不簽“霸王合同”，你就拿不到房子鑰匙；業(yè)主不在時，物業(yè)竟破門闖入；封閉陽臺的玻璃，被物業(yè)打得粉碎……業(yè)主花錢雇的物業(yè)，最后成了“大爺”———這不準(zhǔn)，那不行，陽臺封不行，不封也不行，用什么封，也得要“統(tǒng)一聽指揮”……由于角色錯位，不少人對物業(yè)有一肚子怨氣和不滿。隨著國家《物業(yè)管理條例》本月起開始實施，一位律師首次對從1997年使用至今的物業(yè)管理服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)文本提出了質(zhì)疑。
標(biāo)準(zhǔn)合同漸成維權(quán)羈絆
肖海龍，隆安律師事務(wù)所上海分所律師。1995年畢業(yè)于華東師范大學(xué)對外漢語系，法律碩士研究生。1995年至1998年在建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作三年。1998年開始執(zhí)業(yè)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，對房地產(chǎn)法律有深入的見解和認(rèn)識，深切地感受到商品房消費者維權(quán)的艱難。
他指出，在市場以及消費者都還不成熟的時候，標(biāo)準(zhǔn)合同保障了弱勢的消費者最基本的權(quán)利，是其權(quán)利的最后屏障。但在市場逐步發(fā)育，消費者逐步成熟后，由于標(biāo)準(zhǔn)合同不便更改和補(bǔ)充，反成為經(jīng)營者欺壓消費者的借口和消費者維權(quán)的羈絆。
只要是合同就可以談
“只要是合同就永遠(yuǎn)可以談?！毙ず｝埪蓭熣J(rèn)為，目前很多業(yè)主誤認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)合同就是的，而且是強(qiáng)制的，其實不然。作為政府制訂的這一標(biāo)準(zhǔn)合同，它僅僅是一份示范文本，業(yè)主千萬不要受限于合同本身，而應(yīng)根據(jù)自己的實際需求，與物業(yè)公司具體協(xié)商，最終制訂出雙方滿意的合同。
盡管肖海龍律師已經(jīng)擬出了若干條補(bǔ)充條款供業(yè)主們參考和選用，但他仍覺得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。肖海龍認(rèn)為，作為業(yè)主，應(yīng)珍惜并充分利用自己參與制訂合同的權(quán)利。希望業(yè)主們拿起筆來，制訂補(bǔ)充條款，把經(jīng)驗和智慧貢獻(xiàn)出來，轉(zhuǎn)化成有法律效力的條款，以便推出更完善、更有操作性的物業(yè)管理服務(wù)合同版本。
保安須戴“緊箍咒”
作為標(biāo)準(zhǔn)合同的補(bǔ)充條款，除了針對幾個主要問題外，肖律師還制訂了關(guān)于保安人員聘用管理、維修服務(wù)等內(nèi)容的9條補(bǔ)充條款。
由于目前物業(yè)公司對業(yè)主權(quán)益的侵害，大多通過保安來實現(xiàn)，因此肖海龍認(rèn)為有必要在合同里對保安人員作出一定的規(guī)定：物業(yè)公司聘請的保安人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書，不得聘請在道德操守上有不良記錄的人士擔(dān)任保安人員。因保安人員行為不當(dāng)，侵害業(yè)主或物業(yè)使用人的合法權(quán)益，保安人員應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)承擔(dān)雙倍的賠償責(zé)任。
維修也可“另請高明”
對于物業(yè)公司提供的維修服務(wù)，肖海龍在其制訂的補(bǔ)充條款中認(rèn)為，物業(yè)公司未在合理期限內(nèi)完成建筑共用部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)的，業(yè)委會可聘請其他有資格的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或維修人員進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)公司承擔(dān)。
業(yè)主的報修以及日常維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)公司無法在合理期限內(nèi)完成的，應(yīng)當(dāng)及時聘請其他有資格的維修人員協(xié)助，業(yè)主也可以自行決定聘請其他有資格的維修人員修理，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)公司承擔(dān)。
