會(huì)計(jì)計(jì)量
職工期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，也稱員工持股計(jì)劃，其確認(rèn)和計(jì)量適用于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)——股份支付》（以下簡(jiǎn)稱股份支付準(zhǔn)則），在授予日及之后的每個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表日以員工持股計(jì)劃的公允價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)，將取得的服務(wù)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期費(fèi)用，同時(shí)計(jì)入資本公積中的股本溢價(jià)。
（2）員工持股計(jì)劃的特點(diǎn)（與普通的期權(quán)相比）
一是企業(yè)與員工之間發(fā)生的交易；二是以獲取員工服務(wù)為目的的交易；三交易對(duì)價(jià)或其定價(jià)與企業(yè)自身未來價(jià)值密切相關(guān)。這些特點(diǎn)決定了員工持股計(jì)劃公允價(jià)值評(píng)估的特殊性。
（3）評(píng)估方法
②評(píng)估模型模型運(yùn)用是考慮行權(quán)的限制條件
在評(píng)估員工持股計(jì)劃的公允價(jià)值時(shí)，需要充分考慮服務(wù)期限等限制條件。
等待期內(nèi)每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)最新取得的可行權(quán)員工人數(shù)變動(dòng)等后續(xù)信息作出估計(jì)，修正預(yù)計(jì)可行權(quán)的股票期權(quán)數(shù)量。