房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)
1.使用價(jià)值和交換價(jià)值的含義及其之間的關(guān)系
使用價(jià)值是指該商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值是指該商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。
沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值，但是反過(guò)來(lái)卻不一定成立，即沒(méi)合交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)價(jià)的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。
2.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系
某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或做出的評(píng)價(jià)。而房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
二者的區(qū)別：市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)上，市場(chǎng)價(jià)值是的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。
二者的聯(lián)系：投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。投資者評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為成交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
3.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、評(píng)估價(jià)值的含義及其關(guān)系
成交價(jià)格是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交的抽象結(jié)果；理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格；公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)上最有可能形成的價(jià)格；評(píng)估價(jià)值是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。
其關(guān)系：要求評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來(lái)的成交價(jià)格不同。但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。
4.正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格的含義
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格與非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息暢通、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。
5.正常成交價(jià)格的形成
正常成交價(jià)格的形成條件有如下7個(gè)：（1）公開(kāi)市場(chǎng)；（2）交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性；（3）眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者；（4）買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息；（6）理性的經(jīng)濟(jì)行為；（7）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。
6.何謂比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格的含義
比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格是分別使用比較法、成本法、收益法求取的評(píng)估價(jià)格。
7.原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別
原始價(jià)值也稱(chēng)歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。賬面價(jià)值是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。市場(chǎng)價(jià)值是該資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)值。
三者的區(qū)別：原始價(jià)值是始終不變的：賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。
8.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的含義
市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是指政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。
9.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格的含義
基準(zhǔn)地價(jià)可以定義為；城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。
標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。
房屋重置價(jià)格是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金、應(yīng)得的利潤(rùn)。
10.土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格的含義及其之間的關(guān)系
土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格：如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。
建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不合建筑物所占用的土地的價(jià)格。
房地價(jià)格是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。
三者之間的關(guān)系：對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：
（1）房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格；
（2）土地價(jià)格＝房地價(jià)格-建筑物價(jià)格；
（3）建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格—土地價(jià)格。
上述土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格三者的關(guān)系不是機(jī)械的，即不論房地產(chǎn)在分割、合并的前后，還是土地、建筑物各自獨(dú)立考慮時(shí)都存在著上述關(guān)系，因?yàn)閷?duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)講，只存在著土地、建筑物和房地三種形態(tài)。因此，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)值只能歸屬于這三種對(duì)象。
11.土地的“生熟‘’程度、土地的”生熟“程度評(píng)價(jià)
土地的”生熟“程度是指土地具備建設(shè)條件的完善程度。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮的 ”生熟“程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的”生熟“程度主要有下列5種：
（1）末征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；
（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋觥比ㄒ黄健盎蛞陨祥_(kāi)發(fā)的土地；
（3）已做”三通一平“或以上開(kāi)發(fā)的土地；
（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；
（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。
1.使用價(jià)值和交換價(jià)值的含義及其之間的關(guān)系
使用價(jià)值是指該商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值是指該商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。
沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值，但是反過(guò)來(lái)卻不一定成立，即沒(méi)合交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)價(jià)的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。
2.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系
某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或做出的評(píng)價(jià)。而房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
二者的區(qū)別：市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)上，市場(chǎng)價(jià)值是的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。
二者的聯(lián)系：投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。投資者評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為成交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
3.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、評(píng)估價(jià)值的含義及其關(guān)系
成交價(jià)格是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交的抽象結(jié)果；理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格；公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)上最有可能形成的價(jià)格；評(píng)估價(jià)值是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。
其關(guān)系：要求評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來(lái)的成交價(jià)格不同。但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。
4.正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格的含義
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格與非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息暢通、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。
5.正常成交價(jià)格的形成
正常成交價(jià)格的形成條件有如下7個(gè)：（1）公開(kāi)市場(chǎng)；（2）交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性；（3）眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者；（4）買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息；（6）理性的經(jīng)濟(jì)行為；（7）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。
6.何謂比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格的含義
比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格是分別使用比較法、成本法、收益法求取的評(píng)估價(jià)格。
7.原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別
原始價(jià)值也稱(chēng)歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。賬面價(jià)值是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。市場(chǎng)價(jià)值是該資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)值。
三者的區(qū)別：原始價(jià)值是始終不變的：賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。
8.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的含義
市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是指政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。
9.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格的含義
基準(zhǔn)地價(jià)可以定義為；城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。
標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。
房屋重置價(jià)格是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金、應(yīng)得的利潤(rùn)。
10.土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格的含義及其之間的關(guān)系
土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格：如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。
建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不合建筑物所占用的土地的價(jià)格。
房地價(jià)格是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。
三者之間的關(guān)系：對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：
（1）房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格；
（2）土地價(jià)格＝房地價(jià)格-建筑物價(jià)格；
（3）建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格—土地價(jià)格。
上述土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格三者的關(guān)系不是機(jī)械的，即不論房地產(chǎn)在分割、合并的前后，還是土地、建筑物各自獨(dú)立考慮時(shí)都存在著上述關(guān)系，因?yàn)閷?duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)講，只存在著土地、建筑物和房地三種形態(tài)。因此，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)值只能歸屬于這三種對(duì)象。
11.土地的“生熟‘’程度、土地的”生熟“程度評(píng)價(jià)
土地的”生熟“程度是指土地具備建設(shè)條件的完善程度。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮的 ”生熟“程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的”生熟“程度主要有下列5種：
（1）末征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；
（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋觥比ㄒ黄健盎蛞陨祥_(kāi)發(fā)的土地；
（3）已做”三通一平“或以上開(kāi)發(fā)的土地；
（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；
（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。