《上海市居住物業(yè)管理條例》第三章第二十一條規(guī)定，“物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則”。第二十二條規(guī)定，“物業(yè)管理服務(wù)收費項目應(yīng)包括管理費、房屋設(shè)備運行費、保潔費、保安費和維修費”。
業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納上述費用，但其中是否全面涵蓋了物業(yè)公司為業(yè)主、使用人提供的各類服務(wù)項目的收費？是否還有遺漏？當中顯然缺少了容易被忽視的“公共能耗”這一部分費用。
何為“公共能耗”？
其實在理解了共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施三個概念后，便可推敲。
共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。
共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。
公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設(shè)施。
綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產(chǎn)生的費用為“公共能耗費”。
業(yè)主、使用人常會提出物業(yè)公司是如何收取公共能耗費的？
物業(yè)公司通常采用三種方法：
（1） 依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、共用設(shè)備使用時間、使用總功率，分攤至物業(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費單價。
（2） 依據(jù)每月能耗（水、電、煤）帳單總金額分攤至物業(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費單價。
（3） 依據(jù)業(yè)主使用公共設(shè)施的區(qū)域、區(qū)域內(nèi)設(shè)備的使用功率分攤至區(qū)域戶數(shù)，產(chǎn)生公共能耗費單價。
以上三個方法，方法（2）收取依據(jù)略顯粗燥，其忽略了公共能耗費單價測算的復(fù)雜過程，將業(yè)主自用設(shè)備產(chǎn)生的自用能耗與公共能耗混為一體。方法（3）在劃分業(yè)主使用區(qū)域時難以避免共性與個性的矛盾，其還牽涉空關(guān)房、空置房等一系列問題，業(yè)主及使用人是否應(yīng)承擔此部分費用，界線不清晰。方法（1）本著“相對公平、合理，誰受益誰承擔”的分攤原則，依據(jù)物業(yè)實際情況，合理區(qū)分業(yè)主及使用人的公共能耗和自用能耗，經(jīng)過各種數(shù)據(jù)的積累和分類，全面、科學地測算公共能耗費單價。
但某些物業(yè)還存在其特殊性：如業(yè)主、使用人用水有經(jīng)營性和非經(jīng)營性之分；電費總量受到契約電價、峰、谷、平時段單價等多種因素的影響，尚無統(tǒng)一的公共能耗費的收取標準。各物業(yè)可根據(jù)自身特點，制訂公共能耗分攤辦法，報業(yè)委會或上級房產(chǎn)主管部門審批后，方可實施。公共能耗收費的依據(jù)及定價，既不能侵犯業(yè)主、使用人的權(quán)益，又不能影響物業(yè)管理公司正常服務(wù)運作。
物業(yè)管理“寓管理于服務(wù)”之中，以專業(yè)化管理方式向業(yè)主、使用人提供全方位配套服務(wù)。管理公司在關(guān)注自己的服務(wù)是否能讓業(yè)戶更滿意的同時，應(yīng)以有效的現(xiàn)場管理降低公共能源的消耗，從而減輕業(yè)主、使用人的經(jīng)濟負擔，以達到自我完善、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展的目的。
業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納上述費用，但其中是否全面涵蓋了物業(yè)公司為業(yè)主、使用人提供的各類服務(wù)項目的收費？是否還有遺漏？當中顯然缺少了容易被忽視的“公共能耗”這一部分費用。
何為“公共能耗”？
其實在理解了共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施三個概念后，便可推敲。
共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。
共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。
公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設(shè)施。
綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產(chǎn)生的費用為“公共能耗費”。
業(yè)主、使用人常會提出物業(yè)公司是如何收取公共能耗費的？
物業(yè)公司通常采用三種方法：
（1） 依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、共用設(shè)備使用時間、使用總功率，分攤至物業(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費單價。
（2） 依據(jù)每月能耗（水、電、煤）帳單總金額分攤至物業(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費單價。
（3） 依據(jù)業(yè)主使用公共設(shè)施的區(qū)域、區(qū)域內(nèi)設(shè)備的使用功率分攤至區(qū)域戶數(shù)，產(chǎn)生公共能耗費單價。
以上三個方法，方法（2）收取依據(jù)略顯粗燥，其忽略了公共能耗費單價測算的復(fù)雜過程，將業(yè)主自用設(shè)備產(chǎn)生的自用能耗與公共能耗混為一體。方法（3）在劃分業(yè)主使用區(qū)域時難以避免共性與個性的矛盾，其還牽涉空關(guān)房、空置房等一系列問題，業(yè)主及使用人是否應(yīng)承擔此部分費用，界線不清晰。方法（1）本著“相對公平、合理，誰受益誰承擔”的分攤原則，依據(jù)物業(yè)實際情況，合理區(qū)分業(yè)主及使用人的公共能耗和自用能耗，經(jīng)過各種數(shù)據(jù)的積累和分類，全面、科學地測算公共能耗費單價。
但某些物業(yè)還存在其特殊性：如業(yè)主、使用人用水有經(jīng)營性和非經(jīng)營性之分；電費總量受到契約電價、峰、谷、平時段單價等多種因素的影響，尚無統(tǒng)一的公共能耗費的收取標準。各物業(yè)可根據(jù)自身特點，制訂公共能耗分攤辦法，報業(yè)委會或上級房產(chǎn)主管部門審批后，方可實施。公共能耗收費的依據(jù)及定價，既不能侵犯業(yè)主、使用人的權(quán)益，又不能影響物業(yè)管理公司正常服務(wù)運作。
物業(yè)管理“寓管理于服務(wù)”之中，以專業(yè)化管理方式向業(yè)主、使用人提供全方位配套服務(wù)。管理公司在關(guān)注自己的服務(wù)是否能讓業(yè)戶更滿意的同時，應(yīng)以有效的現(xiàn)場管理降低公共能源的消耗，從而減輕業(yè)主、使用人的經(jīng)濟負擔，以達到自我完善、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展的目的。