據(jù)消協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2007年，北京地區(qū)因小區(qū)業(yè)主不滿前期物業(yè)向消費者協(xié)會投訴上萬起，其中1/3對簿公堂，然而即使法庭宣判過后，仍有不少小區(qū)面臨物業(yè)管理難題。
2007年11月，首個依據(jù)《信托法》制定的小區(qū)管理規(guī)約在朗琴園 小區(qū)實施，在將合同制改為契約制之后，整個小區(qū)面貌煥然一新。由此可見，“信托式物業(yè)管理模式”不失為解決現(xiàn)有物業(yè)管理難題的新嘗試。
物業(yè)三天順利“變臉”
11月18日一早，北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)人頭攢動，在業(yè)主的“歡呼聲”中，該小區(qū)前期物業(yè)管理公司——中房恒通物業(yè)公司退出了辦公區(qū)，正式“下崗”；11月21日，被業(yè)主“夾道歡迎”的嘉浩物業(yè)管理有限公司正式接管朗琴園小區(qū)物業(yè)管理工作。自此，北京“最快”更換物業(yè)案例產(chǎn)生。
通過對更多業(yè)主的采訪，記者了解到，此次朗琴園小區(qū)更換物業(yè)的導(dǎo)火索是，該項目開發(fā)商為四期工程“朗琴國際 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)”的建設(shè)，責(zé)成中房恒通物業(yè)公司在郎琴園小區(qū)內(nèi)打地下水水井，并且未通過業(yè)主大會同意，導(dǎo)致該小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間矛盾激化。
11月24日，家住朗琴園小區(qū)的退休老人劉先生（應(yīng)被采訪者要求采用化名）在嘉浩物業(yè)管理有限公司維修人員的工作下，終于解決了入住三年以來困擾其日常生活的室內(nèi)門窗下沉的問題。
老先生激動地對《樓市》記者表示：“那天僅僅是嘉浩物業(yè)管理有限公司入住朗琴園的第三天，而在此之前居住的三年多時間里，我曾多次與原物業(yè)管理公司就門窗下沉問題進行協(xié)商并要求其整改，然而始終未果，讓我已經(jīng)失去了希望，而現(xiàn)在新物業(yè)把問題解決了，讓我又對這個‘家’，這個小區(qū)充滿了信心。”
像劉老一樣，在記者走訪小區(qū)的兩天時間里，眾多業(yè)主表達了對新物業(yè)的滿意和對此次業(yè)主大會更換物業(yè)公司決定的贊同。
“以前的小區(qū)就像一個‘公園’，外人隨便進出，給小區(qū)生活造成了不安全因素，也確實導(dǎo)致了個別居民家發(fā)生盜竊事件。新物業(yè)來了以后，保安對進出小區(qū)的人員管理非常嚴(yán)格，就連送飲用水的人進出也要核實身份，這樣整個小區(qū)變成了一個真正意義上的‘花園’！”一位業(yè)主在面對《樓市》記者采訪時如是說。
《樓市》記者從多條途徑曾試圖采訪中房恒通物業(yè)公司，以了解更多事實情況，但均未獲得答復(fù)。由此可見，此次物業(yè)公司更換過程中，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾尚未完全解決。
那么，為何從11月18日，老物業(yè)撤出，到11月21日新物業(yè)進駐小區(qū)，朗琴園僅僅花費了三天的光景，而并未像其他處在矛盾漩渦中的社區(qū)那樣經(jīng)歷漫長的司法程序呢？
責(zé)權(quán)利更加明晰
朗琴園小區(qū)業(yè)主委員會主任朱學(xué)軍認(rèn)為，此次小區(qū)更換物業(yè)管理公司的成功經(jīng)驗在于，小區(qū)業(yè)委會在咨詢了建設(shè)部法律部門官員后確定，前期物業(yè)管理公司的解聘可以采用招標(biāo)和選聘兩種，而朗琴園正是選擇了后者，這樣一來，避免了招標(biāo)時所需的“政府審批”和“法律備案”，從而省去了司法訴訟程序，以最快的速度確保了小區(qū)物業(yè)的順利交接。
