三、城市基準(zhǔn)地價(jià)更新的途徑與方法
1．按照基準(zhǔn)地價(jià)的定義來(lái)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)
對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算，根據(jù)其定義，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)。
1）基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的一種土地價(jià)格類(lèi)型，基準(zhǔn)地價(jià)和其它類(lèi)型的地價(jià)具有本質(zhì)上的同性，即地價(jià)是地租的資本化。因此，基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算和其他地價(jià)的測(cè)算一樣，可以遵循三種基本途徑進(jìn)行。
①以土地收益為依據(jù)，求取地價(jià)。即：P = A／r或者 P＝ A／r ×［1－ 1／（l＋r）n] 式中，P為土地價(jià)格，A為土地收益（地租），r為土地收益還原率，n為土地使用年期。
②按照等價(jià)交換原則，根據(jù)替代原理地價(jià)形成原理，求取地價(jià)。即：P＝ P0 ×K 式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，此為市場(chǎng)上同樣使用效用土地的基準(zhǔn)地價(jià)，K為評(píng)估對(duì)象與比較案例的價(jià)格比較修正系數(shù)。
③按照成本構(gòu)成原理，計(jì)算地價(jià)。即：P＝V1+V2+V3+V4+V5式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，V1為土地取得費(fèi)用（征地安置、補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)），V2為土地開(kāi)發(fā)成本，V3為土地開(kāi)發(fā)投資利息，V4為土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，V5為土地所有者權(quán)益。
2）基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元的區(qū)域平均地價(jià)。式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，只為土地交易樣點(diǎn)價(jià)格修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，N是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地的總個(gè)數(shù)。如果Pi為城市土地的區(qū)片價(jià)格，那么N就是城市土地定級(jí)單元內(nèi)所包括的地價(jià)區(qū)片數(shù)量。
2．按照城市土地基準(zhǔn)地價(jià)研究的途徑進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新
1）利用土地級(jí)差收益重新計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)在城市土地定級(jí)或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)方法和級(jí)差地租測(cè)算模型，求得城市土地的絕對(duì)地租和級(jí)差地租，再將地租還原為地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為：
a） Ini=A（1+r）x1n
b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3)
c) Ini=Yni/[(X2b2)×X3b3]
d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v)
式中，Ini為第n級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益；Yni為第 n級(jí)土地上樣本單位面積利潤(rùn)， A為常數(shù)， r為利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)， □ln為第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或者單元土地質(zhì)量指數(shù)，□2每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量，□3每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量,b0為回歸方程常數(shù)人，b2,b3分別為資本和勞動(dòng)力投入的回歸系數(shù)，V為回歸方程誤差項(xiàng)。其中，Rli為某一土地用途樣點(diǎn)單位土地面積年租金，Pli為與租賃價(jià)格質(zhì)量相同的宗地單位面積售價(jià)，M為某一土地級(jí)別土地樣本數(shù)。
2）利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料重新計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)25在城市土地定級(jí)或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的平均值，作為該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，Pi為土地交易樣點(diǎn)價(jià)格修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，N是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地的總個(gè)數(shù)。
3）以城市土地定級(jí)或者勻質(zhì)區(qū)域的劃分為基礎(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定地價(jià)）和地價(jià)指數(shù)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新。其計(jì)算公式為：P = PO × K／KO式中，P為更新后基準(zhǔn)地價(jià)，P0為更新前基準(zhǔn)地價(jià)，K0和K分別為基準(zhǔn)地價(jià)更新前、后的地價(jià)指數(shù)。
