第二章 資產評估的基本方法
考情分析
本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計算性的選擇題較多。在考試中應重點關注資產評估的各種方法公式的理解和運用。
本章歷年考題分值分布
單選題
多選題
綜合題
合計
2007年
8（6）分
0分
0分
8分
2008年
6（5）分
0分
3分（第2題部分）
9分
2009年
5（3）分
0分
0分
5分
主要考點（難點或重點）：
1.市場法：可比性的理解、直接比較法的運用等
2.收益法：折現(xiàn)方法的理解和運用，不要死記公式
3.成本法：各個參數(shù)的計算方法和成本法的基本原理
4.資產評估方法的選擇
資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法。
第一節(jié) 市場法
一、市場法含義
1.定義：
利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
2.市場法的理論依據：
替代原則中華考試網
根據替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。
3.市場法是最為直接，說服力的評估方法之一。
二、市場法的基本前提
應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件：
1.要有一個活躍的公開市場；
2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動；
資產及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 。
（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等。
（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的。
三、市場法的基本程序及有關指標
（二）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序：
1.選擇參照物
關鍵注意：參照物與被估資產要有可比性（相同的或類似的）；
同時注意：參照物應該選擇3個以上；
2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素
選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。
3.指標對比、量化差異；
4.在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；
5.綜合分析確定評估結果
一般情況下，運用市場法評估的初步結果在3個以上，一般慣例，正式的結果只能夠有一個，如何確定哪一個結果最合理呢。
（1）評估人員對若干初評結果進行綜合分析，以初評結果中最合理的評估值作為最終的評估值。
（2）如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術平均法或者加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。
（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：
1.資產的功能。
資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。
2.資產的實體特征和質量。
資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等。
資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。
3.市場條件。
主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。
一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。
三、市場法的基本程序及有關指標
（二）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序：
1.選擇參照物
關鍵注意：參照物與被估資產要有可比性（相同的或類似的）；
同時注意：參照物應該選擇3個以上；
2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素
選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。
3.指標對比、量化差異；
4.在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；
5.綜合分析確定評估結果
一般情況下，運用市場法評估的初步結果在3個以上，一般慣例，正式的結果只能夠有一個，如何確定哪一個結果最合理呢。
（1）評估人員對若干初評結果進行綜合分析，以初評結果中最合理的評估值作為最終的評估值。
（2）如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術平均法或者加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。
（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：
1.資產的功能。
資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。
2.資產的實體特征和質量。
資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等。
資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。
3.市場條件。
主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。
一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。
四、市場法中的具體評估方法
市場法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法。
（一）直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。
2.優(yōu)點：
該方法直觀簡潔，便于操作。
3.適用條件：
對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上。
4.基本計算公式為：
（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致
評估對象價值＝參照物合理成交價格
（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致
公式：
①評估對象價值
＝參照物成交價格×評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
②
③評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)
原理：
本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關系。
⑶參照物與被評估對象有n個可比因素不一致
①方法一：
公式
評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n
這里修正系數(shù)的計算公示如下：
原理：
各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應。
②方法二：
公式
評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。
5.直接比較法的基本方法----僅僅一個可比因素不一致或者完全一致
直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：
（1）現(xiàn)行市價法【參照物與評估對象完全一致】
當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。
（2）市價折扣法
①原理
以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。
②數(shù)學式表達
資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）（2－3）
[例2-1]評估某擬快速變現(xiàn)資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產價值接近于6萬元。
『正確答案』資產評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）
注意：
從公式的含義可以推知：本公式假設被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定。
（3）功能價值類比法。
①定義：
以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。
換句話說：
功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大。
②分類
根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數(shù)關系兩種情況：
Ⅰ、資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法
數(shù)學表達式一般表述為：
所以：被評估資產評估價值＝參照物成交價格×
Ⅱ、資產價值與其功能呈指數(shù)關系的情況，通常被稱作規(guī)模經濟效益指數(shù)法
數(shù)學表達式一般表述為：
[例2-2]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。
『正確答案』資產評估價值=10×90÷120=7.5（萬元）
[例2-3]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元。
『正確答案』資產評估價值=10×（90÷120）0.7=8.18（萬元）