對此，《信托式物業(yè)合同范本》的起草人之一，中國社會工作協(xié)會、社區(qū)服務(wù)工作委員會業(yè)委會和物業(yè)管理工作部主任、物業(yè)管理專家舒可心在接受《樓市》記者采訪時表示：“信托式物管模式是基于《信托法》建立的一種小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主與物業(yè)公司之間的‘契約模式’，并非現(xiàn)行物業(yè)管理模式的合同關(guān)系，這就使業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系變成了《信托法》指出的‘信任’。在朗琴園這個案例中，只需要把《信托法》中的委托人看成業(yè)主大會、把受益人看成業(yè)主、把受托人理解為物業(yè)管理公司，便可明確這種關(guān)系?！?BR> 最早提出這種管理模式、同時起草了《信托式物業(yè)合同范本》的北京仁和律師事務(wù)所副所長孟憲生律師，從法律角度對《樓市》記者闡述道：朗琴園的信托契約依據(jù)《信托法》規(guī)定了委托人、受益人共同對受托人負(fù)責(zé)的管理機制，明確了全體業(yè)主的法律地位，每個業(yè)主和業(yè)委會的地位一樣，都可就小區(qū)公共領(lǐng)域內(nèi)的問題對物業(yè)公司提起訴訟。
“同時，在這種契約關(guān)系中，基于業(yè)主的信任，物業(yè)管理公司成為了小區(qū)物業(yè)財產(chǎn)管理的實施者，而不再是財產(chǎn)的“所有者”。這就明確了物業(yè)管理公司的責(zé)任范圍，即在小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督和管理下，為小區(qū)的長期維護、保養(yǎng)提供服務(wù)，通過保障小區(qū)的公共財產(chǎn)安全、保值，而獲取服務(wù)報酬?！懊蠎椛鷱娬{(diào)指出。
基于此，舒可心進一步指出，“信托式物業(yè)管理模式”較之以往實行的管理模式具備了三方面的優(yōu)勢。
第一，信托法規(guī)定如果業(yè)主大會沒有選聘新的受托人，物業(yè)公司不可以離任，因此用信托法簽署物業(yè)權(quán)信托契約，建立一種信托契約關(guān)系，有利于城市穩(wěn)定、社會和諧。
第二，每一個業(yè)主都可以行使委托人的權(quán)利，根據(jù)信托法，賦予了每一個受益人，享有委托人的權(quán)利，單個業(yè)主覺得物業(yè)公司不好，便可以行使業(yè)主大會的權(quán)利，提出訴訟。而在傳統(tǒng)的信托模式中只有業(yè)主大會決議才可以跟物業(yè)公司抗?fàn)帯?BR> 第三，傳統(tǒng)合同法框架下，業(yè)主告物業(yè)公司需要業(yè)主自己舉證，這既費時間又花費金錢，但在信托法框架下，要由物業(yè)管理公司來舉證。
“因此，從以上三點可以看出，信托法從根本上增大了業(yè)主的權(quán)利，同時限定了物業(yè)的義務(wù)?！泵蠎椛偨Y(jié)表示。
孟律師進而指出，“信托式物管為什么讓每個業(yè)主都有權(quán)利了？因為在信托關(guān)系里面是三方當(dāng)事人，也就是委托人、受托人和受益人，在這三方當(dāng)事人里面，就把物業(yè)關(guān)系所有的民事參與的主體都鏈接起來了。”
法律解讀仍存爭議
“當(dāng)然，這種模式的產(chǎn)生依托于2007年10
月1日開始時的《物權(quán)法》，在《物權(quán)法》中，明確了業(yè)主對小區(qū)內(nèi)公共部分財產(chǎn)及設(shè)備的所有權(quán)，這就為“信托”的設(shè)立前提‘財產(chǎn)所有權(quán)的劃分與明確’提供了保障?！泵蠎椛J(rèn)為。
然而就在朗琴園小區(qū)因此發(fā)生了翻天覆地改變的同時，法律界也出現(xiàn)了質(zhì)疑的聲音。日前，北京市理格豐律師事務(wù)所專職律師、從事多年房地產(chǎn)法律研究的郭玉濤律師指出，在朗琴園的個例中，規(guī)避了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在引入“信托”概念的同時，偷換了一部分法律概念。