四、城市基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用前景
城市基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用，從我國(guó)目前城市土地資產(chǎn)管理和價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐分析，面臨著兩種不同的選擇。一是象韓國(guó)和日本一樣，城市土地的公示價(jià)格是標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格，在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系后，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估的實(shí)用價(jià)值明顯減少，基準(zhǔn)地價(jià)將逐步消失。二是基準(zhǔn)地價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的過(guò)程中有著十分重要的作用，基準(zhǔn)地價(jià)的研究必須加強(qiáng)，基準(zhǔn)地價(jià)作為我國(guó)城市地價(jià)體系的基礎(chǔ)將長(zhǎng)期存在。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從我國(guó)城市基準(zhǔn)地價(jià)研究的趨勢(shì)和應(yīng)用價(jià)值來(lái)進(jìn)行分析。
1.城市土地和房地產(chǎn)交易頻繁，城市規(guī)劃研究深入，基準(zhǔn)地價(jià)有可能細(xì)化，區(qū)域應(yīng)用的針對(duì)性提高
我國(guó)城市土地使用制度改革和城市住房制度改革，進(jìn)步建立起了我國(guó)的城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。土地有償使用的范圍逐步擴(kuò)大，城市經(jīng)營(yíng)性土地，特別是商業(yè)用地和住宅用地越來(lái)越多地采取招標(biāo)、拍賣(mài)的方式出讓。城市居民住房供應(yīng)已經(jīng)斷絕了公房分配來(lái)源，“要住房找市場(chǎng)”成為了可行的途徑。城市規(guī)劃研究的普及和深入，改變了過(guò)去邊規(guī)劃邊建設(shè)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的局面，“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”成為了城市建設(shè)的指導(dǎo)思想。城市建設(shè)不但可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定合理的新增建設(shè)用地規(guī)模，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定城市建設(shè)和發(fā)展的方向，而且也可以依據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃來(lái)進(jìn)行城市建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，城市土地開(kāi)發(fā)利用的確定性和可預(yù)測(cè)性大大提高。這些使得城市基準(zhǔn)地價(jià)完全可以根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，按照“用途相同，位置相鄰、地價(jià)相近”的原則，來(lái)進(jìn)行地價(jià)區(qū)片或者街道路段劃分。商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)可以用路線價(jià)予以詳細(xì)表達(dá)，工業(yè)用地和住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)可以用區(qū)片公予以詳細(xì)表達(dá)。以路線價(jià)或者區(qū)片價(jià)表達(dá)的基準(zhǔn)地價(jià)，其地價(jià)均質(zhì)土地單元的劃分與城市規(guī)劃建設(shè)單元喇如街坊、工業(yè)小區(qū)、住宅小區(qū)等）可以一一對(duì)應(yīng)，使得基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域應(yīng)用的針對(duì)性大大增強(qiáng)。由城市地價(jià)區(qū)片組合成城市土地定級(jí)單元，確定不同類(lèi)型的城市土地定級(jí)單元的基準(zhǔn)地價(jià)，反映出了城市土地利用的層次性和系統(tǒng)性。因此，基準(zhǔn)地價(jià)研究可以驗(yàn)證土地定級(jí)成果的科學(xué)性和合理性，也真正成為了現(xiàn)實(shí)?；鶞?zhǔn)地價(jià)研究和城市定級(jí)研究，相互檢驗(yàn)，相互補(bǔ)充，有利于提高對(duì)城市地價(jià)形成規(guī)律的認(rèn)識(shí)。
2．基準(zhǔn)地價(jià)反映的是一個(gè)區(qū)域總體的地價(jià)水平，基準(zhǔn)地價(jià)的作用主要不是為了評(píng)估城市宗地價(jià)格利用基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估，是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，在我國(guó)城市土地交易案例很少，土地市場(chǎng)不發(fā)育的情況下的一種過(guò)渡性的選擇。利用基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估，由于其要進(jìn)行多種因素修正，使得地價(jià)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生許多匯合誤差，影響了地價(jià)評(píng)估的客觀性和準(zhǔn)確性。而以城市標(biāo)準(zhǔn)宗地作為城市土地宗地評(píng)估的參考標(biāo)準(zhǔn)，其土地價(jià)格與土地利用條件、土地質(zhì)量的對(duì)應(yīng)關(guān)系明顯，因素修正層次少，修正標(biāo)準(zhǔn)容易把握，所以地價(jià)評(píng)估的客觀性、準(zhǔn)確性好，也容易為客戶所接受。