中華人民共和國土地管理法釋義:第十一條

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第十一條 農(nóng)民集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)所有權(quán)。
    農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
    單位和個(gè)人依法使用的國有土地,由縣級以上人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)使用權(quán);其中,中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān),由國務(wù)院確定。
    確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán),確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán),分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
    【釋義】 本條是關(guān)于土地登記制度的規(guī)定。
    一、本條規(guī)定是對原土地管理法第九條的修訂。原土地管理法第九條的規(guī)定為:“集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)所有權(quán)?!保ǖ谝豢睿叭袼兄茊挝?、集體所有制單位和個(gè)人依法使用的國有土地,由縣級以土地方人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)使用權(quán)?!保ǖ诙睿按_認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán),確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán),分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理?!保ǖ谌睿┍緱l規(guī)定在原土地管理法的上述規(guī)定的基礎(chǔ)上作了如下修訂:一是將原土地管理法第九條第一款中的“集體所有的土地”修改為“農(nóng)民集體所有的土地”。這一修改是為了同上述有關(guān)條文的表述保持一致。二是新增加了“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)?!币豢?,即現(xiàn)在的第二款。增加這一款主要是考慮到修訂后的本法在建設(shè)用地一章中增加了一條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出租、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”(第六十三條)的規(guī)定。這就說明,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)可以在一定的范圍內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓,為了有效地保護(hù)這種用地的使用者的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)核發(fā)該使用權(quán)的證書。三是將原土地管理法第九條第二款中關(guān)于“全民所有制單位、集體所有制單位和個(gè)人”的規(guī)定修改為“單位和個(gè)人”。這一修改主要是因?yàn)樾抻喓蟮耐恋毓芾矸ㄒ呀?jīng)允許任何單位和個(gè)人依法使用國有土地,因此需要和有關(guān)條文保持一致。四是在國有土地由“縣級以土地方人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)使用權(quán)”的規(guī)定中增加了一個(gè)例外規(guī)定,即“其中,中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記機(jī)關(guān),由國務(wù)院確定。”這是一個(gè)比較大的修改。之所以增加這一規(guī)定,主要是為了:便于統(tǒng)一掌握中央國家機(jī)關(guān)的土地資源,合理調(diào)配使用;避免各單位自行處置土地使用權(quán)、以地謀私、使中央國家機(jī)關(guān)的國有土地資產(chǎn)流失;克服地方保護(hù)主義,維護(hù)中央國家機(jī)關(guān)使用土地的合法權(quán)益。此外,修訂過程中有些單位和個(gè)人建議刪去原土地管理法第三款關(guān)于“確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán),確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán),分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理”的規(guī)定,理由是,土地管理分散登記有其弊端,應(yīng)改為實(shí)行土地統(tǒng)一登記制度。后經(jīng)研究,依照有關(guān)法律確定的森林、草原和養(yǎng)殖水面、灘涂的確權(quán)發(fā)證的管理體制已形成多年,在管理上也有其合理之處,且目前情況下仍然是一種比較有效的制度。這次修改土地管理法的主要目的主是要強(qiáng)化對耕地的保護(hù),如果改變現(xiàn)行的管理體制,修改現(xiàn)行有關(guān)的幾個(gè)法律則是一個(gè)比較復(fù)雜的問題,暫時(shí)還難以解決,可以在制訂物權(quán)法時(shí)再一并考慮這一問題。
    二、所謂土地登記,是指縣級以上人民政府依法將土地的權(quán)屬、用途、面積等情況登記在專門的簿冊上,同時(shí)向土地所有者和使用者頒發(fā)土地證書以確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)的一種法律制度。根據(jù)本條規(guī)定,國有土地的使用者、農(nóng)民集體土地的所有者、農(nóng)民集體土地的建設(shè)用地使用者,須進(jìn)行土地登記。依法登記的土地所有權(quán)、土地使用權(quán),受國家法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯。目前,土地登記以縣級行政區(qū)(含縣級市、旗、自治縣、市轄區(qū),下同)為單位組織進(jìn)行。具體工作由縣級以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)。土地登記分初始土地登記和變更土地登記。所謂初始土地登記又稱土地總登記,是在一定時(shí)間內(nèi),對轄區(qū)全部土地進(jìn)行的普遍登記。初始土地登記的程序?yàn)椋?BR>    1.公告。初始土地登記開始,由縣級人民政府發(fā)布土地登記公告。公告的主要內(nèi)容:土地登記區(qū)的劃分;土地登記期限;土地登記收件地點(diǎn);土地登記申請者應(yīng)提交的有關(guān)證件;其他事項(xiàng)。