首先，“在物業(yè)管理活動中，根本不存在所謂信托關(guān)系委托人。”因為《信托法》第二條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為”。 第七條規(guī)定：“設(shè)立信托，必須有確定的信托財產(chǎn)，并且該信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)”。
“也就是說，委托人必須是對信托財產(chǎn)具有所有權(quán)的人或者機構(gòu)，那么，對于物業(yè)管理活動而言，業(yè)主大會享有這種權(quán)利嗎？《物權(quán)法》規(guī)定的很明確，其中第六章是‘業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)’，從來也沒有說‘業(yè)主大會的建筑物區(qū)分所有權(quán)’。即，對于公共部位，只有一個個業(yè)主具有所有權(quán)，也只有一個個業(yè)主具有將該財產(chǎn)權(quán)利信托的資格。業(yè)主并沒有把自己的這個財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，所以即便是業(yè)主大會也沒有享有業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。業(yè)主大會根本不具有財產(chǎn)權(quán)，就不能夠成為委托人?！彼忉尩馈?BR> 同時郭律師強調(diào)，如果要按照信托法規(guī)定進行信托，那么就必須是100%的業(yè)主均同意按照一個法律文件規(guī)定，將全部的公共財產(chǎn)信托給物業(yè)管理公司，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這與前面提到的100%業(yè)主同意的“規(guī)定”是矛盾的。
其次他認(rèn)為，所謂“受益人”權(quán)利，也根本無法實現(xiàn)。
《信托法》第四十五條規(guī)定：“共同受益人按照信托文件的規(guī)定享受信托利益。信托文件對信托利益的分配比例或者分配方法未作規(guī)定的，各受益人按照均等的比例享受信托利益”。
從受益人概念來分析，這種信托式物業(yè)管理的受益人是一個個業(yè)主。作為一個小區(qū)的業(yè)主，如果非要把他們理解為是信托關(guān)系的受益人，那么只能是共同受益人，單個業(yè)主不能是受益人，原因在于財產(chǎn)是共同財產(chǎn)。
“那么，作為共同受益人，每一個業(yè)主的權(quán)益一定是按比例的。譬如你有一套房，小區(qū)共有1000套房，那么你作為一個業(yè)主，你的權(quán)益只能占共有權(quán)益的千分之一，那么你怎么能夠行使其他999個業(yè)主的權(quán)益呢？你一個人怎么就能替代1000個業(yè)主組成的業(yè)主大會呢？你一個人如果要解聘物業(yè)管理公司，怎么就能對其他999個人發(fā)生作用呢？這是不現(xiàn)實、不可能的?！彼蛴浾吲e例道。
“管理”誤區(qū)亟需糾正
《樓市》記者在閱讀了此次實行的《信托式物業(yè)合同范本》之后發(fā)現(xiàn)，該“契約”依據(jù)業(yè)主對小區(qū)內(nèi)公共部分財產(chǎn)的所有權(quán)，規(guī)定了業(yè)主對這部分財產(chǎn)的管理職能，同時也指出，這種權(quán)利的行使前提是物業(yè)費的按時、按量繳納。這在一定程度上，確實可以解決目前物業(yè)管理中存在的諸多矛盾。
對此，孟憲生律師指出，此次在朗琴園試行的“信托式物業(yè)管理模式”是基于多年“實戰(zhàn)”經(jīng)驗，考慮到現(xiàn)實社會中存在的問題以及廣大業(yè)主的心理因素，依托《物權(quán)法》賦予業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，依照《信托法》擬定的一種模式。
“它的產(chǎn)生頗為曲折，2004年，在成功運用信托概念幫助一家國有企業(yè)改制之后，我認(rèn)為它在一定程度上確實能解決物業(yè)管理層面的問題，于是便開始提出這種思路。直到2005年，北京的NAGA上院的推廣時提出‘物業(yè)革命’，才進行第一次嘗試，然而在前期實行了‘業(yè)主對物業(yè)管理公司的股權(quán)行使信托制’之后，實際操作層面的內(nèi)容并沒有進行下去。”
