身價數(shù)百萬甚至上千萬元的一些別墅業(yè)主，卻長期拖欠每月幾百元的物業(yè)服務費。無奈之下，蘇州市城西別墅小區(qū)物業(yè)公司不得不把這些別墅業(yè)主逐一告到法院。去年以來，法院先后審結12起拖欠物管費糾紛系列案。結果，12位業(yè)主全部敗訴。
據(jù)蘇州市一些法院統(tǒng)計，現(xiàn)在起訴到法院的物業(yè)管理糾紛案件中，有九成以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物管費的案件。不交、少交、欠交物管費已成為困擾物業(yè)管理公司的老大難問題。這些被訴至法院的業(yè)主為何長期拖欠物業(yè)服務費？據(jù)了解，眾業(yè)主購買的別墅與購房前房產(chǎn)商的“承諾”有很多出入，為了表示不滿，別墅業(yè)主只好以拖欠物管費表示*。這些在蘇州市頗有影響的案件不僅提醒人們思考業(yè)主和物管之間的關系定位，也凸現(xiàn)業(yè)主權利受到侵害時業(yè)主維權工具的缺失與諸多無奈。
起因： 不滿服務拒付費
在這12起案件中，業(yè)主們普遍認為自己拒付有理，婁先生就是其中的一位。他成為被告的原因是，至起訴日共欠約定的物業(yè)服務費，合計1181.28元。
婁先生承認拖欠物業(yè)服務費是事實，但他認為這是由于小區(qū)物管中的失職行為造成的。
婁先生說，小區(qū)的生活用氣本來應該是管道煤氣或天然氣，但現(xiàn)在變成部分業(yè)主使用管道煤氣，部分業(yè)主使用瓶裝液化石油氣。另外，小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式，原本應為局域網(wǎng)光纜傳輸接入，現(xiàn)在卻變成部分業(yè)主使用局域網(wǎng)光纜傳輸接入，部分業(yè)主使用電話線路的ADSL接入。
婁先生認為，物業(yè)公司的失職行為導致他和其他一些業(yè)主在支付了相同的物業(yè)管理費后，卻得不到相同的服務水平。
據(jù)此，婁先生提起反訴，要求物業(yè)公司按原定計劃統(tǒng)一小區(qū)的供氣方式，并按原定規(guī)劃統(tǒng)一小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入。同時從收受物業(yè)管理費之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費用1363.21元，并按20％的利率支付利息人民幣77.57元，合計人民幣1440.78元。
被訴至法院的別墅業(yè)主范先生也提出拒付物業(yè)服務費的理由。他說，在與開發(fā)商簽訂購房合同時，開發(fā)商曾口頭承諾，為業(yè)主們保留一塊綠地，還表示由開發(fā)商和物業(yè)公司共同管理該小區(qū)，但后來開發(fā)商卻違背了這些承諾。
范先生還說，他因工作原因長期居住在國外，回蘇州時，才發(fā)現(xiàn)房屋質量存在嚴重問題。比如電路漏電、房屋漏雨、瓦片掉落、綠化較差等，開發(fā)商和物業(yè)公司的負責人曾承諾為他解決問題，但多次交涉未果。不得已，他以拒交物業(yè)費表示*。
在這些被告的業(yè)主中，衛(wèi)女士是欠費較多的一名。庭審時，衛(wèi)女士還專門聘請了專職律師到庭為其答辯。衛(wèi)女士的律師認為，《物業(yè)服務合同》是業(yè)主委員會簽訂的，而不是通過業(yè)主大會的形式簽訂的，對業(yè)主沒有約束力。物業(yè)公司要求支付物管費的直接證據(jù)是與其小區(qū)業(yè)主委員會簽署的《蘇州市物業(yè)服務合同》。而業(yè)主委員會并不是決策機構，只有業(yè)主大會才有權選聘物業(yè)管理企業(yè)。
判決： 業(yè)主敗訴百分百
盡管這些業(yè)主拒付物管費有“充分”的理由，但法院判決還是給出了一個令業(yè)主遺憾的結果：業(yè)主應及時付清拖欠的物業(yè)費，并按照合同約定支付滯納金，承擔全部訴訟費用。
對此，蘇州市金閶區(qū)法院民事審判庭一名法官表示，根據(jù)《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定，業(yè)主按時交納物業(yè)服務費是一項法定的義務。業(yè)主如不能按時交納，必定造成物業(yè)公司經(jīng)費不足，導致其無法更好地開展服務，造成服務質量的下降。
