第三章 物業(yè)管理的基本制度
★★★條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度
一、業(yè)主大會(huì)制度：條例確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
★業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?，F(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋所有權(quán)證書持有人;房屋共有權(quán)證書持有人;待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。
★★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);9.監(jiān)督物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
★★業(yè)主的義務(wù)：1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;2.遵守物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
★業(yè)主大會(huì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
★成立業(yè)主大會(huì)的限制與選擇：1.一個(gè)物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì);2.同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé);3.條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。
★★業(yè)主大會(huì)籌備：
(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組(在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成)
(2)業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案;確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);確定業(yè)主委員會(huì)侯選人產(chǎn)生辦法及名單;做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求：業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告;確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。
★★業(yè)主大會(huì)的成立：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。主要內(nèi)容：報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況;宣讀業(yè)主名冊(cè)和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見(jiàn)，以及業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;投票通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;宣讀業(yè)主委員會(huì)委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。
★★業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);決定專項(xiàng)維修資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
★★★業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則：
1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，都由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。
臨時(shí)會(huì)議召開(kāi)的條件：20%以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)、不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無(wú)權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選;業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn);業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)和書面投票表決的形式。
3.業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力：一般決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò);重大事項(xiàng)實(shí)行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)不符合上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無(wú)效。
★業(yè)主委員會(huì)。條例明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)
★★業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：
1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議處，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人，定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備和召開(kāi)。
2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。
5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
★★業(yè)主委員會(huì)的備案(告知備案)自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，內(nèi)容一般包括：業(yè)主委員會(huì)的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。
★★業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件：
1. 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
2. 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);
3. 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);
4. 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;
5. 具有一定組織能力;
6. 具備必要的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。
★業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;有犯罪行為的;以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;拒不履行業(yè)主義務(wù)的;其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
★業(yè)主委員會(huì)會(huì)議
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，遇有特殊情況，經(jīng)1/3以上的業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開(kāi)會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;無(wú)論定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意;業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
★業(yè)主委員會(huì)改選與變更
1.業(yè)主委員會(huì)的改選。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期滿2個(gè)月前進(jìn)行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會(huì)換屆選舉后，原業(yè)委會(huì)應(yīng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)做好交接手續(xù)。
2.業(yè)主委員會(huì)委員的變更。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
★業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
★★業(yè)主大會(huì)的限制性規(guī)定。禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無(wú)關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當(dāng)性。
二、業(yè)主公約制度
★★★業(yè)主公約：由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補(bǔ)充，是有效效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件;業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就要將共同財(cái)產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并將這項(xiàng)授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)公共秩序的物業(yè)管理行為。
★★★業(yè)主公約的主要內(nèi)容：1。有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;2。業(yè)主的共同利益;3。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);4。違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
★業(yè)主公約的效力(備案即生效)：業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力;業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾。但是應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 1。業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生效力;2。業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。
★★業(yè)主臨時(shí)公約(首位買房人承諾即生效)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)和使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主臨時(shí)公約制定的主體：建設(shè)單位;
業(yè)主公約制定的時(shí)間：建設(shè)單位銷售物業(yè)之前。
相關(guān)主體的法律義務(wù)：1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)利;2.建設(shè)單位對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的明示和說(shuō)明義務(wù);3.物業(yè)買受人對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約承諾的義務(wù)(物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后也就意味著業(yè)主臨時(shí)公約得到物業(yè)買受人的接受和認(rèn)可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約提供了合理的依據(jù))。
★★★業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容：
1. 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況;
2. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：(1).遵守相鄰權(quán)的規(guī)定;(2).遵守房屋裝飾裝修規(guī)定;(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定;(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定。
3. 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：(1)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助;(2)。涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù);(3).保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理(建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，如果建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān))
4. 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)：(1)。全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利;(2)。業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(3)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定。
5. 違約責(zé)任：(1)。業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟;(2)。業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟;(3)。建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定的義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。
三、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)：指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義：(1)。建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較。(2)。有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為;(3)。有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則：公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè);對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)、投標(biāo)人少于3個(gè)的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè);應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行;應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
★前期物業(yè)管理招標(biāo)原則：1。不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人;2。為各對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇;3。不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目不符的資格要求。
★前期物業(yè)管理招標(biāo)形式：公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)文件內(nèi)容：1。招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介;2。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求;3。對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;4。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;5。招標(biāo)活動(dòng)方案;6。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;7。其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
★★招標(biāo)項(xiàng)目備案：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
★★招標(biāo)程序規(guī)則：(1)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交文件截止之日止，最少不得少于20日;(2)。招標(biāo)人對(duì)己發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人;(3)。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料;(4)。通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
★★物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則
(一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：投標(biāo)函;投標(biāo)報(bào)價(jià);物業(yè)管理方案;招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
(二)投標(biāo)禁止行為：投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo);投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益;投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益;禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
★評(píng)標(biāo)委員會(huì)：評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，基中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
★評(píng)標(biāo)規(guī)則：可以用書面形式、評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。
★中標(biāo)：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人;招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人;招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案;招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失。
★違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任：條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