孟憲生對《樓市》介紹道：“在今年朗琴園小區(qū)面對糾紛時，業(yè)委會主任找到我，看過他們的前期‘規(guī)約’（物業(yè)管理公約）之后，我認(rèn)為這個小區(qū)的情況可以，或者說適合于信托模式，便開始實施?！?BR> “它確實仍存在一些不足，需要在今后的實踐中進一步完善。”孟憲生強調(diào)道，“首先，這種模式尚不適用于體量較小的社區(qū)，一般我們認(rèn)為，在300戶以上的社區(qū)更加適合采用這種管理模式。其次，它的施行時間節(jié)點為小區(qū)業(yè)委會的成立，這就不能更好解決前期物業(yè)帶來的糾紛。”
但是他同時指出，由于“契約”的簽訂是依據(jù)雙方約定，因此，在不同的條件下，業(yè)主與物業(yè)公司之間可以就自身情況對“合同范本”進行修改，并加以細(xì)化。同時，如果把開發(fā)商這入住前的業(yè)主理解為“委托人”，便可以在前期物業(yè)中實行方案。
經(jīng)歷了更換物業(yè)、采用新模式的朗琴園業(yè)主委員會主任朱學(xué)軍認(rèn)為，在這個過程中感受的就是前期物業(yè)公司對物業(yè)管理的誤區(qū)?！案蟹亢阃ㄒ粯?，認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理，就是對小區(qū)物業(yè)財產(chǎn)的占有，這樣的物業(yè)管理公司不在少數(shù)，因此我們才會看到上萬起的物業(yè)糾紛和訴訟。在沒有意識到小區(qū)的財產(chǎn)所有者和管理者應(yīng)該是每一個業(yè)主，而妄自‘行使管理權(quán)’的情況下，業(yè)主的利益受到了侵害，使得業(yè)主不得不采用拒交物業(yè)費或更極端的方式進行*。但到頭來，在物業(yè)公司因此虧損的情況下，小區(qū)的價值不能保證，業(yè)主的利益將徹底付諸東流?！彼锌?。
因此，他認(rèn)為，為了確保小區(qū)價值的持久和提升，業(yè)主需要明確自己的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司更需要清醒地知道，“服務(wù)”才是自己的職能所在。
2007年11月，首個依據(jù)《信托法》制定的小區(qū)管理規(guī)約在朗琴園 小區(qū)實施，在將合同制改為契約制之后，整個小區(qū)面貌煥然一新。由此可見，“信托式物業(yè)管理模式”不失為解決現(xiàn)有物業(yè)管理難題的新嘗試。
物業(yè)三天順利“變臉”
11月18日一早，北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)人頭攢動，在業(yè)主的“歡呼聲”中，該小區(qū)前期物業(yè)管理公司——中房恒通物業(yè)公司退出了辦公區(qū)，正式“下崗”；11月21日，被業(yè)主“夾道歡迎”的嘉浩物業(yè)管理有限公司正式接管朗琴園小區(qū)物業(yè)管理工作。自此，北京“最快”更換物業(yè)案例產(chǎn)生。
通過對更多業(yè)主的采訪，記者了解到，此次朗琴園小區(qū)更換物業(yè)的導(dǎo)火索是，該項目開發(fā)商為四期工程“朗琴國際 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)”的建設(shè)，責(zé)成中房恒通物業(yè)公司在郎琴園小區(qū)內(nèi)打地下水水井，并且未通過業(yè)主大會同意，導(dǎo)致該小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間矛盾激化。
11月24日，家住朗琴園小區(qū)的退休老人劉先生（應(yīng)被采訪者要求采用化名）在嘉浩物業(yè)管理有限公司維修人員的工作下，終于解決了入住三年以來困擾其日常生活的室內(nèi)門窗下沉的問題。
老先生激動地對《樓市》記者表示：“那天僅僅是嘉浩物業(yè)管理有限公司入住朗琴園的第三天，而在此之前居住的三年多時間里，我曾多次與原物業(yè)管理公司就門窗下沉問題進行協(xié)商并要求其整改，然而始終未果，讓我已經(jīng)失去了希望，而現(xiàn)在新物業(yè)把問題解決了，讓我又對這個‘家’，這個小區(qū)充滿了信心。”