目前我國(guó)城市土地使用制度改革和住房制度改革已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)完善的階段，城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，城市經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣(mài)開(kāi)始制度化，規(guī)范化運(yùn)作，城市居民住房自有化率和商品化率都達(dá)到了較高的水平，以各個(gè)城市土地交易和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格資料為基礎(chǔ)，建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，具有可行性。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)在我國(guó)建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系后，它對(duì)于城市土地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用價(jià)值將是十分有限的?；鶞?zhǔn)地價(jià)的作用，主要不是為了評(píng)估城市宗地價(jià)格，而應(yīng)當(dāng)是作為政府對(duì)城市地價(jià)進(jìn)行宏觀管理的依據(jù)和控制標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其可以保證標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇具有代表性和中庸性。
3．基準(zhǔn)地價(jià)有利于對(duì)城市地價(jià)空間分布規(guī)律的認(rèn)識(shí)，容易做到不同地區(qū)城市土地價(jià)格的區(qū)域均衡，是國(guó)家進(jìn)行區(qū)域投資環(huán)境整頓和區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理的重要手段我國(guó)幅員遼闊，自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展條件的地域差異十分顯著，這決定了我國(guó)城市土地價(jià)格的形成具有一般小國(guó)不具有的復(fù)雜性。在我國(guó)，城市的大小不同，城市土地定級(jí)的級(jí)別數(shù)量也不一樣，但是，一般的大城市，城市土地級(jí)別都是在712級(jí)之間，最多的也不超過(guò)20級(jí)，以城市定級(jí)為基礎(chǔ)制定基準(zhǔn)地價(jià)，既反映出了一個(gè)城市土地的價(jià)格水平，也反映了其城市土地價(jià)格的地域分異規(guī)律，而且因?yàn)槠鋬r(jià)格數(shù)字少，并呈現(xiàn)出一定的級(jí)差規(guī)律，容易掌握。要認(rèn)識(shí)我國(guó)城市土地價(jià)格的地域分異規(guī)律，以城市為單位來(lái)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是最為可行的辦法。從我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)研究的現(xiàn)實(shí)情況看，目前全國(guó)一些直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市大多都完成或正在完成城市土地價(jià)格調(diào)查工作，按照國(guó)土資源部城市土地價(jià)格大調(diào)查的要求，各地城市新出臺(tái)的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，都基本做到了統(tǒng)一。從不同城市的級(jí)別和最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，就能夠看出一個(gè)城市的等級(jí)規(guī)模，可以看出各地投資門(mén)檻、城市土地質(zhì)量和城市用地的供求關(guān)系。根據(jù)每個(gè)城市土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，也容易了解同一個(gè)城市土地質(zhì)量的差異，能夠看出舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)的對(duì)比關(guān)系，正確把握城市建設(shè)的發(fā)展方向。有了基準(zhǔn)地價(jià)，政府管理部門(mén)和投資者對(duì)一個(gè)城市的投資環(huán)境就有了一個(gè)清晰的了解，對(duì)于城市的發(fā)展?jié)摿屯顿Y方向就有了一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)就可以進(jìn)行投資區(qū)域選擇和區(qū)域政策調(diào)整。開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)研究和適時(shí)更新，有利于提高我國(guó)城市建設(shè)和房地產(chǎn)投資環(huán)境的透明度，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。為了加快落后地區(qū)的開(kāi)發(fā)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定地價(jià)政策，可以顯化政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，也有利于增強(qiáng)投資環(huán)境的吸引力。
