第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
考情分析
本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計(jì)算性的選擇題較多。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估的各種方法公式的理解和運(yùn)用。
本章歷年考題分值分布
單選題
多選題
綜合題
合計(jì)
2007年
8（6）分
0分
0分
8分
2008年
6（5）分
0分
3分（第2題部分）
9分
2009年
5（3）分
0分
0分
5分
主要考點(diǎn)（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：
1.市場(chǎng)法：可比性的理解、直接比較法的運(yùn)用等
2.收益法：折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式
3.成本法：各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法和成本法的基本原理
4.資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法含義
1.定義：
利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)：
替代原則中華考試網(wǎng)
根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。
3.市場(chǎng)法是最為直接，說服力的評(píng)估方法之一。
二、市場(chǎng)法的基本前提
應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件：
1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；
2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)；
資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 。
（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。
（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（二）通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：
1.選擇參照物
關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）；
同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上；
2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。
3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；
5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定哪一個(gè)結(jié)果最合理呢。
（1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。
（2）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。
（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：
1.資產(chǎn)的功能。
資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。
資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。
3.市場(chǎng)條件。
主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。
一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（二）通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：
1.選擇參照物
關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）；
同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上；
2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。
3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；
5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定哪一個(gè)結(jié)果最合理呢。
（1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。
（2）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。
（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：
1.資產(chǎn)的功能。
資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。
資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。
3.市場(chǎng)條件。
主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。
一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。
四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法。
（一）直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
2.優(yōu)點(diǎn)：
該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。
3.適用條件：
對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。
4.基本計(jì)算公式為：
（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格
（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致
公式：
①評(píng)估對(duì)象價(jià)值
＝參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
②
③評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)
原理：
本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。
⑶參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致
①方法一：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n
這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：
原理：
各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)。
②方法二：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
5.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致
直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：
（1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】
當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。
（2）市價(jià)折扣法
①原理
以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②數(shù)學(xué)式表達(dá)
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）（2－3）
[例2-1]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬元。
『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（1－40%）=6（萬元）
注意：
從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。
（3）功能價(jià)值類比法。
①定義：
以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
換句話說：
功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。
②分類
根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：
Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法
數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×
Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
[例2-2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬元。
『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×90÷120=7.5（萬元）
[例2-3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬元。
『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（90÷120）0.7=8.18（萬元）
考情分析
本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計(jì)算性的選擇題較多。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估的各種方法公式的理解和運(yùn)用。
本章歷年考題分值分布
單選題
多選題
綜合題
合計(jì)
2007年
8（6）分
0分
0分
8分
2008年
6（5）分
0分
3分（第2題部分）
9分
2009年
5（3）分
0分
0分
5分
主要考點(diǎn)（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：
1.市場(chǎng)法：可比性的理解、直接比較法的運(yùn)用等
2.收益法：折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式
3.成本法：各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法和成本法的基本原理
4.資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法含義
1.定義：
利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)：
替代原則中華考試網(wǎng)
根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。
3.市場(chǎng)法是最為直接，說服力的評(píng)估方法之一。
二、市場(chǎng)法的基本前提
應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件：
1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；
2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)；
資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 。
（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。
（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（二）通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：
1.選擇參照物
關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）；
同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上；
2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。
3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；
5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定哪一個(gè)結(jié)果最合理呢。
（1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。
（2）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。
（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：
1.資產(chǎn)的功能。
資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。
資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。
3.市場(chǎng)條件。
主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。
一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（二）通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：
1.選擇參照物
關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）；
同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上；
2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。
3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；
5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定哪一個(gè)結(jié)果最合理呢。
（1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。
（2）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。
（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：
1.資產(chǎn)的功能。
資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。
資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。
3.市場(chǎng)條件。
主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。
一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。
四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法。
（一）直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
2.優(yōu)點(diǎn)：
該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。
3.適用條件：
對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。
4.基本計(jì)算公式為：
（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格
（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致
公式：
①評(píng)估對(duì)象價(jià)值
＝參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
②
③評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)
原理：
本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。
⑶參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致
①方法一：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n
這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：
原理：
各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)。
②方法二：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
5.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致
直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：
（1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】
當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。
（2）市價(jià)折扣法
①原理
以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②數(shù)學(xué)式表達(dá)
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）（2－3）
[例2-1]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬元。
『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（1－40%）=6（萬元）
注意：
從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。
（3）功能價(jià)值類比法。
①定義：
以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
換句話說：
功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。
②分類
根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：
Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法
數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×
Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
[例2-2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬元。
『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×90÷120=7.5（萬元）
[例2-3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬元。
『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（90÷120）0.7=8.18（萬元）