像劉老一樣，在記者走訪小區(qū)的兩天時間里，眾多業(yè)主表達了對新物業(yè)的滿意和對此次業(yè)主大會更換物業(yè)公司決定的贊同。
“以前的小區(qū)就像一個‘公園’，外人隨便進出，給小區(qū)生活造成了不安全因素，也確實導(dǎo)致了個別居民家發(fā)生盜竊事件。新物業(yè)來了以后，保安對進出小區(qū)的人員管理非常嚴(yán)格，就連送飲用水的人進出也要核實身份，這樣整個小區(qū)變成了一個真正意義上的‘花園’！”一位業(yè)主在面對《樓市》記者采訪時如是說。
《樓市》記者從多條途徑曾試圖采訪中房恒通物業(yè)公司，以了解更多事實情況，但均未獲得答復(fù)。由此可見，此次物業(yè)公司更換過程中，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾尚未完全解決。
那么，為何從11月18日，老物業(yè)撤出，到11月21日新物業(yè)進駐小區(qū)，朗琴園僅僅花費了三天的光景，而并未像其他處在矛盾漩渦中的社區(qū)那樣經(jīng)歷漫長的司法程序呢？
責(zé)權(quán)利更加明晰
朗琴園小區(qū)業(yè)主委員會主任朱學(xué)軍認(rèn)為，此次小區(qū)更換物業(yè)管理公司的成功經(jīng)驗在于，小區(qū)業(yè)委會在咨詢了建設(shè)部法律部門官員后確定，前期物業(yè)管理公司的解聘可以采用招標(biāo)和選聘兩種，而朗琴園正是選擇了后者，這樣一來，避免了招標(biāo)時所需的“政府審批”和“法律備案”，從而省去了司法訴訟程序，以最快的速度確保了小區(qū)物業(yè)的順利交接。
對此，《信托式物業(yè)合同范本》的起草人之一，中國社會工作協(xié)會、社區(qū)服務(wù)工作委員會業(yè)委會和物業(yè)管理工作部主任、物業(yè)管理專家舒可心在接受《樓市》記者采訪時表示：“信托式物管模式是基于《信托法》建立的一種小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主與物業(yè)公司之間的‘契約模式’，并非現(xiàn)行物業(yè)管理模式的合同關(guān)系，這就使業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系變成了《信托法》指出的‘信任’。在朗琴園這個案例中，只需要把《信托法》中的委托人看成業(yè)主大會、把受益人看成業(yè)主、把受托人理解為物業(yè)管理公司，便可明確這種關(guān)系?！?BR> 最早提出這種管理模式、同時起草了《信托式物業(yè)合同范本》的北京仁和律師事務(wù)所副所長孟憲生律師，從法律角度對《樓市》記者闡述道：朗琴園的信托契約依據(jù)《信托法》規(guī)定了委托人、受益人共同對受托人負(fù)責(zé)的管理機制，明確了全體業(yè)主的法律地位，每個業(yè)主和業(yè)委會的地位一樣，都可就小區(qū)公共領(lǐng)域內(nèi)的問題對物業(yè)公司提起訴訟。
“同時，在這種契約關(guān)系中，基于業(yè)主的信任，物業(yè)管理公司成為了小區(qū)物業(yè)財產(chǎn)管理的實施者，而不再是財產(chǎn)的“所有者”。這就明確了物業(yè)管理公司的責(zé)任范圍，即在小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督和管理下，為小區(qū)的長期維護、保養(yǎng)提供服務(wù)，通過保障小區(qū)的公共財產(chǎn)安全、保值，而獲取服務(wù)報酬?！懊蠎椛鷱娬{(diào)指出。
基于此，舒可心進一步指出，“信托式物業(yè)管理模式”較之以往實行的管理模式具備了三方面的優(yōu)勢。
第一，信托法規(guī)定如果業(yè)主大會沒有選聘新的受托人，物業(yè)公司不可以離任，因此用信托法簽署物業(yè)權(quán)信托契約，建立一種信托契約關(guān)系，有利于城市穩(wěn)定、社會和諧。
