房地產(chǎn)價值和價格的種類
1.使用價值和交換價值的含義及其之間的關(guān)系
使用價值是指該商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指該商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。
沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒合交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。房地產(chǎn)估價所評價的是房地產(chǎn)的交換價值。
2.投資價值和市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系
某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或做出的評價。而房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。
二者的區(qū)別：市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點上，市場價值是的，而投資價值因投資者的不同而不同。
二者的聯(lián)系：投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。投資者評估房地產(chǎn)的投資價值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為成交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。
3.成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值、評估價值的含義及其關(guān)系
成交價格是交易雙方實際達成交易的價格；市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交的抽象結(jié)果；理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格；公開市場價值是在公開市場上最有可能形成的價格；評估價值是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結(jié)果。
其關(guān)系：要求評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上講，一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格。
4.正常成交價格、非正常成交價格的含義
成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格與非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息暢通、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。
5.正常成交價格的形成
正常成交價格的形成條件有如下7個：（1）公開市場；（2）交易對象本身具備市場性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）買者和賣者都具有完全信息；（6）理性的經(jīng)濟行為；（7）適當?shù)钠陂g完成交易。
6.何謂比準價格、積算價格、收益價格的含義
比準價格、積算價格、收益價格是分別使用比較法、成本法、收益法求取的評估價格。
7.原始價值、賬面價值、市場價值的含義及其區(qū)別
原始價值也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。賬面價值是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)實在市場上實際所值的價值。
三者的區(qū)別：原始價值是始終不變的：賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。
8.市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價的含義
市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。
9.基準地價、標定地價、房屋重置價格的含義
基準地價可以定義為；城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
房屋重置價格是某一基準日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金、應(yīng)得的利潤。
10.土地價格、建筑物價格、房地價格的含義及其之間的關(guān)系
土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格：如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不合建筑物所占用的土地的價格。
房地價格是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。
三者之間的關(guān)系：對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：
（1）房地價格＝土地價格＋建筑物價格；
（2）土地價格＝房地價格-建筑物價格；
（3）建筑物價格＝房地價格—土地價格。
上述土地價格、建筑物價格、房地價格三者的關(guān)系不是機械的，即不論房地產(chǎn)在分割、合并的前后，還是土地、建筑物各自獨立考慮時都存在著上述關(guān)系，因為對于同一宗房地產(chǎn)來講，只存在著土地、建筑物和房地三種形態(tài)。因此，同一宗房地產(chǎn)的價值只能歸屬于這三種對象。
11.土地的“生熟‘’程度、土地的”生熟“程度評價
土地的”生熟“程度是指土地具備建設(shè)條件的完善程度。同一塊土地，在估價時考慮的 ”生熟“程度不同，會有不同的價格。土地的”生熟“程度主要有下列5種：
（1）末征用補償?shù)霓r(nóng)地；
（2）已征用補償?shù)醋觥比ㄒ黄健盎蛞陨祥_發(fā)的土地；
（3）已做”三通一平“或以上開發(fā)的土地；
（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；
（5）已做拆遷補償安置的城市空地。
1.使用價值和交換價值的含義及其之間的關(guān)系
使用價值是指該商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指該商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。
沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒合交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。房地產(chǎn)估價所評價的是房地產(chǎn)的交換價值。
2.投資價值和市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系
某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或做出的評價。而房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。
二者的區(qū)別：市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點上，市場價值是的，而投資價值因投資者的不同而不同。
二者的聯(lián)系：投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。投資者評估房地產(chǎn)的投資價值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為成交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。
3.成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值、評估價值的含義及其關(guān)系
成交價格是交易雙方實際達成交易的價格；市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交的抽象結(jié)果；理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格；公開市場價值是在公開市場上最有可能形成的價格；評估價值是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結(jié)果。
其關(guān)系：要求評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上講，一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格。
4.正常成交價格、非正常成交價格的含義
成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格與非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息暢通、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。
5.正常成交價格的形成
正常成交價格的形成條件有如下7個：（1）公開市場；（2）交易對象本身具備市場性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）買者和賣者都具有完全信息；（6）理性的經(jīng)濟行為；（7）適當?shù)钠陂g完成交易。
6.何謂比準價格、積算價格、收益價格的含義
比準價格、積算價格、收益價格是分別使用比較法、成本法、收益法求取的評估價格。
7.原始價值、賬面價值、市場價值的含義及其區(qū)別
原始價值也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。賬面價值是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)實在市場上實際所值的價值。
三者的區(qū)別：原始價值是始終不變的：賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。
8.市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價的含義
市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。
9.基準地價、標定地價、房屋重置價格的含義
基準地價可以定義為；城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
房屋重置價格是某一基準日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金、應(yīng)得的利潤。
10.土地價格、建筑物價格、房地價格的含義及其之間的關(guān)系
土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格：如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不合建筑物所占用的土地的價格。
房地價格是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。
三者之間的關(guān)系：對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：
（1）房地價格＝土地價格＋建筑物價格；
（2）土地價格＝房地價格-建筑物價格；
（3）建筑物價格＝房地價格—土地價格。
上述土地價格、建筑物價格、房地價格三者的關(guān)系不是機械的，即不論房地產(chǎn)在分割、合并的前后，還是土地、建筑物各自獨立考慮時都存在著上述關(guān)系，因為對于同一宗房地產(chǎn)來講，只存在著土地、建筑物和房地三種形態(tài)。因此，同一宗房地產(chǎn)的價值只能歸屬于這三種對象。
11.土地的“生熟‘’程度、土地的”生熟“程度評價
土地的”生熟“程度是指土地具備建設(shè)條件的完善程度。同一塊土地，在估價時考慮的 ”生熟“程度不同，會有不同的價格。土地的”生熟“程度主要有下列5種：
（1）末征用補償?shù)霓r(nóng)地；
（2）已征用補償?shù)醋觥比ㄒ黄健盎蛞陨祥_發(fā)的土地；
（3）已做”三通一平“或以上開發(fā)的土地；
（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；
（5）已做拆遷補償安置的城市空地。