    2,申報(bào)。土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)登記,必須向土地行政主管部門提交下列文件資料:土地登記申請書;土地登記申請者的法人代表證明、個(gè)人身份證明或戶籍證明;土地權(quán)屬來源證明;地上附著物權(quán)屬證明。其中:
    (1)土地登記申請書應(yīng)載明下列基本事項(xiàng),并由申請者簽名蓋章:申請者名稱、地址;土地座落、面積、用途;土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利權(quán)屬來源的證明;其他。
    (2)國有土地使用權(quán)由使用國有土地的單位及法人代表或者使用國有土地的個(gè)人申請登記;農(nóng)民集體土地的所有權(quán),由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及法人代表申請登記;農(nóng)民集體土地的建設(shè)用地使用權(quán),由使用集體土地的單位及法人代表或者使用集體土地的個(gè)人申請登記;與土地所有權(quán)和使用權(quán)相關(guān)的權(quán)利(他項(xiàng)權(quán)利)需要單獨(dú)申請的,由有關(guān)權(quán)利者申請登記。委托他人代理申請土地登記的,委托代理人必須向土地行政主管部門提交委托書和委托人、委托代理人雙方的身份證明。
    (3)以宗地為基本單元進(jìn)行登記。擁有或使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者,應(yīng)分宗申請。兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗地的,應(yīng)分別申請??缈h級行政區(qū)使用土地的,應(yīng)分別向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門申請。
    (4)申請土地登記,有下列情況之一的,土地登記申請者應(yīng)按照土地登記的有關(guān)規(guī)定重新辦理:申請登記的土地不在本登記區(qū)的;土地登記申請者沒有合法身份證明的;申請書填寫不符合要求的。
    3.收據(jù)的出具與地籍調(diào)查。土地行政主管部門接受土地登記申請者提交的申請書及權(quán)屬來源證明,應(yīng)在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù),并給申請者開具收據(jù)。各級土地行政主管部門對土地登記申請進(jìn)行審查,經(jīng)審查后負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的地籍調(diào)查。
    4.權(quán)屬審核與公告。土地行政主管部門應(yīng)根據(jù)地籍調(diào)查結(jié)果。對土地權(quán)屬、面積、用途等逐宗進(jìn)行全面審核,填寫審批表。登記申請的審核結(jié)果由土地行政主管部門予以公告。公告的主要內(nèi)容如下:土地使用者、土地所有者、他項(xiàng)權(quán)利擁有者的名稱、地址;準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、座落;土地使用者、土地所有者及其他有關(guān)土地權(quán)益者,提出異議的期限、方式和受理機(jī)關(guān);其他事項(xiàng)。土地登記申請者及其他土地權(quán)益有關(guān)者在公告規(guī)定的期限內(nèi),可以向土地行政主管部門申請復(fù)查,并按規(guī)定交復(fù)查費(fèi)。經(jīng)復(fù)查無誤復(fù)查費(fèi)不予退還。經(jīng)復(fù)查確有差錯(cuò)的,復(fù)查費(fèi)由造成差錯(cuò)者負(fù)擔(dān)。土地登記過程中的土地權(quán)屬爭議,按本法第十六條的規(guī)定進(jìn)行處理后,再行登記。
    5.注冊登記。公告期滿,土地所有者、土地使用者、他項(xiàng)權(quán)利擁有者及其他土地權(quán)益有關(guān)者,對土地申請登記審核結(jié)果未提出異議的,報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn),進(jìn)行注冊登記。土地登記簿是土地使用權(quán)、土地所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利登記的簿冊,是最基本的土地權(quán)屬文件和法律依據(jù)。根據(jù)土地登記卡填寫土地證書、土地歸戶卡。
    6.頒發(fā)土地證書。土地證書由市、縣人民政府頒發(fā)。這里需要說明的是,關(guān)于中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的土地證書,由國務(wù)院確定的機(jī)關(guān)頒發(fā),該頒發(fā)機(jī)關(guān),可能是市、縣人民政府,也可能是中央人民政府,至于是哪一級政府。這還需要看本法實(shí)施以后的國務(wù)院具體的規(guī)定。根據(jù)土地使用權(quán)、所有權(quán)性質(zhì),向國有土地使用者、農(nóng)民集體土地所有者、農(nóng)民集體土地建設(shè)用地使用者分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書。土地權(quán)屬證書是土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)的法律憑證。尚未確定土地使用權(quán)的國有土地,由縣級人民政府土地行政主管部門進(jìn)行登記造冊,不頒發(fā)土地使用權(quán)證書。根據(jù)本條規(guī)定,土地證書分為:(1)集體土地所有權(quán)證書。(2)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證書。(3)國有土地使用權(quán)證書。
    三、根據(jù)本條第四款的規(guī)定,林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)、水面和灘涂養(yǎng)殖使用權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國森林法》(1984年9月20日第六屆全國人大常委會第七次會議通過、1998年4月29日第九屆全國人大常委會第二次會議修正)、《中華人民共和國草原法》(1985年6月18日第六屆全國人大常委會第十一次會議通過)、《中華人民共和國漁業(yè)法》(1986年1月20日第六屆全國人大常委會第十四次會議通過)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行確權(quán)發(fā)證。