★★★條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度
一、業(yè)主大會(huì)制度：條例確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
★業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?，F(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋所有權(quán)證書持有人;房屋共有權(quán)證書持有人;待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。
★★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);9.監(jiān)督物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
★★業(yè)主的義務(wù)：1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;2.遵守物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
★業(yè)主大會(huì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
★成立業(yè)主大會(huì)的限制與選擇：1.一個(gè)物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì);2.同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé);3.條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。
★★業(yè)主大會(huì)籌備：
(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組(在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成)
(2)業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案;確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);確定業(yè)主委員會(huì)侯選人產(chǎn)生辦法及名單;做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求：業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告;確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。
★★業(yè)主大會(huì)的成立：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。主要內(nèi)容：報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況;宣讀業(yè)主名冊(cè)和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見(jiàn)，以及業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;投票通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;宣讀業(yè)主委員會(huì)委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。
★★業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);決定專項(xiàng)維修資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
★★★業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則：
1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，都由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。
臨時(shí)會(huì)議召開(kāi)的條件：20%以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)、不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無(wú)權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選;業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn);業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)和書面投票表決的形式。
3.業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力：一般決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò);重大事項(xiàng)實(shí)行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)不符合上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無(wú)效。
★業(yè)主委員會(huì)。條例明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)
★★業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：
1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議處，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人，定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備和召開(kāi)。
2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。
5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
★★業(yè)主委員會(huì)的備案(告知備案)自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，內(nèi)容一般包括：業(yè)主委員會(huì)的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。
★★業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件：
1. 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
2. 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);
3. 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);
4. 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;
5. 具有一定組織能力;
6. 具備必要的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。
★業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;有犯罪行為的;以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;拒不履行業(yè)主義務(wù)的;其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
★業(yè)主委員會(huì)會(huì)議
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，遇有特殊情況，經(jīng)1/3以上的業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開(kāi)會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;無(wú)論定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意;業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
★業(yè)主委員會(huì)改選與變更
1.業(yè)主委員會(huì)的改選。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期滿2個(gè)月前進(jìn)行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會(huì)換屆選舉后，原業(yè)委會(huì)應(yīng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)做好交接手續(xù)。
2.業(yè)主委員會(huì)委員的變更。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
★業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
★★業(yè)主大會(huì)的限制性規(guī)定。禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無(wú)關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當(dāng)性。
二、業(yè)主公約制度
★★★業(yè)主公約：由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補(bǔ)充，是有效效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件;業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就要將共同財(cái)產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并將這項(xiàng)授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)公共秩序的物業(yè)管理行為。
★★★業(yè)主公約的主要內(nèi)容：1。有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;2。業(yè)主的共同利益;3。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);4。違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
★業(yè)主公約的效力(備案即生效)：業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力;業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾。但是應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 1。業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生效力;2。業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。
★★業(yè)主臨時(shí)公約(首位買房人承諾即生效)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)和使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主臨時(shí)公約制定的主體：建設(shè)單位;
業(yè)主公約制定的時(shí)間：建設(shè)單位銷售物業(yè)之前。
相關(guān)主體的法律義務(wù)：1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)利;2.建設(shè)單位對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的明示和說(shuō)明義務(wù);3.物業(yè)買受人對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約承諾的義務(wù)(物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后也就意味著業(yè)主臨時(shí)公約得到物業(yè)買受人的接受和認(rèn)可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約提供了合理的依據(jù))。
★★★業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容：
1. 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況;
2. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：(1).遵守相鄰權(quán)的規(guī)定;(2).遵守房屋裝飾裝修規(guī)定;(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定;(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定。
3. 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：(1)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助;(2)。涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù);(3).保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理(建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，如果建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān))
4. 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)：(1)。全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利;(2)。業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(3)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定。
5. 違約責(zé)任：(1)。業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟;(2)。業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟;(3)。建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定的義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。
三、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)：指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義：(1)。建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較。(2)。有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為;(3)。有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則：公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè);對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)、投標(biāo)人少于3個(gè)的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè);應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行;應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
★前期物業(yè)管理招標(biāo)原則：1。不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人;2。為各對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇;3。不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目不符的資格要求。
★前期物業(yè)管理招標(biāo)形式：公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
★★前期物業(yè)管理招標(biāo)文件內(nèi)容：1。招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介;2。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求;3。對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;4。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;5。招標(biāo)活動(dòng)方案;6。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;7。其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
★★招標(biāo)項(xiàng)目備案：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
★★招標(biāo)程序規(guī)則：(1)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交文件截止之日止，最少不得少于20日;(2)。招標(biāo)人對(duì)己發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人;(3)。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料;(4)。通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
★★物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則
(一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：投標(biāo)函;投標(biāo)報(bào)價(jià);物業(yè)管理方案;招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
(二)投標(biāo)禁止行為：投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo);投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益;投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益;禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
★評(píng)標(biāo)委員會(huì)：評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，基中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
★評(píng)標(biāo)規(guī)則：可以用書面形式、評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。
★中標(biāo)：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人;招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人;招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案;招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失。
★違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任：條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。