五、計(jì)算公式
（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值
房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈（純）收益/綜合資本化率?。?-5）
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用
房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金
（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值
1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值—--適用于空地出租
土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 ?。?-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用
土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值
（1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）
土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)
當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限則取短，則年貶值額
=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限
當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限則取短，則年貶值額
=建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限
注意：
①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是71頁(yè)2-36；
②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開(kāi)始投入使用的時(shí)候開(kāi)始計(jì)算）中取短：
年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。
當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。
補(bǔ)充：物權(quán)法規(guī)定，對(duì)于住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，此處所說(shuō)的‘自動(dòng)續(xù)期’是有前提的，那就是‘住宅建設(shè)用地使用權(quán)’，也就是說(shuō)你所購(gòu)買的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地，只有這樣的住宅用地使用權(quán)屆滿后，可以自動(dòng)續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的房產(chǎn)，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動(dòng)續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率 （5-8）
建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值
房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈（純）收益/綜合資本化率?。?-5）
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用
房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金
（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值
1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值—--適用于空地出租
土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 ?。?-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用
土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值
（1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）
土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)
當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限則取短，則年貶值額
=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限
當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限則取短，則年貶值額
=建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限
注意：
①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是71頁(yè)2-36；
②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開(kāi)始投入使用的時(shí)候開(kāi)始計(jì)算）中取短：
年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。
當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。
補(bǔ)充：物權(quán)法規(guī)定，對(duì)于住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，此處所說(shuō)的‘自動(dòng)續(xù)期’是有前提的，那就是‘住宅建設(shè)用地使用權(quán)’，也就是說(shuō)你所購(gòu)買的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地，只有這樣的住宅用地使用權(quán)屆滿后，可以自動(dòng)續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的房產(chǎn)，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動(dòng)續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率 （5-8）
建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率