第四節(jié) 宅基地使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對集體所有土地的使用權(quán)
一、概念和特征
宅基地使用權(quán)，又稱為宅基地權(quán)，或房基地權(quán)，是指城鄉(xiāng)居民個(gè)人對審核批準(zhǔn)給自己建造住宅的土地所享有的使用和收益的權(quán)利。
宅基地使用權(quán)具有以下特征：
（1）宅基地使用權(quán)的主體是城鄉(xiāng)居民，包括回原籍鄉(xiāng)村定居的離退休干部和華僑等；
（2）宅基地使用權(quán)的客體是供城鄉(xiāng)居民個(gè)人使用的用于建造住宅的土地；
（3）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容是依法建造、保有個(gè)人住宅而對土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
二、宅基地使用人的權(quán)利和義務(wù)
城鄉(xiāng)居民個(gè)人根據(jù)批準(zhǔn)程序取得宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)居民向土地管理部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)。農(nóng)村村民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會申請，經(jīng)村民大會或村民代表會討論通過后，報(bào)縣或鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)；需要使用耕地的，需要先經(jīng)人民政府土地管理部門審查同意。
1．宅基地使用權(quán)屬于民事權(quán)利的范疇。宅基地使用權(quán)人的權(quán)利主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）為建造住宅而對依法取得的宅基地享有長期占有權(quán)；
（2）在依法取得的宅基地上建造房屋，并取得房屋的所有權(quán)；
（3）有權(quán)在宅基地空閑處建造其他建筑物和設(shè)施，從事種植并收取其利益；
（4）依法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)一并轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)；
（5）因國家或集體的規(guī)劃致宅基地變更而使宅基地使用
途使用宅基地；
（2）村鎮(zhèn)公民因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地的，應(yīng)按規(guī)定辦理申請、審查和批準(zhǔn)手續(xù)；
（3）不得對宅基地使用權(quán)進(jìn)行單獨(dú)處分，即宅基地使用權(quán)只能隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，公民依法出賣、出租、出典或贈與其房屋或本人死亡后由其繼承人繼承其房屋的，宅基地使用權(quán)隨同房屋一并轉(zhuǎn)移給新的房屋所有人，不得單獨(dú)買賣、出租或抵押；
（4）宅基地使用權(quán)的行使不得妨害公共利益和鄰
共通道、水道和環(huán)境衛(wèi)生。
另外，農(nóng)村村民遷居并拆除房屋后騰出的宅基地由集體收回統(tǒng)一安排使用，村民長期閑置或拋棄的宅基地，集體有權(quán)收回。因宅基地使用權(quán)發(fā)生糾紛的，人民法院應(yīng)當(dāng)本著有利生產(chǎn)和方便生活的原則，考慮歷史等使用情況，公平合理地進(jìn)行處理。
三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法取得的對農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地在法律允許范圍內(nèi)的占有、使用和收益的權(quán)利。《土地管理法》第60條規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)?！?；同時(shí)，《土地管理法》第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可由市、縣人民政府批準(zhǔn)。
土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的用途使用土地。根據(jù)《土地管理法》第65條的規(guī)定，因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可收回土地使用權(quán)出讓合同，但應(yīng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
一、概念和特征
宅基地使用權(quán)，又稱為宅基地權(quán)，或房基地權(quán)，是指城鄉(xiāng)居民個(gè)人對審核批準(zhǔn)給自己建造住宅的土地所享有的使用和收益的權(quán)利。
宅基地使用權(quán)具有以下特征：
（1）宅基地使用權(quán)的主體是城鄉(xiāng)居民，包括回原籍鄉(xiāng)村定居的離退休干部和華僑等；
（2）宅基地使用權(quán)的客體是供城鄉(xiāng)居民個(gè)人使用的用于建造住宅的土地；
（3）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容是依法建造、保有個(gè)人住宅而對土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
二、宅基地使用人的權(quán)利和義務(wù)
城鄉(xiāng)居民個(gè)人根據(jù)批準(zhǔn)程序取得宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)居民向土地管理部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)。農(nóng)村村民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會申請，經(jīng)村民大會或村民代表會討論通過后，報(bào)縣或鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)；需要使用耕地的，需要先經(jīng)人民政府土地管理部門審查同意。
1．宅基地使用權(quán)屬于民事權(quán)利的范疇。宅基地使用權(quán)人的權(quán)利主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）為建造住宅而對依法取得的宅基地享有長期占有權(quán)；
（2）在依法取得的宅基地上建造房屋，并取得房屋的所有權(quán)；
（3）有權(quán)在宅基地空閑處建造其他建筑物和設(shè)施，從事種植并收取其利益；
（4）依法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)一并轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)；
（5）因國家或集體的規(guī)劃致宅基地變更而使宅基地使用
途使用宅基地；
（2）村鎮(zhèn)公民因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地的，應(yīng)按規(guī)定辦理申請、審查和批準(zhǔn)手續(xù)；
（3）不得對宅基地使用權(quán)進(jìn)行單獨(dú)處分，即宅基地使用權(quán)只能隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，公民依法出賣、出租、出典或贈與其房屋或本人死亡后由其繼承人繼承其房屋的，宅基地使用權(quán)隨同房屋一并轉(zhuǎn)移給新的房屋所有人，不得單獨(dú)買賣、出租或抵押；
（4）宅基地使用權(quán)的行使不得妨害公共利益和鄰
共通道、水道和環(huán)境衛(wèi)生。
另外，農(nóng)村村民遷居并拆除房屋后騰出的宅基地由集體收回統(tǒng)一安排使用，村民長期閑置或拋棄的宅基地，集體有權(quán)收回。因宅基地使用權(quán)發(fā)生糾紛的，人民法院應(yīng)當(dāng)本著有利生產(chǎn)和方便生活的原則，考慮歷史等使用情況，公平合理地進(jìn)行處理。
三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法取得的對農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地在法律允許范圍內(nèi)的占有、使用和收益的權(quán)利。《土地管理法》第60條規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)?！?；同時(shí)，《土地管理法》第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可由市、縣人民政府批準(zhǔn)。
土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的用途使用土地。根據(jù)《土地管理法》第65條的規(guī)定，因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可收回土地使用權(quán)出讓合同，但應(yīng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。