4．以基準(zhǔn)地價(jià)控制城市土地出讓的，對(duì)土地收益進(jìn)行合理分配，是我國(guó)社會(huì)主義公有制條件下，加強(qiáng)城市土地資產(chǎn)管理的必然選擇我國(guó)和許多西方資本主義國(guó)家不同，城市土地為國(guó)家所有。我國(guó)城市土地國(guó)有制，雖然在城市土地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)方面，具有資本主義私有制不可比擬的優(yōu)越性。由于土地為國(guó)家所有，城市建設(shè)容易做到統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開(kāi)發(fā)，以較低的投資和土地開(kāi)發(fā)成本，能夠進(jìn)行土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整和實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化更新。但是，由于土地歸國(guó)家所有，所有者主體利益容易忽視。如果沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)，控制城市土地出讓的，就容易出現(xiàn)低價(jià)出讓土地，過(guò)量批租土地的現(xiàn)象發(fā)生。不僅造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失，也容易造成土地資源的閑置和浪費(fèi)。目前，我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)雖然隨著以標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立，在城市土地交易價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用減少，但是在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，仍然是政府控制城市土地出讓的科學(xué)依據(jù)。以基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)控制城市最低出讓價(jià)格，并確定國(guó)有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置價(jià)格，劃撥用地出讓補(bǔ)交出讓金、城市土地儲(chǔ)備土地收購(gòu)價(jià)格和城市土地征用、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等等，其為土地管理工作者所熟悉，容易操作和管理。加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)研究，統(tǒng)一各個(gè)城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，使其基準(zhǔn)地價(jià)具有可比性，可以通過(guò)城市基準(zhǔn)地價(jià)的橫向比較，來(lái)促進(jìn)各個(gè)城市地價(jià)水平的合理和協(xié)調(diào)。以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)開(kāi)展地價(jià)管理，確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)成本，征收土地稅費(fèi)，和計(jì)算國(guó)家作為土地所有者參與土地開(kāi)發(fā)收益分配的份額，不僅具有科學(xué)依據(jù)，其計(jì)算也十分簡(jiǎn)便。以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，建立起城市土地資產(chǎn)價(jià)格核算體系，有利于分析城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)可行性，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)城市起到科學(xué)的指導(dǎo)作用他有利于提高國(guó)有土地資產(chǎn)管理的透明度，便于廣大干部和群眾對(duì)土地市場(chǎng)交易和管理的監(jiān)督。
1．按照基準(zhǔn)地價(jià)的定義來(lái)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)
對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算，根據(jù)其定義，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)。
1）基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的一種土地價(jià)格類(lèi)型，基準(zhǔn)地價(jià)和其它類(lèi)型的地價(jià)具有本質(zhì)上的同性，即地價(jià)是地租的資本化。因此，基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算和其他地價(jià)的測(cè)算一樣，可以遵循三種基本途徑進(jìn)行。
①以土地收益為依據(jù)，求取地價(jià)。即：P = A／r或者 P＝ A／r ×［1－ 1／（l＋r）n] 式中，P為土地價(jià)格，A為土地收益（地租），r為土地收益還原率，n為土地使用年期。
②按照等價(jià)交換原則，根據(jù)替代原理地價(jià)形成原理，求取地價(jià)。即：P＝ P0 ×K 式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，此為市場(chǎng)上同樣使用效用土地的基準(zhǔn)地價(jià)，K為評(píng)估對(duì)象與比較案例的價(jià)格比較修正系數(shù)。
③按照成本構(gòu)成原理，計(jì)算地價(jià)。即：P＝V1+V2+V3+V4+V5式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，V1為土地取得費(fèi)用（征地安置、補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)），V2為土地開(kāi)發(fā)成本，V3為土地開(kāi)發(fā)投資利息，V4為土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，V5為土地所有者權(quán)益。
2）基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元的區(qū)域平均地價(jià)。式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，只為土地交易樣點(diǎn)價(jià)格修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，N是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地的總個(gè)數(shù)。如果Pi為城市土地的區(qū)片價(jià)格，那么N就是城市土地定級(jí)單元內(nèi)所包括的地價(jià)區(qū)片數(shù)量。
2．按照城市土地基準(zhǔn)地價(jià)研究的途徑進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新