該法官認為，一旦業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了服務合同，只要物業(yè)公司履行了約定的義務，業(yè)主就應按約定支付服務費。當業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務方面存在疑問時，應當通過正常的途徑，如向物業(yè)管理公司反映協(xié)商解決；也可向業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司溝通加以解決；必要時也可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。如果物業(yè)公司服務質量確實不符約定，而通過上述途徑不能解決，業(yè)主還可以通過業(yè)主大會投票解聘該物業(yè)公司，選聘新的公司。當然，業(yè)主與物業(yè)公司之間通過物業(yè)管理服務合同對服務質量標準和交納物業(yè)服務費用有約定的，應當按照服務合同的約定處理，合同約定物業(yè)公司達不到服務標準業(yè)主可以不交服務費用的應當依照約定處理。
業(yè)主： 維權道路多坎坷
根據(jù)法院人士的解釋，不管業(yè)主和物業(yè)公司之間存在什么問題，業(yè)主們必須先把物管費交了，而矛盾可以通過業(yè)主委員會或業(yè)主大會解決。
話雖如此，業(yè)主們似乎并不容易辦到。就本案中的范先生而言，保留綠地是口說無憑的“口頭”承諾，沒有法律保護。另外房子發(fā)現(xiàn)問題后，范先生也曾反復找過物業(yè)公司和開發(fā)商，但對方的辦事效率使范先生大為惱火。要說通過業(yè)主委員會，問題也不少，如果事情不棘手，委員會的解決渠道和業(yè)主本人也差不多。如果是召開業(yè)主大會就更麻煩了，雖然拖欠物管費被訴至法院的業(yè)主還是少數(shù)，要想彈劾物業(yè)公司，業(yè)主大會未必就能通過。業(yè)主們最后覺得“交費權”是手中的、最有力的工具，繼而就出現(xiàn)了拒付物管費這一幕。
蘇州市一家律師事務所的律師表示，對業(yè)主而言，由于和物業(yè)公司簽訂合同的主體是業(yè)主委員會或其他的代理機構，不是業(yè)主本人，所以業(yè)主在物業(yè)服務方面進行維權要難得多，迫使他們往往將拒絕交費作為維護自身權利的手段。從目前我國的法律制度來看，似乎業(yè)主有“欠交物業(yè)管理費”即法律上賦予的抗辯權利，但《物業(yè)管理條例》中并不存在“物業(yè)公司不履行哪些職責，業(yè)主就有權不交物業(yè)費”等類似條款。因此什么條件下使用抗辯權可以獲得法律支持？單個業(yè)主到底有沒有權利在特定情況下拒交物管費？仍然是擺在廣大業(yè)主及物業(yè)公司面前的一道法律難題。
物業(yè)： 雖勝猶敗實無奈
在拖欠物管費的官司中，物業(yè)公司大多會勝訴。只要物業(yè)公司實施了物業(yè)管理，又不是亂收費，法院就可以判業(yè)主交錢，業(yè)主的拒交“理由”則另行解決。
但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)公司人員卻表示，拒交物管費的訴訟結果最終是兩敗俱傷。
一位不愿透露姓名的物業(yè)公司經(jīng)理說，打欠費官司，把業(yè)主放在了對立面，傷了感情不說，往往得不償失。這位經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)公司的真實想法，物管和業(yè)主整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總是難以接受。對物業(yè)公司來說，一旦發(fā)生欠費糾紛，總是首先用其他的辦法來解決，與業(yè)主對簿公堂實在是無奈之舉。
另一位物業(yè)公司負責人表示，拖欠物業(yè)費是小標的官司，但卻要牽扯較多精力，一般情況下，他們也是迫不得已才訴諸法律。同時，由于標的小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問題也時有發(fā)生。
據(jù)了解，蘇州一些小區(qū)物業(yè)管理質量每況愈下的例子不在少數(shù)，許多業(yè)主反映物業(yè)公司本來管理得不錯，后來就越來越差。而很多物業(yè)管理公司則訴苦，大家都不交物業(yè)管理費，物業(yè)公司無法運作，當然談不上管理的質量。這在很多小區(qū)成為一種怪圈：先是沒有交費的業(yè)主和交費的業(yè)主享受同等服務，然后出于攀比從眾心理，導致更多的人欠費，物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員，降低服務質量，導致業(yè)主滿意率降低，從而使更多的業(yè)主不交費，進入惡性循環(huán)?？梢?，這是一種兩敗俱傷的后果。