肖海龍還特別強(qiáng)調(diào)，在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時必須注意，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主方提供其維修價目表。維修價目表經(jīng)雙方同意，作為合同的附件，是合同的一部分，具有合同效力，未經(jīng)雙方同意不得變更。
標(biāo)準(zhǔn)合同漸成維權(quán)羈絆
肖海龍，隆安律師事務(wù)所上海分所律師。1995年畢業(yè)于華東師范大學(xué)對外漢語系，法律碩士研究生。1995年至1998年在建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作三年。1998年開始執(zhí)業(yè)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，對房地產(chǎn)法律有深入的見解和認(rèn)識，深切地感受到商品房消費者維權(quán)的艱難。
他指出，在市場以及消費者都還不成熟的時候，標(biāo)準(zhǔn)合同保障了弱勢的消費者最基本的權(quán)利，是其權(quán)利的最后屏障。但在市場逐步發(fā)育，消費者逐步成熟后，由于標(biāo)準(zhǔn)合同不便更改和補(bǔ)充，反成為經(jīng)營者欺壓消費者的借口和消費者維權(quán)的羈絆。
只要是合同就可以談
“只要是合同就永遠(yuǎn)可以談?！毙ず｝埪蓭熣J(rèn)為，目前很多業(yè)主誤認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)合同就是的，而且是強(qiáng)制的，其實不然。作為政府制訂的這一標(biāo)準(zhǔn)合同，它僅僅是一份示范文本，業(yè)主千萬不要受限于合同本身，而應(yīng)根據(jù)自己的實際需求，與物業(yè)公司具體協(xié)商，最終制訂出雙方滿意的合同。
盡管肖海龍律師已經(jīng)擬出了若干條補(bǔ)充條款供業(yè)主們參考和選用，但他仍覺得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。肖海龍認(rèn)為，作為業(yè)主，應(yīng)珍惜并充分利用自己參與制訂合同的權(quán)利。希望業(yè)主們拿起筆來，制訂補(bǔ)充條款，把經(jīng)驗和智慧貢獻(xiàn)出來，轉(zhuǎn)化成有法律效力的條款，以便推出更完善、更有操作性的物業(yè)管理服務(wù)合同版本。
保安須戴“緊箍咒”
作為標(biāo)準(zhǔn)合同的補(bǔ)充條款，除了針對幾個主要問題外，肖律師還制訂了關(guān)于保安人員聘用管理、維修服務(wù)等內(nèi)容的9條補(bǔ)充條款。
由于目前物業(yè)公司對業(yè)主權(quán)益的侵害，大多通過保安來實現(xiàn)，因此肖海龍認(rèn)為有必要在合同里對保安人員作出一定的規(guī)定：物業(yè)公司聘請的保安人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書，不得聘請在道德操守上有不良記錄的人士擔(dān)任保安人員。因保安人員行為不當(dāng)，侵害業(yè)主或物業(yè)使用人的合法權(quán)益，保安人員應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)承擔(dān)雙倍的賠償責(zé)任。
維修也可“另請高明”
對于物業(yè)公司提供的維修服務(wù)，肖海龍在其制訂的補(bǔ)充條款中認(rèn)為，物業(yè)公司未在合理期限內(nèi)完成建筑共用部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)的，業(yè)委會可聘請其他有資格的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或維修人員進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)公司承擔(dān)。
業(yè)主的報修以及日常維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)公司無法在合理期限內(nèi)完成的，應(yīng)當(dāng)及時聘請其他有資格的維修人員協(xié)助，業(yè)主也可以自行決定聘請其他有資格的維修人員修理，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)公司承擔(dān)。
肖海龍還特別強(qiáng)調(diào)，在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時必須注意，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主方提供其維修價目表。維修價目表經(jīng)雙方同意，作為合同的附件，是合同的一部分，具有合同效力，未經(jīng)雙方同意不得變更。