考情分析
本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計算性的選擇題較多。在考試中應重點關注資產評估的各種方法公式的理解和運用。
本章歷年考題分值分布
單選題
多選題
綜合題
合計
2007年
8（6）分
0分
0分
8分
2008年
6（5）分
0分
3分（第2題部分）
9分
2009年
5（3）分
0分
0分
5分
主要考點（難點或重點）：
1.市場法：可比性的理解、直接比較法的運用等
2.收益法：折現(xiàn)方法的理解和運用，不要死記公式
3.成本法：各個參數(shù)的計算方法和成本法的基本原理
4.資產評估方法的選擇
資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法。
第一節(jié) 市場法
一、市場法含義
1.定義：
利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
2.市場法的理論依據：
替代原則中華考試網
根據替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。
3.市場法是最為直接，說服力的評估方法之一。
二、市場法的基本前提
應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件：
1.要有一個活躍的公開市場；
2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動；
資產及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 。
（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等。
（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的。
三、市場法的基本程序及有關指標
（二）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序：
1.選擇參照物
關鍵注意：參照物與被估資產要有可比性（相同的或類似的）；
同時注意：參照物應該選擇3個以上；
2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素
選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。
3.指標對比、量化差異；
4.在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；
5.綜合分析確定評估結果
一般情況下，運用市場法評估的初步結果在3個以上，一般慣例，正式的結果只能夠有一個，如何確定哪一個結果最合理呢。
（1）評估人員對若干初評結果進行綜合分析，以初評結果中最合理的評估值作為最終的評估值。
（2）如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術平均法或者加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。
（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：
1.資產的功能。
資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。
2.資產的實體特征和質量。
資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等。
資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。
3.市場條件。
主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。
一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。
三、市場法的基本程序及有關指標
（二）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序：
1.選擇參照物
關鍵注意：參照物與被估資產要有可比性（相同的或類似的）；
同時注意：參照物應該選擇3個以上；
2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素
選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。
3.指標對比、量化差異；
4.在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；
5.綜合分析確定評估結果
一般情況下，運用市場法評估的初步結果在3個以上，一般慣例，正式的結果只能夠有一個，如何確定哪一個結果最合理呢。
（1）評估人員對若干初評結果進行綜合分析，以初評結果中最合理的評估值作為最終的評估值。
（2）如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術平均法或者加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。
（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：
1.資產的功能。
資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。
2.資產的實體特征和質量。
資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等。
資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。
3.市場條件。
主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。
一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。
四、市場法中的具體評估方法
市場法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法。
（一）直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。
2.優(yōu)點：
該方法直觀簡潔，便于操作。
3.適用條件：
對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上。
4.基本計算公式為：
（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致
評估對象價值＝參照物合理成交價格
（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致
公式：
①評估對象價值
＝參照物成交價格×評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
②
③評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)
原理：
本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關系。
⑶參照物與被評估對象有n個可比因素不一致
①方法一：
公式
評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n
這里修正系數(shù)的計算公示如下：
原理：
各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應。
②方法二：
公式
評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。
5.直接比較法的基本方法----僅僅一個可比因素不一致或者完全一致
直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：
（1）現(xiàn)行市價法【參照物與評估對象完全一致】
當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。
（2）市價折扣法
①原理
以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。
②數(shù)學式表達
資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）（2－3）
[例2-1]評估某擬快速變現(xiàn)資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產價值接近于6萬元。
『正確答案』資產評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）
注意：
從公式的含義可以推知：本公式假設被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定。
（3）功能價值類比法。
①定義：
以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。
換句話說：
功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大。
②分類
根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數(shù)關系兩種情況：
Ⅰ、資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法
數(shù)學表達式一般表述為：
所以：被評估資產評估價值＝參照物成交價格×
Ⅱ、資產價值與其功能呈指數(shù)關系的情況，通常被稱作規(guī)模經濟效益指數(shù)法
數(shù)學表達式一般表述為：
[例2-2]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。
『正確答案』資產評估價值=10×90÷120=7.5（萬元）
[例2-3]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元。
『正確答案』資產評估價值=10×（90÷120）0.7=8.18（萬元）