五、計算公式
（一）評估房地合在一起的房地產價值
房地產價值=房地產凈（純）收益/綜合資本化率?。?-5）
房地產凈收益=房地產總收益-房地產總費用
房地產總費用=管理費+維修費+保險費+稅金
（二）單獨評估土地的價值
1.由土地收益評估土地價值—--適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 （5-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
2.由房地產收益評估土地價值
（1）方法一（建筑物價值扣除法）
土地價值=房地產價值-建筑物現值 （5-7）
建筑物現值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數
當耐用年限小于土地使用權尚余年限則取短，則年貶值額
=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限
當耐用年限大于土地使用權尚余年限則取短，則年貶值額
=建筑物重置成本/土地使用權尚余年限
注意：
①上述關于年貶值額的公式的基本原理是71頁2-36；
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設結束開始投入使用的時候開始計算）中取短：
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年，根據《城市房地產管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權尚余年限）內全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限（土地使用權尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。
當土地可使用期限（土地使用權尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
補充：物權法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動續(xù)期，此處所說的‘自動續(xù)期’是有前提的，那就是‘住宅建設用地使用權’，也就是說你所購買的房子的土地使用性質是居住用地，只有這樣的住宅用地使用權屆滿后，可以自動續(xù)期。而其它非住宅性質用地上的房產，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值=（房地產凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率 （5-8）
建筑物凈收益=建筑物現值×建筑物資本化率
（一）評估房地合在一起的房地產價值
房地產價值=房地產凈（純）收益/綜合資本化率?。?-5）
房地產凈收益=房地產總收益-房地產總費用
房地產總費用=管理費+維修費+保險費+稅金
（二）單獨評估土地的價值
1.由土地收益評估土地價值—--適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 （5-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
2.由房地產收益評估土地價值
（1）方法一（建筑物價值扣除法）
土地價值=房地產價值-建筑物現值 （5-7）
建筑物現值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數
當耐用年限小于土地使用權尚余年限則取短，則年貶值額
=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限
當耐用年限大于土地使用權尚余年限則取短，則年貶值額
=建筑物重置成本/土地使用權尚余年限
注意：
①上述關于年貶值額的公式的基本原理是71頁2-36；
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設結束開始投入使用的時候開始計算）中取短：
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年，根據《城市房地產管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權尚余年限）內全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限（土地使用權尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。
當土地可使用期限（土地使用權尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
補充：物權法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動續(xù)期，此處所說的‘自動續(xù)期’是有前提的，那就是‘住宅建設用地使用權’，也就是說你所購買的房子的土地使用性質是居住用地，只有這樣的住宅用地使用權屆滿后，可以自動續(xù)期。而其它非住宅性質用地上的房產，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值=（房地產凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率 （5-8）
建筑物凈收益=建筑物現值×建筑物資本化率