（七）土地市場(chǎng)管理的內(nèi)容（掌握）
1．土地市場(chǎng)供需調(diào)控的意義
(1) 有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，有利于加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的控制，維護(hù)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。
(2)防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，充分發(fā)揮土地的資產(chǎn)價(jià)值。
(3)防止土地投機(jī)，打擊違法行為。
(4)穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格和房?jī)r(jià)。
(5)有利于土地資源優(yōu)化配置，合理分配土地收益，控制投資過(guò)熱，重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
2．土地市場(chǎng)供需調(diào)控的原則
（1）綜合效益和整合性利益原則；
（2）平等對(duì)待，兼顧各方利益原則；
（3）控制與彈性管理原則；
（4）依法管理、調(diào)控的原則。
(5)一級(jí)市場(chǎng)管住，二、三級(jí)市場(chǎng)搞活，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展原則。
(6) 有利于促進(jìn)土地內(nèi)涵挖潛、集約利用原則。
3．土地市場(chǎng)供需調(diào)控的主要內(nèi)容
土地市場(chǎng)供需調(diào)控的主要內(nèi)容主要體現(xiàn)在城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”上。城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”，是指城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向、時(shí)間和力度。
（1）土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向
土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：①選擇調(diào)控的目標(biāo)。當(dāng)土地市場(chǎng)處于蕭條階段時(shí)，目標(biāo)是增加有效需求；當(dāng)處于過(guò)熱階段時(shí)，目標(biāo)是降低發(fā)展速度；②確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時(shí)期內(nèi)土地市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)。
確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場(chǎng)發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等；另一類是抑制土地市場(chǎng)發(fā)展的措施，其作用方向是向下，如控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。
一般來(lái)說(shuō)，在土地市場(chǎng)景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段，應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施；在土地市場(chǎng)出現(xiàn)“過(guò)熱”預(yù)兆時(shí)，則要采取作用方向向下的調(diào)控措施。
（2）土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間
確定供需調(diào)控時(shí)間，也就是要確定何時(shí)開(kāi)始調(diào)控，調(diào)控時(shí)間應(yīng)持續(xù)多長(zhǎng)。城市土地市場(chǎng)的供需調(diào)控必須與完善的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。在確定土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)考慮：供需調(diào)控措施的決策時(shí)間，供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時(shí)間，調(diào)控效應(yīng)的慣性。
（3）土地市場(chǎng)供需調(diào)控的力度
供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。決定土地市場(chǎng)供需調(diào)控力度要考慮：①土地經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度；②調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時(shí)間；③調(diào)控效應(yīng)慣性大??；④調(diào)控環(huán)境。
4．土地市場(chǎng)供需調(diào)控的措施
（1）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃
發(fā)展計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、中期計(jì)劃和年度計(jì)劃。年度計(jì)劃主要有年度建設(shè)用地計(jì)劃和年度信貸投放計(jì)劃。要充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的調(diào)控作用，關(guān)鍵在于土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)。土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃從不同的角度對(duì)不同的規(guī)劃對(duì)象作出了長(zhǎng)期部署和安排，兩者既有所區(qū)別，有所側(cè)重，又有相互交叉、相互重疊的地方，因而必須處理好兩者的相互協(xié)調(diào)關(guān)系，做好土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的銜接工作。
（2）財(cái)政政策
財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要包括：地租政策、稅收政策和財(cái)政投資政策。
稅收政策作為財(cái)政收入政策對(duì)土地市場(chǎng)的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在：通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控；通過(guò)減免稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控。財(cái)政投資政策對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財(cái)政投資的導(dǎo)向作用上，利用財(cái)政投資引導(dǎo)社會(huì)投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。
（3）金融政策
金融政策對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過(guò)制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國(guó)家通過(guò)利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進(jìn)而調(diào)控土地市場(chǎng)供需。
（4）土地儲(chǔ)備制度
《土地儲(chǔ)備管理辦法》(國(guó)土資發(fā)[2007]277號(hào))指出，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。