那么，當雙方發(fā)生矛盾時，究竟該持什么樣的態(tài)度，采取什么樣的措施解決糾紛呢？
癥結： 提高質量是關鍵
物業(yè)公司與業(yè)主的關系既對立又統(tǒng)一，協(xié)調兩者關系是個大學問。從蘇州市城區(qū)法院審結的物業(yè)管理糾紛案可以看出，目前物業(yè)管理糾紛的實質是收費和服務之間的矛盾。
一些業(yè)內人士認為，物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，它貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物管費之所以收不上來，原因主要有：一是業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋；二是對物業(yè)管理服務不滿意；三是房屋質量存在問題；四是部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。
解決這些問題，首先應該加強物業(yè)管理公司自身建設，提高服務質量；其次，做好與開發(fā)公司間的房產(chǎn)交接；三是加強物業(yè)管理知識的宣傳。對于那些經(jīng)做工作仍拖欠物管費的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身合法權益。
不少業(yè)主認為，“解鈴還須系鈴人”，當前物業(yè)公司首先要轉變觀念，堅持以人為本的指導思想，以廣大業(yè)主滿意不滿意作為衡量工作的試金石，切實提升物業(yè)管理的服務水平。從業(yè)主關心的衣食住行方面入手，高質量地提供小區(qū)綠化、衛(wèi)生、家政、治安、物業(yè)維護等常規(guī)服務，努力探索提供各種特色服務、個性服務，盡可能滿足業(yè)主對物業(yè)管理的多樣化需要。而對服務質量的評判既不能業(yè)主評判，也不能物業(yè)說了算，而應該引入第三方監(jiān)督。此外，有的物業(yè)公司賬目不清，不予公開，也是此類訴訟增多的一個原因。因此，在管理和運作上，物業(yè)公司還應做到公開透明。
據(jù)蘇州市一些法院統(tǒng)計，現(xiàn)在起訴到法院的物業(yè)管理糾紛案件中，有九成以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物管費的案件。不交、少交、欠交物管費已成為困擾物業(yè)管理公司的老大難問題。這些被訴至法院的業(yè)主為何長期拖欠物業(yè)服務費？據(jù)了解，眾業(yè)主購買的別墅與購房前房產(chǎn)商的“承諾”有很多出入，為了表示不滿，別墅業(yè)主只好以拖欠物管費表示*。這些在蘇州市頗有影響的案件不僅提醒人們思考業(yè)主和物管之間的關系定位，也凸現(xiàn)業(yè)主權利受到侵害時業(yè)主維權工具的缺失與諸多無奈。
起因： 不滿服務拒付費
在這12起案件中，業(yè)主們普遍認為自己拒付有理，婁先生就是其中的一位。他成為被告的原因是，至起訴日共欠約定的物業(yè)服務費，合計1181.28元。
婁先生承認拖欠物業(yè)服務費是事實，但他認為這是由于小區(qū)物管中的失職行為造成的。
婁先生說，小區(qū)的生活用氣本來應該是管道煤氣或天然氣，但現(xiàn)在變成部分業(yè)主使用管道煤氣，部分業(yè)主使用瓶裝液化石油氣。另外，小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式，原本應為局域網(wǎng)光纜傳輸接入，現(xiàn)在卻變成部分業(yè)主使用局域網(wǎng)光纜傳輸接入，部分業(yè)主使用電話線路的ADSL接入。
婁先生認為，物業(yè)公司的失職行為導致他和其他一些業(yè)主在支付了相同的物業(yè)管理費后，卻得不到相同的服務水平。
據(jù)此，婁先生提起反訴，要求物業(yè)公司按原定計劃統(tǒng)一小區(qū)的供氣方式，并按原定規(guī)劃統(tǒng)一小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入。同時從收受物業(yè)管理費之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費用1363.21元，并按20％的利率支付利息人民幣77.57元，合計人民幣1440.78元。