1）利用土地級(jí)差收益重新計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)在城市土地定級(jí)或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)方法和級(jí)差地租測(cè)算模型，求得城市土地的絕對(duì)地租和級(jí)差地租，再將地租還原為地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為：
a） Ini=A（1+r）x1n
b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3)
c) Ini=Yni/[(X2b2)×X3b3]
d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v)
式中，Ini為第n級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益；Yni為第 n級(jí)土地上樣本單位面積利潤(rùn)， A為常數(shù)， r為利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)， □ln為第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或者單元土地質(zhì)量指數(shù)，□2每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量，□3每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量,b0為回歸方程常數(shù)人，b2,b3分別為資本和勞動(dòng)力投入的回歸系數(shù)，V為回歸方程誤差項(xiàng)。其中，Rli為某一土地用途樣點(diǎn)單位土地面積年租金，Pli為與租賃價(jià)格質(zhì)量相同的宗地單位面積售價(jià)，M為某一土地級(jí)別土地樣本數(shù)。
2）利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料重新計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)25在城市土地定級(jí)或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的平均值，作為該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，Pi為土地交易樣點(diǎn)價(jià)格修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，N是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地的總個(gè)數(shù)。
3）以城市土地定級(jí)或者勻質(zhì)區(qū)域的劃分為基礎(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定地價(jià)）和地價(jià)指數(shù)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新。其計(jì)算公式為：P = PO × K／KO式中，P為更新后基準(zhǔn)地價(jià)，P0為更新前基準(zhǔn)地價(jià)，K0和K分別為基準(zhǔn)地價(jià)更新前、后的地價(jià)指數(shù)。
四、城市基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用前景
城市基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用，從我國(guó)目前城市土地資產(chǎn)管理和價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐分析，面臨著兩種不同的選擇。一是象韓國(guó)和日本一樣，城市土地的公示價(jià)格是標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格，在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系后，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估的實(shí)用價(jià)值明顯減少，基準(zhǔn)地價(jià)將逐步消失。二是基準(zhǔn)地價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的過(guò)程中有著十分重要的作用，基準(zhǔn)地價(jià)的研究必須加強(qiáng)，基準(zhǔn)地價(jià)作為我國(guó)城市地價(jià)體系的基礎(chǔ)將長(zhǎng)期存在。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從我國(guó)城市基準(zhǔn)地價(jià)研究的趨勢(shì)和應(yīng)用價(jià)值來(lái)進(jìn)行分析。
1.城市土地和房地產(chǎn)交易頻繁，城市規(guī)劃研究深入，基準(zhǔn)地價(jià)有可能細(xì)化，區(qū)域應(yīng)用的針對(duì)性提高
我國(guó)城市土地使用制度改革和城市住房制度改革，進(jìn)步建立起了我國(guó)的城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。土地有償使用的范圍逐步擴(kuò)大，城市經(jīng)營(yíng)性土地，特別是商業(yè)用地和住宅用地越來(lái)越多地采取招標(biāo)、拍賣(mài)的方式出讓。城市居民住房供應(yīng)已經(jīng)斷絕了公房分配來(lái)源，“要住房找市場(chǎng)”成為了可行的途徑。城市規(guī)劃研究的普及和深入，改變了過(guò)去邊規(guī)劃邊建設(shè)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的局面，“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”成為了城市建設(shè)的指導(dǎo)思想。城市建設(shè)不但可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定合理的新增建設(shè)用地規(guī)模，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定城市建設(shè)和發(fā)展的方向，而且也可以依據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃來(lái)進(jìn)行城市建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，城市土地開(kāi)發(fā)利用的確定性和可預(yù)測(cè)性大大提高。