基本條件有三個：付清全部地價(jià)款、取得土地使用證和建設(shè)投資達(dá)到２５％。這里面比較難掌握的就是建設(shè)投資達(dá)到２５％。過去比較寬松的時候，拆平了，拆遷投資肯定達(dá)到總投資的２５％以上，一般都辦理登記，沒有任何手續(xù)費(fèi)。登記表上面有轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的金額是合理的，國土房管局就辦登記，但轉(zhuǎn)讓過程要納３％的稅。假如開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售了，就不再辦土地轉(zhuǎn)讓，因?yàn)轭A(yù)售本身是一種轉(zhuǎn)讓行為，已經(jīng)跟買家簽訂了預(yù)售合同，雙方已經(jīng)有了經(jīng)濟(jì)合同的關(guān)系，這時候再把土地從甲轉(zhuǎn)給乙，不是不行，但是前期的預(yù)售合同都要變成乙才行，否則主體就出現(xiàn)矛盾了。整體轉(zhuǎn)讓是在出讓處辦理轉(zhuǎn)讓登記，如果是預(yù)售的轉(zhuǎn)讓行為都是在市場預(yù)售處給預(yù)售許可證。建設(shè)投資是指工程建設(shè)投資，不含其他費(fèi)用，所以一定要有一個結(jié)構(gòu)的形象，結(jié)構(gòu)起來之后才有權(quán)利說土地轉(zhuǎn)讓的問題。
抵押是取得土地使用證以后開發(fā)商跟銀行之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。國土房管局只是依照法定的程序給辦理登記，在具體操作過程中，有一些情況是變通處理的。比如，危舊房改造，拆遷量非常大，地價(jià)也交夠４０％了，還沒有土地證，沒有錢了，希望到銀行貸款，把地價(jià)交了，但是交不清地價(jià)又沒法融資，辦不了登記，銀行又打不了錢，就成了一個死扣。為了支持危改，想出的辦法是銀行和土地管理部門和商家簽一個監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容是銀行必須保證貸款的第一筆直接打到地價(jià)款賬戶。房地局把賬算清了，接著就發(fā)土地證，就可以運(yùn)作了。這需要三家協(xié)調(diào)溝通，一開始時，有一個臨時證，簽了監(jiān)管協(xié)議以后，先辦一個初步的登記，銀行就打錢了，打錢以后再給一個正式證。
抵押是取得土地使用證以后開發(fā)商跟銀行之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。國土房管局只是依照法定的程序給辦理登記，在具體操作過程中，有一些情況是變通處理的。比如，危舊房改造，拆遷量非常大，地價(jià)也交夠４０％了，還沒有土地證，沒有錢了，希望到銀行貸款，把地價(jià)交了，但是交不清地價(jià)又沒法融資，辦不了登記，銀行又打不了錢，就成了一個死扣。為了支持危改，想出的辦法是銀行和土地管理部門和商家簽一個監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容是銀行必須保證貸款的第一筆直接打到地價(jià)款賬戶。房地局把賬算清了，接著就發(fā)土地證，就可以運(yùn)作了。這需要三家協(xié)調(diào)溝通，一開始時，有一個臨時證，簽了監(jiān)管協(xié)議以后，先辦一個初步的登記，銀行就打錢了，打錢以后再給一個正式證。