被訴至法院的別墅業(yè)主范先生也提出拒付物業(yè)服務費的理由。他說，在與開發(fā)商簽訂購房合同時，開發(fā)商曾口頭承諾，為業(yè)主們保留一塊綠地，還表示由開發(fā)商和物業(yè)公司共同管理該小區(qū)，但后來開發(fā)商卻違背了這些承諾。
范先生還說，他因工作原因長期居住在國外，回蘇州時，才發(fā)現(xiàn)房屋質量存在嚴重問題。比如電路漏電、房屋漏雨、瓦片掉落、綠化較差等，開發(fā)商和物業(yè)公司的負責人曾承諾為他解決問題，但多次交涉未果。不得已，他以拒交物業(yè)費表示*。
在這些被告的業(yè)主中，衛(wèi)女士是欠費較多的一名。庭審時，衛(wèi)女士還專門聘請了專職律師到庭為其答辯。衛(wèi)女士的律師認為，《物業(yè)服務合同》是業(yè)主委員會簽訂的，而不是通過業(yè)主大會的形式簽訂的，對業(yè)主沒有約束力。物業(yè)公司要求支付物管費的直接證據(jù)是與其小區(qū)業(yè)主委員會簽署的《蘇州市物業(yè)服務合同》。而業(yè)主委員會并不是決策機構，只有業(yè)主大會才有權選聘物業(yè)管理企業(yè)。
判決： 業(yè)主敗訴百分百
盡管這些業(yè)主拒付物管費有“充分”的理由，但法院判決還是給出了一個令業(yè)主遺憾的結果：業(yè)主應及時付清拖欠的物業(yè)費，并按照合同約定支付滯納金，承擔全部訴訟費用。
對此，蘇州市金閶區(qū)法院民事審判庭一名法官表示，根據(jù)《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定，業(yè)主按時交納物業(yè)服務費是一項法定的義務。業(yè)主如不能按時交納，必定造成物業(yè)公司經(jīng)費不足，導致其無法更好地開展服務，造成服務質量的下降。
該法官認為，一旦業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了服務合同，只要物業(yè)公司履行了約定的義務，業(yè)主就應按約定支付服務費。當業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務方面存在疑問時，應當通過正常的途徑，如向物業(yè)管理公司反映協(xié)商解決；也可向業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司溝通加以解決；必要時也可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。如果物業(yè)公司服務質量確實不符約定，而通過上述途徑不能解決，業(yè)主還可以通過業(yè)主大會投票解聘該物業(yè)公司，選聘新的公司。當然，業(yè)主與物業(yè)公司之間通過物業(yè)管理服務合同對服務質量標準和交納物業(yè)服務費用有約定的，應當按照服務合同的約定處理，合同約定物業(yè)公司達不到服務標準業(yè)主可以不交服務費用的應當依照約定處理。
業(yè)主： 維權道路多坎坷
根據(jù)法院人士的解釋，不管業(yè)主和物業(yè)公司之間存在什么問題，業(yè)主們必須先把物管費交了，而矛盾可以通過業(yè)主委員會或業(yè)主大會解決。
話雖如此，業(yè)主們似乎并不容易辦到。就本案中的范先生而言，保留綠地是口說無憑的“口頭”承諾，沒有法律保護。另外房子發(fā)現(xiàn)問題后，范先生也曾反復找過物業(yè)公司和開發(fā)商，但對方的辦事效率使范先生大為惱火。要說通過業(yè)主委員會，問題也不少，如果事情不棘手，委員會的解決渠道和業(yè)主本人也差不多。如果是召開業(yè)主大會就更麻煩了，雖然拖欠物管費被訴至法院的業(yè)主還是少數(shù)，要想彈劾物業(yè)公司，業(yè)主大會未必就能通過。業(yè)主們最后覺得“交費權”是手中的、最有力的工具，繼而就出現(xiàn)了拒付物管費這一幕。
蘇州市一家律師事務所的律師表示，對業(yè)主而言，由于和物業(yè)公司簽訂合同的主體是業(yè)主委員會或其他的代理機構，不是業(yè)主本人，所以業(yè)主在物業(yè)服務方面進行維權要難得多，迫使他們往往將拒絕交費作為維護自身權利的手段。從目前我國的法律制度來看，似乎業(yè)主有“欠交物業(yè)管理費”即法律上賦予的抗辯權利，但《物業(yè)管理條例》中并不存在“物業(yè)公司不履行哪些職責，業(yè)主就有權不交物業(yè)費”等類似條款。因此什么條件下使用抗辯權可以獲得法律支持？單個業(yè)主到底有沒有權利在特定情況下拒交物管費？仍然是擺在廣大業(yè)主及物業(yè)公司面前的一道法律難題。
