五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理，是指國家有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其合法變動情況，予以審查、確認(rèn)、記載，并頒發(fā)相應(yīng)證書的管理活動。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度能夠確認(rèn)和保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，能夠保證房地產(chǎn)權(quán)利人取得、變更房地產(chǎn)的法律效力，便于加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)工作的管理，并能為有關(guān)國家機(jī)關(guān)處理房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛提供必要的依據(jù)。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條明確規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”
(一)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記(重點掌握)
地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主要包括土地使用權(quán)登記、土地所有權(quán)登記和土地他項權(quán)利登記。地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的法律憑證有《國有土地使用權(quán)證》、《集體土地所有權(quán)證》和《土地他項權(quán)利證明書》。按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記分為設(shè)定土地權(quán)利登記、變更土地權(quán)利登記和注銷土地權(quán)利登記。
1.設(shè)定土地權(quán)利登記。設(shè)定土地權(quán)利登記，是指申請人為設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利，依法向土地管理部門申請登記的活動。設(shè)定土地權(quán)利登記，分為以下幾種情況：
(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起30日內(nèi)，持建設(shè)單位用地批準(zhǔn)書申請土地預(yù)登記。建設(shè)項目竣工驗收以后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收之日起30日內(nèi)，持建設(shè)項目竣工驗收報告和其中有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)登記;其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。
(2)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。成片土地開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。
(3)國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日起30日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。
(4)依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。
(5)依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證書。
同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請的先后順序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權(quán)。
(6)有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權(quán)利證書。
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理，是指國家有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其合法變動情況，予以審查、確認(rèn)、記載，并頒發(fā)相應(yīng)證書的管理活動。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度能夠確認(rèn)和保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，能夠保證房地產(chǎn)權(quán)利人取得、變更房地產(chǎn)的法律效力，便于加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)工作的管理，并能為有關(guān)國家機(jī)關(guān)處理房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛提供必要的依據(jù)。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條明確規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”
(一)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記(重點掌握)
地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主要包括土地使用權(quán)登記、土地所有權(quán)登記和土地他項權(quán)利登記。地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的法律憑證有《國有土地使用權(quán)證》、《集體土地所有權(quán)證》和《土地他項權(quán)利證明書》。按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記分為設(shè)定土地權(quán)利登記、變更土地權(quán)利登記和注銷土地權(quán)利登記。
1.設(shè)定土地權(quán)利登記。設(shè)定土地權(quán)利登記，是指申請人為設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利，依法向土地管理部門申請登記的活動。設(shè)定土地權(quán)利登記，分為以下幾種情況：
(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起30日內(nèi)，持建設(shè)單位用地批準(zhǔn)書申請土地預(yù)登記。建設(shè)項目竣工驗收以后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收之日起30日內(nèi)，持建設(shè)項目竣工驗收報告和其中有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)登記;其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。
(2)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。成片土地開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。
(3)國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日起30日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。
(4)依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。
(5)依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證書。
同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請的先后順序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權(quán)。
(6)有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權(quán)利證書。