第二，每一個業(yè)主都可以行使委托人的權(quán)利，根據(jù)信托法，賦予了每一個受益人，享有委托人的權(quán)利，單個業(yè)主覺得物業(yè)公司不好，便可以行使業(yè)主大會的權(quán)利，提出訴訟。而在傳統(tǒng)的信托模式中只有業(yè)主大會決議才可以跟物業(yè)公司抗?fàn)帯?BR> 第三，傳統(tǒng)合同法框架下，業(yè)主告物業(yè)公司需要業(yè)主自己舉證，這既費時間又花費金錢，但在信托法框架下，要由物業(yè)管理公司來舉證。
“因此，從以上三點可以看出，信托法從根本上增大了業(yè)主的權(quán)利，同時限定了物業(yè)的義務(wù)?！泵蠎椛偨Y(jié)表示。
孟律師進而指出，“信托式物管為什么讓每個業(yè)主都有權(quán)利了？因為在信托關(guān)系里面是三方當(dāng)事人，也就是委托人、受托人和受益人，在這三方當(dāng)事人里面，就把物業(yè)關(guān)系所有的民事參與的主體都鏈接起來了。”
法律解讀仍存爭議
“當(dāng)然，這種模式的產(chǎn)生依托于2007年10
月1日開始時的《物權(quán)法》，在《物權(quán)法》中，明確了業(yè)主對小區(qū)內(nèi)公共部分財產(chǎn)及設(shè)備的所有權(quán)，這就為“信托”的設(shè)立前提‘財產(chǎn)所有權(quán)的劃分與明確’提供了保障?！泵蠎椛J(rèn)為。
然而就在朗琴園小區(qū)因此發(fā)生了翻天覆地改變的同時，法律界也出現(xiàn)了質(zhì)疑的聲音。日前，北京市理格豐律師事務(wù)所專職律師、從事多年房地產(chǎn)法律研究的郭玉濤律師指出，在朗琴園的個例中，規(guī)避了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在引入“信托”概念的同時，偷換了一部分法律概念。
首先，“在物業(yè)管理活動中，根本不存在所謂信托關(guān)系委托人。”因為《信托法》第二條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為”。 第七條規(guī)定：“設(shè)立信托，必須有確定的信托財產(chǎn)，并且該信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)”。
“也就是說，委托人必須是對信托財產(chǎn)具有所有權(quán)的人或者機構(gòu)，那么，對于物業(yè)管理活動而言，業(yè)主大會享有這種權(quán)利嗎？《物權(quán)法》規(guī)定的很明確，其中第六章是‘業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)’，從來也沒有說‘業(yè)主大會的建筑物區(qū)分所有權(quán)’。即，對于公共部位，只有一個個業(yè)主具有所有權(quán)，也只有一個個業(yè)主具有將該財產(chǎn)權(quán)利信托的資格。業(yè)主并沒有把自己的這個財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，所以即便是業(yè)主大會也沒有享有業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。業(yè)主大會根本不具有財產(chǎn)權(quán)，就不能夠成為委托人?！彼忉尩馈?BR> 同時郭律師強調(diào)，如果要按照信托法規(guī)定進行信托，那么就必須是100%的業(yè)主均同意按照一個法律文件規(guī)定，將全部的公共財產(chǎn)信托給物業(yè)管理公司，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這與前面提到的100%業(yè)主同意的“規(guī)定”是矛盾的。
其次他認(rèn)為，所謂“受益人”權(quán)利，也根本無法實現(xiàn)。
《信托法》第四十五條規(guī)定：“共同受益人按照信托文件的規(guī)定享受信托利益。信托文件對信托利益的分配比例或者分配方法未作規(guī)定的，各受益人按照均等的比例享受信托利益”。