物業(yè)： 雖勝猶敗實無奈
在拖欠物管費的官司中，物業(yè)公司大多會勝訴。只要物業(yè)公司實施了物業(yè)管理，又不是亂收費，法院就可以判業(yè)主交錢，業(yè)主的拒交“理由”則另行解決。
但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)公司人員卻表示，拒交物管費的訴訟結果最終是兩敗俱傷。
一位不愿透露姓名的物業(yè)公司經(jīng)理說，打欠費官司，把業(yè)主放在了對立面，傷了感情不說，往往得不償失。這位經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)公司的真實想法，物管和業(yè)主整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總是難以接受。對物業(yè)公司來說，一旦發(fā)生欠費糾紛，總是首先用其他的辦法來解決，與業(yè)主對簿公堂實在是無奈之舉。
另一位物業(yè)公司負責人表示，拖欠物業(yè)費是小標的官司，但卻要牽扯較多精力，一般情況下，他們也是迫不得已才訴諸法律。同時，由于標的小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問題也時有發(fā)生。
據(jù)了解，蘇州一些小區(qū)物業(yè)管理質量每況愈下的例子不在少數(shù)，許多業(yè)主反映物業(yè)公司本來管理得不錯，后來就越來越差。而很多物業(yè)管理公司則訴苦，大家都不交物業(yè)管理費，物業(yè)公司無法運作，當然談不上管理的質量。這在很多小區(qū)成為一種怪圈：先是沒有交費的業(yè)主和交費的業(yè)主享受同等服務，然后出于攀比從眾心理，導致更多的人欠費，物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員，降低服務質量，導致業(yè)主滿意率降低，從而使更多的業(yè)主不交費，進入惡性循環(huán)?？梢?，這是一種兩敗俱傷的后果。
那么，當雙方發(fā)生矛盾時，究竟該持什么樣的態(tài)度，采取什么樣的措施解決糾紛呢？
癥結： 提高質量是關鍵
物業(yè)公司與業(yè)主的關系既對立又統(tǒng)一，協(xié)調兩者關系是個大學問。從蘇州市城區(qū)法院審結的物業(yè)管理糾紛案可以看出，目前物業(yè)管理糾紛的實質是收費和服務之間的矛盾。
一些業(yè)內人士認為，物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，它貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物管費之所以收不上來，原因主要有：一是業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋；二是對物業(yè)管理服務不滿意；三是房屋質量存在問題；四是部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。
解決這些問題，首先應該加強物業(yè)管理公司自身建設，提高服務質量；其次，做好與開發(fā)公司間的房產(chǎn)交接；三是加強物業(yè)管理知識的宣傳。對于那些經(jīng)做工作仍拖欠物管費的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身合法權益。
不少業(yè)主認為，“解鈴還須系鈴人”，當前物業(yè)公司首先要轉變觀念，堅持以人為本的指導思想，以廣大業(yè)主滿意不滿意作為衡量工作的試金石，切實提升物業(yè)管理的服務水平。從業(yè)主關心的衣食住行方面入手，高質量地提供小區(qū)綠化、衛(wèi)生、家政、治安、物業(yè)維護等常規(guī)服務，努力探索提供各種特色服務、個性服務，盡可能滿足業(yè)主對物業(yè)管理的多樣化需要。而對服務質量的評判既不能業(yè)主評判，也不能物業(yè)說了算，而應該引入第三方監(jiān)督。此外，有的物業(yè)公司賬目不清，不予公開，也是此類訴訟增多的一個原因。因此，在管理和運作上，物業(yè)公司還應做到公開透明。