土地儲(chǔ)備制度是城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理創(chuàng)新。通過(guò)建立土地儲(chǔ)備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”， 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成了代表政府在土地一級(jí)市場(chǎng)上供應(yīng)土地的渠道和機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府在土地一級(jí)市場(chǎng)上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。
土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、土地開(kāi)發(fā)與利用和土地供應(yīng)五個(gè)程序。
①土地儲(chǔ)備計(jì)劃。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門(mén)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)備案。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)包括：年度儲(chǔ)備土地規(guī)模；年度儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)規(guī)模；年度儲(chǔ)備土地供應(yīng)規(guī)模；年度儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用計(jì)劃；計(jì)劃年度末儲(chǔ)備土地規(guī)模。
②土地收購(gòu)。土地收購(gòu)是指根據(jù)政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)或收回市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的活動(dòng)。其工作程序是申請(qǐng)收購(gòu)、權(quán)屬核查、征詢意見(jiàn)、費(fèi)用測(cè)算、方案報(bào)批、收購(gòu)補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購(gòu)合同。收購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國(guó)土資源管理、財(cái)政部門(mén)或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購(gòu)程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地， 由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。
③土地儲(chǔ)備。儲(chǔ)備土地出讓前，應(yīng)當(dāng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，完成必要的前期開(kāi)發(fā)，縮短開(kāi)發(fā)周期，防止形成新的閑置土地。土地儲(chǔ)備范圍：(一)依法收回的國(guó)有土地；(二)收購(gòu)的土地；(三)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；(五)其他依法取得的土地。
④土地開(kāi)發(fā)與利用。對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。前期開(kāi)發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)納入儲(chǔ)備的土地采取必要的措施予以保護(hù)管理，防止侵害儲(chǔ)備土地權(quán)利行為的發(fā)生。在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用，一般不超過(guò)兩年，且不能影響土地供應(yīng)。
⑤土地供應(yīng)。儲(chǔ)備土地完成前期開(kāi)發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲(chǔ)備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)扣減相應(yīng)指標(biāo)。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。
（5）土地市場(chǎng)供需調(diào)控的具體措施
(1)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，科學(xué)編制規(guī)劃和計(jì)劃，合理確定土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)。
(2)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，合理確定土地供應(yīng)空間布局。
(3)根據(jù)土地區(qū)位、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定土地價(jià)格水平。
(4)加強(qiáng)土地收益管理，運(yùn)用財(cái)政、金融手段，合理確定土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善土地稅費(fèi)體制。
(5)規(guī)范土地出讓市場(chǎng)行為，逐步提高競(jìng)爭(zhēng)性土地出讓的比例，推廣和采用招標(biāo)拍賣出讓方式。
(6)加強(qiáng)土地市場(chǎng)中介服務(wù)體系管理，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序。
(7)加強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理，為土地市場(chǎng)調(diào)控提供基礎(chǔ)。
(8)加強(qiáng)土地市場(chǎng)信息收集、采集、分析和發(fā)布管理，為土地市場(chǎng)調(diào)控提供及時(shí)準(zhǔn)確的信息。
(9)加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，強(qiáng)化土地登記制度。
(10)強(qiáng)化執(zhí)法，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行的有效指導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督和控制。
5．土地市場(chǎng)的微觀管理
土地市場(chǎng)微觀管理是指國(guó)家通過(guò)法律手段和行政手段，對(duì)土地市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)交易行為進(jìn)行規(guī)范管理，保證土地市場(chǎng)公平交易和平等現(xiàn)象，以發(fā)揮土地市場(chǎng)機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。
（1）加強(qiáng)土地市場(chǎng)客體管理
主要是限制允許進(jìn)入市場(chǎng)的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。我國(guó)《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有?！薄叭魏谓M織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！币虼耍谖覈?guó)城市土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)。在城鎮(zhèn)（包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）只允許國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)在出讓、轉(zhuǎn)讓期間，其所有權(quán)仍屬于國(guó)家，其地下各類資源以及文物、市政設(shè)施等埋藏物，也為國(guó)家所有，不在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的范圍之內(nèi)。