這些使得城市基準(zhǔn)地價(jià)完全可以根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，按照“用途相同，位置相鄰、地價(jià)相近”的原則，來(lái)進(jìn)行地價(jià)區(qū)片或者街道路段劃分。商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)可以用路線價(jià)予以詳細(xì)表達(dá)，工業(yè)用地和住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)可以用區(qū)片公予以詳細(xì)表達(dá)。以路線價(jià)或者區(qū)片價(jià)表達(dá)的基準(zhǔn)地價(jià)，其地價(jià)均質(zhì)土地單元的劃分與城市規(guī)劃建設(shè)單元喇如街坊、工業(yè)小區(qū)、住宅小區(qū)等）可以一一對(duì)應(yīng)，使得基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域應(yīng)用的針對(duì)性大大增強(qiáng)。由城市地價(jià)區(qū)片組合成城市土地定級(jí)單元，確定不同類(lèi)型的城市土地定級(jí)單元的基準(zhǔn)地價(jià)，反映出了城市土地利用的層次性和系統(tǒng)性。因此，基準(zhǔn)地價(jià)研究可以驗(yàn)證土地定級(jí)成果的科學(xué)性和合理性，也真正成為了現(xiàn)實(shí)?；鶞?zhǔn)地價(jià)研究和城市定級(jí)研究，相互檢驗(yàn)，相互補(bǔ)充，有利于提高對(duì)城市地價(jià)形成規(guī)律的認(rèn)識(shí)。
2．基準(zhǔn)地價(jià)反映的是一個(gè)區(qū)域總體的地價(jià)水平，基準(zhǔn)地價(jià)的作用主要不是為了評(píng)估城市宗地價(jià)格利用基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估，是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，在我國(guó)城市土地交易案例很少，土地市場(chǎng)不發(fā)育的情況下的一種過(guò)渡性的選擇。利用基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估，由于其要進(jìn)行多種因素修正，使得地價(jià)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生許多匯合誤差，影響了地價(jià)評(píng)估的客觀性和準(zhǔn)確性。而以城市標(biāo)準(zhǔn)宗地作為城市土地宗地評(píng)估的參考標(biāo)準(zhǔn)，其土地價(jià)格與土地利用條件、土地質(zhì)量的對(duì)應(yīng)關(guān)系明顯，因素修正層次少，修正標(biāo)準(zhǔn)容易把握，所以地價(jià)評(píng)估的客觀性、準(zhǔn)確性好，也容易為客戶所接受。目前我國(guó)城市土地使用制度改革和住房制度改革已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)完善的階段，城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，城市經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣(mài)開(kāi)始制度化，規(guī)范化運(yùn)作，城市居民住房自有化率和商品化率都達(dá)到了較高的水平，以各個(gè)城市土地交易和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格資料為基礎(chǔ)，建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，具有可行性。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)在我國(guó)建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系后，它對(duì)于城市土地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用價(jià)值將是十分有限的?；鶞?zhǔn)地價(jià)的作用，主要不是為了評(píng)估城市宗地價(jià)格，而應(yīng)當(dāng)是作為政府對(duì)城市地價(jià)進(jìn)行宏觀管理的依據(jù)和控制標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其可以保證標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇具有代表性和中庸性。
3．基準(zhǔn)地價(jià)有利于對(duì)城市地價(jià)空間分布規(guī)律的認(rèn)識(shí)，容易做到不同地區(qū)城市土地價(jià)格的區(qū)域均衡，是國(guó)家進(jìn)行區(qū)域投資環(huán)境整頓和區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理的重要手段我國(guó)幅員遼闊，自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展條件的地域差異十分顯著，這決定了我國(guó)城市土地價(jià)格的形成具有一般小國(guó)不具有的復(fù)雜性。在我國(guó)，城市的大小不同，城市土地定級(jí)的級(jí)別數(shù)量也不一樣，但是，一般的大城市，城市土地級(jí)別都是在712級(jí)之間，最多的也不超過(guò)20級(jí)，以城市定級(jí)為基礎(chǔ)制定基準(zhǔn)地價(jià)，既反映出了一個(gè)城市土地的價(jià)格水平，也反映了其城市土地價(jià)格的地域分異規(guī)律，而且因?yàn)槠鋬r(jià)格數(shù)字少，并呈現(xiàn)出一定的級(jí)差規(guī)律，容易掌握。要認(rèn)識(shí)我國(guó)城市土地價(jià)格的地域分異規(guī)律，以城市為單位來(lái)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是最為可行的辦法。