從受益人概念來分析，這種信托式物業(yè)管理的受益人是一個個業(yè)主。作為一個小區(qū)的業(yè)主，如果非要把他們理解為是信托關(guān)系的受益人，那么只能是共同受益人，單個業(yè)主不能是受益人，原因在于財產(chǎn)是共同財產(chǎn)。
“那么，作為共同受益人，每一個業(yè)主的權(quán)益一定是按比例的。譬如你有一套房，小區(qū)共有1000套房，那么你作為一個業(yè)主，你的權(quán)益只能占共有權(quán)益的千分之一，那么你怎么能夠行使其他999個業(yè)主的權(quán)益呢？你一個人怎么就能替代1000個業(yè)主組成的業(yè)主大會呢？你一個人如果要解聘物業(yè)管理公司，怎么就能對其他999個人發(fā)生作用呢？這是不現(xiàn)實、不可能的?！彼蛴浾吲e例道。
“管理”誤區(qū)亟需糾正
《樓市》記者在閱讀了此次實行的《信托式物業(yè)合同范本》之后發(fā)現(xiàn)，該“契約”依據(jù)業(yè)主對小區(qū)內(nèi)公共部分財產(chǎn)的所有權(quán)，規(guī)定了業(yè)主對這部分財產(chǎn)的管理職能，同時也指出，這種權(quán)利的行使前提是物業(yè)費的按時、按量繳納。這在一定程度上，確實可以解決目前物業(yè)管理中存在的諸多矛盾。
對此，孟憲生律師指出，此次在朗琴園試行的“信托式物業(yè)管理模式”是基于多年“實戰(zhàn)”經(jīng)驗，考慮到現(xiàn)實社會中存在的問題以及廣大業(yè)主的心理因素，依托《物權(quán)法》賦予業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，依照《信托法》擬定的一種模式。
“它的產(chǎn)生頗為曲折，2004年，在成功運用信托概念幫助一家國有企業(yè)改制之后，我認(rèn)為它在一定程度上確實能解決物業(yè)管理層面的問題，于是便開始提出這種思路。直到2005年，北京的NAGA上院的推廣時提出‘物業(yè)革命’，才進行第一次嘗試，然而在前期實行了‘業(yè)主對物業(yè)管理公司的股權(quán)行使信托制’之后，實際操作層面的內(nèi)容并沒有進行下去。”
孟憲生對《樓市》介紹道：“在今年朗琴園小區(qū)面對糾紛時，業(yè)委會主任找到我，看過他們的前期‘規(guī)約’（物業(yè)管理公約）之后，我認(rèn)為這個小區(qū)的情況可以，或者說適合于信托模式，便開始實施?！?BR> “它確實仍存在一些不足，需要在今后的實踐中進一步完善。”孟憲生強調(diào)道，“首先，這種模式尚不適用于體量較小的社區(qū)，一般我們認(rèn)為，在300戶以上的社區(qū)更加適合采用這種管理模式。其次，它的施行時間節(jié)點為小區(qū)業(yè)委會的成立，這就不能更好解決前期物業(yè)帶來的糾紛。”
但是他同時指出，由于“契約”的簽訂是依據(jù)雙方約定，因此，在不同的條件下，業(yè)主與物業(yè)公司之間可以就自身情況對“合同范本”進行修改，并加以細(xì)化。同時，如果把開發(fā)商這入住前的業(yè)主理解為“委托人”，便可以在前期物業(yè)中實行方案。
經(jīng)歷了更換物業(yè)、采用新模式的朗琴園業(yè)主委員會主任朱學(xué)軍認(rèn)為，在這個過程中感受的就是前期物業(yè)公司對物業(yè)管理的誤區(qū)?！案蟹亢阃ㄒ粯?，認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理，就是對小區(qū)物業(yè)財產(chǎn)的占有，這樣的物業(yè)管理公司不在少數(shù)，因此我們才會看到上萬起的物業(yè)糾紛和訴訟。在沒有意識到小區(qū)的財產(chǎn)所有者和管理者應(yīng)該是每一個業(yè)主，而妄自‘行使管理權(quán)’的情況下，業(yè)主的利益受到了侵害，使得業(yè)主不得不采用拒交物業(yè)費或更極端的方式進行*。但到頭來，在物業(yè)公司因此虧損的情況下，小區(qū)的價值不能保證，業(yè)主的利益將徹底付諸東流?！彼锌?。
因此，他認(rèn)為，為了確保小區(qū)價值的持久和提升，業(yè)主需要明確自己的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司更需要清醒地知道，“服務(wù)”才是自己的職能所在。