（2）審查土地市場(chǎng)主體資格
①土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格。土地使用權(quán)出讓人只能是國(guó)家，目前主要是指市、縣政府。而建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人則包括取得土地使用權(quán)的境內(nèi)外的單位、組織和個(gè)人。
②土地使用權(quán)受讓人的資格。企業(yè)、其他組織或個(gè)人，均可作為土地使用權(quán)受讓人。
（3）規(guī)范土地市場(chǎng)交易程序
①土地使用權(quán)出讓程序。依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，國(guó)土資源部相繼出臺(tái)了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》，明確了招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四類程序。
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓含義、種類、條件和程序。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序包括：申請(qǐng)、批準(zhǔn)、簽約、公證、登記。
③土地使用權(quán)出租程序。土地使用權(quán)的出租一般包括簽約和登記兩個(gè)階段。
④土地使用權(quán)抵押程序。一是簽訂土地使用權(quán)抵押合同；二是辦理土地使用權(quán)抵押登記。簽訂抵押合同之后，必須向國(guó)土資源管理部門(mén)登記。只有經(jīng)過(guò)登記的抵押合同，才具有效力。
（4）土地市場(chǎng)中介管理
土地市場(chǎng)中介管理包括：①對(duì)土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查。資質(zhì)審查是指政府有關(guān)機(jī)構(gòu)(國(guó)土資源管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)等)對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行資格審定和確認(rèn)。隨著土地市場(chǎng)的建立、發(fā)展和逐步完善，市場(chǎng)中介服務(wù)隊(duì)伍也逐步發(fā)展壯大。國(guó)土資源部、原建設(shè)部、財(cái)政部等部門(mén)自20世紀(jì)90年代初就開(kāi)始進(jìn)行服務(wù)于市場(chǎng)的各類資產(chǎn)估價(jià)師的培訓(xùn)、考試及機(jī)構(gòu)的管理工作。②對(duì)土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。政府除對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還要進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
例題1：（判斷）：政府除了對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。( )。
答案：√
解析：政府除了對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
例題2：土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括 ( ) 程序。
A．土地整理
B．土地收購(gòu)
C．土地儲(chǔ)備
D．土地供應(yīng)
E．土地調(diào)查
答案：BCD
解析：土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)三個(gè)程序。
1．土地市場(chǎng)供需調(diào)控的意義
(1) 有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，有利于加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的控制，維護(hù)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。
(2)防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，充分發(fā)揮土地的資產(chǎn)價(jià)值。
(3)防止土地投機(jī)，打擊違法行為。
(4)穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格和房?jī)r(jià)。
(5)有利于土地資源優(yōu)化配置，合理分配土地收益，控制投資過(guò)熱，重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
2．土地市場(chǎng)供需調(diào)控的原則
（1）綜合效益和整合性利益原則；
（2）平等對(duì)待，兼顧各方利益原則；
（3）控制與彈性管理原則；
（4）依法管理、調(diào)控的原則。
(5)一級(jí)市場(chǎng)管住，二、三級(jí)市場(chǎng)搞活，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展原則。
(6) 有利于促進(jìn)土地內(nèi)涵挖潛、集約利用原則。
3．土地市場(chǎng)供需調(diào)控的主要內(nèi)容
土地市場(chǎng)供需調(diào)控的主要內(nèi)容主要體現(xiàn)在城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”上。城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”，是指城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向、時(shí)間和力度。
（1）土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向
土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：①選擇調(diào)控的目標(biāo)。當(dāng)土地市場(chǎng)處于蕭條階段時(shí)，目標(biāo)是增加有效需求；當(dāng)處于過(guò)熱階段時(shí)，目標(biāo)是降低發(fā)展速度；②確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時(shí)期內(nèi)土地市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)。
確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場(chǎng)發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等；另一類是抑制土地市場(chǎng)發(fā)展的措施，其作用方向是向下，如控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。
一般來(lái)說(shuō)，在土地市場(chǎng)景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段，應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施；在土地市場(chǎng)出現(xiàn)“過(guò)熱”預(yù)兆時(shí)，則要采取作用方向向下的調(diào)控措施。
（2）土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間