從我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)研究的現(xiàn)實(shí)情況看，目前全國(guó)一些直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市大多都完成或正在完成城市土地價(jià)格調(diào)查工作，按照國(guó)土資源部城市土地價(jià)格大調(diào)查的要求，各地城市新出臺(tái)的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，都基本做到了統(tǒng)一。從不同城市的級(jí)別和最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，就能夠看出一個(gè)城市的等級(jí)規(guī)模，可以看出各地投資門(mén)檻、城市土地質(zhì)量和城市用地的供求關(guān)系。根據(jù)每個(gè)城市土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，也容易了解同一個(gè)城市土地質(zhì)量的差異，能夠看出舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)的對(duì)比關(guān)系，正確把握城市建設(shè)的發(fā)展方向。有了基準(zhǔn)地價(jià)，政府管理部門(mén)和投資者對(duì)一個(gè)城市的投資環(huán)境就有了一個(gè)清晰的了解，對(duì)于城市的發(fā)展?jié)摿屯顿Y方向就有了一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)就可以進(jìn)行投資區(qū)域選擇和區(qū)域政策調(diào)整。開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)研究和適時(shí)更新，有利于提高我國(guó)城市建設(shè)和房地產(chǎn)投資環(huán)境的透明度，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。為了加快落后地區(qū)的開(kāi)發(fā)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定地價(jià)政策，可以顯化政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，也有利于增強(qiáng)投資環(huán)境的吸引力。
4．以基準(zhǔn)地價(jià)控制城市土地出讓的，對(duì)土地收益進(jìn)行合理分配，是我國(guó)社會(huì)主義公有制條件下，加強(qiáng)城市土地資產(chǎn)管理的必然選擇我國(guó)和許多西方資本主義國(guó)家不同，城市土地為國(guó)家所有。我國(guó)城市土地國(guó)有制，雖然在城市土地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)方面，具有資本主義私有制不可比擬的優(yōu)越性。由于土地為國(guó)家所有，城市建設(shè)容易做到統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開(kāi)發(fā)，以較低的投資和土地開(kāi)發(fā)成本，能夠進(jìn)行土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整和實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化更新。但是，由于土地歸國(guó)家所有，所有者主體利益容易忽視。如果沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)，控制城市土地出讓的，就容易出現(xiàn)低價(jià)出讓土地，過(guò)量批租土地的現(xiàn)象發(fā)生。不僅造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失，也容易造成土地資源的閑置和浪費(fèi)。目前，我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)雖然隨著以標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立，在城市土地交易價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用減少，但是在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，仍然是政府控制城市土地出讓的科學(xué)依據(jù)。以基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)控制城市最低出讓價(jià)格，并確定國(guó)有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置價(jià)格，劃撥用地出讓補(bǔ)交出讓金、城市土地儲(chǔ)備土地收購(gòu)價(jià)格和城市土地征用、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等等，其為土地管理工作者所熟悉，容易操作和管理。加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)研究，統(tǒng)一各個(gè)城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，使其基準(zhǔn)地價(jià)具有可比性，可以通過(guò)城市基準(zhǔn)地價(jià)的橫向比較，來(lái)促進(jìn)各個(gè)城市地價(jià)水平的合理和協(xié)調(diào)。以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)開(kāi)展地價(jià)管理，確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)成本，征收土地稅費(fèi)，和計(jì)算國(guó)家作為土地所有者參與土地開(kāi)發(fā)收益分配的份額，不僅具有科學(xué)依據(jù)，其計(jì)算也十分簡(jiǎn)便。以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，建立起城市土地資產(chǎn)價(jià)格核算體系，有利于分析城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)可行性，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)城市起到科學(xué)的指導(dǎo)作用他有利于提高國(guó)有土地資產(chǎn)管理的透明度，便于廣大干部和群眾對(duì)土地市場(chǎng)交易和管理的監(jiān)督。