確定供需調(diào)控時(shí)間，也就是要確定何時(shí)開(kāi)始調(diào)控，調(diào)控時(shí)間應(yīng)持續(xù)多長(zhǎng)。城市土地市場(chǎng)的供需調(diào)控必須與完善的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。在確定土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)考慮：供需調(diào)控措施的決策時(shí)間，供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時(shí)間，調(diào)控效應(yīng)的慣性。
（3）土地市場(chǎng)供需調(diào)控的力度
供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。決定土地市場(chǎng)供需調(diào)控力度要考慮：①土地經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度；②調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時(shí)間；③調(diào)控效應(yīng)慣性大??；④調(diào)控環(huán)境。
4．土地市場(chǎng)供需調(diào)控的措施
（1）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃
發(fā)展計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、中期計(jì)劃和年度計(jì)劃。年度計(jì)劃主要有年度建設(shè)用地計(jì)劃和年度信貸投放計(jì)劃。要充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的調(diào)控作用，關(guān)鍵在于土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)。土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃從不同的角度對(duì)不同的規(guī)劃對(duì)象作出了長(zhǎng)期部署和安排，兩者既有所區(qū)別，有所側(cè)重，又有相互交叉、相互重疊的地方，因而必須處理好兩者的相互協(xié)調(diào)關(guān)系，做好土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的銜接工作。
（2）財(cái)政政策
財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要包括：地租政策、稅收政策和財(cái)政投資政策。
稅收政策作為財(cái)政收入政策對(duì)土地市場(chǎng)的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在：通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控；通過(guò)減免稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控。財(cái)政投資政策對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財(cái)政投資的導(dǎo)向作用上，利用財(cái)政投資引導(dǎo)社會(huì)投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。
（3）金融政策
金融政策對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過(guò)制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國(guó)家通過(guò)利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進(jìn)而調(diào)控土地市場(chǎng)供需。
（4）土地儲(chǔ)備制度
《土地儲(chǔ)備管理辦法》(國(guó)土資發(fā)[2007]277號(hào))指出，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。
土地儲(chǔ)備制度是城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理創(chuàng)新。通過(guò)建立土地儲(chǔ)備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”， 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成了代表政府在土地一級(jí)市場(chǎng)上供應(yīng)土地的渠道和機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府在土地一級(jí)市場(chǎng)上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。
土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、土地開(kāi)發(fā)與利用和土地供應(yīng)五個(gè)程序。
①土地儲(chǔ)備計(jì)劃。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門(mén)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)備案。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)包括：年度儲(chǔ)備土地規(guī)模；年度儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)規(guī)模；年度儲(chǔ)備土地供應(yīng)規(guī)模；年度儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用計(jì)劃；計(jì)劃年度末儲(chǔ)備土地規(guī)模。
②土地收購(gòu)。土地收購(gòu)是指根據(jù)政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)或收回市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的活動(dòng)。其工作程序是申請(qǐng)收購(gòu)、權(quán)屬核查、征詢意見(jiàn)、費(fèi)用測(cè)算、方案報(bào)批、收購(gòu)補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購(gòu)合同。收購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國(guó)土資源管理、財(cái)政部門(mén)或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購(gòu)程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地， 由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。
③土地儲(chǔ)備。儲(chǔ)備土地出讓前，應(yīng)當(dāng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，完成必要的前期開(kāi)發(fā)，縮短開(kāi)發(fā)周期，防止形成新的閑置土地。土地儲(chǔ)備范圍：(一)依法收回的國(guó)有土地；(二)收購(gòu)的土地；(三)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；(五)其他依法取得的土地。
④土地開(kāi)發(fā)與利用。對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。前期開(kāi)發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)納入儲(chǔ)備的土地采取必要的措施予以保護(hù)管理，防止侵害儲(chǔ)備土地權(quán)利行為的發(fā)生。在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用，一般不超過(guò)兩年，且不能影響土地供應(yīng)。
⑤土地供應(yīng)。儲(chǔ)備土地完成前期開(kāi)發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲(chǔ)備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)扣減相應(yīng)指標(biāo)。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。
（5）土地市場(chǎng)供需調(diào)控的具體措施
(1)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，科學(xué)編制規(guī)劃和計(jì)劃，合理確定土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)。
(2)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，合理確定土地供應(yīng)空間布局。
(3)根據(jù)土地區(qū)位、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定土地價(jià)格水平。
(4)加強(qiáng)土地收益管理，運(yùn)用財(cái)政、金融手段，合理確定土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善土地稅費(fèi)體制。
(5)規(guī)范土地出讓市場(chǎng)行為，逐步提高競(jìng)爭(zhēng)性土地出讓的比例，推廣和采用招標(biāo)拍賣出讓方式。
(6)加強(qiáng)土地市場(chǎng)中介服務(wù)體系管理，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序。
(7)加強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理，為土地市場(chǎng)調(diào)控提供基礎(chǔ)。
(8)加強(qiáng)土地市場(chǎng)信息收集、采集、分析和發(fā)布管理，為土地市場(chǎng)調(diào)控提供及時(shí)準(zhǔn)確的信息。
(9)加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，強(qiáng)化土地登記制度。
(10)強(qiáng)化執(zhí)法，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行的有效指導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督和控制。
5．土地市場(chǎng)的微觀管理
土地市場(chǎng)微觀管理是指國(guó)家通過(guò)法律手段和行政手段，對(duì)土地市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)交易行為進(jìn)行規(guī)范管理，保證土地市場(chǎng)公平交易和平等現(xiàn)象，以發(fā)揮土地市場(chǎng)機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。
（1）加強(qiáng)土地市場(chǎng)客體管理
主要是限制允許進(jìn)入市場(chǎng)的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。我國(guó)《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有?！薄叭魏谓M織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！币虼耍谖覈?guó)城市土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)。在城鎮(zhèn)（包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）只允許國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)在出讓、轉(zhuǎn)讓期間，其所有權(quán)仍屬于國(guó)家，其地下各類資源以及文物、市政設(shè)施等埋藏物，也為國(guó)家所有，不在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的范圍之內(nèi)。
（2）審查土地市場(chǎng)主體資格
①土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格。土地使用權(quán)出讓人只能是國(guó)家，目前主要是指市、縣政府。而建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人則包括取得土地使用權(quán)的境內(nèi)外的單位、組織和個(gè)人。
②土地使用權(quán)受讓人的資格。企業(yè)、其他組織或個(gè)人，均可作為土地使用權(quán)受讓人。
（3）規(guī)范土地市場(chǎng)交易程序
①土地使用權(quán)出讓程序。依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，國(guó)土資源部相繼出臺(tái)了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》，明確了招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四類程序。
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓含義、種類、條件和程序。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序包括：申請(qǐng)、批準(zhǔn)、簽約、公證、登記。
③土地使用權(quán)出租程序。土地使用權(quán)的出租一般包括簽約和登記兩個(gè)階段。
④土地使用權(quán)抵押程序。一是簽訂土地使用權(quán)抵押合同；二是辦理土地使用權(quán)抵押登記。簽訂抵押合同之后，必須向國(guó)土資源管理部門(mén)登記。只有經(jīng)過(guò)登記的抵押合同，才具有效力。
（4）土地市場(chǎng)中介管理
土地市場(chǎng)中介管理包括：①對(duì)土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查。資質(zhì)審查是指政府有關(guān)機(jī)構(gòu)(國(guó)土資源管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)等)對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行資格審定和確認(rèn)。隨著土地市場(chǎng)的建立、發(fā)展和逐步完善，市場(chǎng)中介服務(wù)隊(duì)伍也逐步發(fā)展壯大。國(guó)土資源部、原建設(shè)部、財(cái)政部等部門(mén)自20世紀(jì)90年代初就開(kāi)始進(jìn)行服務(wù)于市場(chǎng)的各類資產(chǎn)估價(jià)師的培訓(xùn)、考試及機(jī)構(gòu)的管理工作。②對(duì)土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。政府除對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還要進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
例題1：（判斷）：政府除了對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。( )。
答案：√
解析：政府除了對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
例題2：土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括 ( ) 程序。
A．土地整理
B．土地收購(gòu)
C．土地儲(chǔ)備
D．土地供應(yīng)
E．土地調(diào)查
答案：BCD
解析：土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)三個(gè)程序。