明確土地區(qū)位的特征
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不斷擴(kuò)張，資金永遠(yuǎn)不夠的尷尬局面。一旦出現(xiàn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)土崩瓦解。成功開發(fā)的前提在于把握土地開發(fā)的區(qū)位、地價(jià)的合理性和市場(chǎng)定價(jià)的準(zhǔn)確性。
大家談到區(qū)位時(shí)首先想到的是它在城市里的地理區(qū)位，地圖上的某一個(gè)點(diǎn)或者某一個(gè)小區(qū)域。而區(qū)位應(yīng)該包括宏觀、中觀和微觀的位置。同時(shí)要明白該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然的環(huán)境或背景。
宏觀位置是指在城市里處在什么位置，中觀位置是在一個(gè)小的區(qū)域當(dāng)中，而微觀位置就是左鄰右舍。房地產(chǎn)的不一致性和差異性決定了某一宗地的位置是排它的、獨(dú)一無二的。一塊地組成一個(gè)鄰里，若干個(gè)鄰里才能組成一個(gè)社區(qū)，若干社區(qū)就組成一個(gè)城市。某一個(gè)具體地塊反映它所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景有很大的不同。房?jī)r(jià)增高的主要因素就是土地的區(qū)位價(jià)格，如果在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，必須明白支付的成本以及將來可能賣到多少錢，周圍的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等等。例如北京朝陽區(qū)的CBA，是現(xiàn)在最火的一個(gè)地方，一旦在CB找了一塊地，那就意味著與周圍的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境都結(jié)合在一起了；但在那個(gè)地方只能建公寓、寫字樓、高級(jí)酒店、商業(yè)設(shè)施等，因?yàn)閯e的不允許建了。另外，成本也定了，如果建普通住宅，將來賣房子連土地成本都收不回來。
影響場(chǎng)地開發(fā)的因素
在開發(fā)過程中，不同的開發(fā)項(xiàng)目對(duì)位置的要求也不一樣。比如對(duì)住宅類型的開發(fā)用地，比較重視市政公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境因素、居民人口與收入等。
區(qū)位主要強(qiáng)調(diào)的是可進(jìn)入性，選擇一個(gè)好的地方，關(guān)鍵是交通方便不方便，有了這么多空間，肯定要有許多人，這些人能不能進(jìn)來，能不能出去，在區(qū)位分析時(shí)很重要。另外，要看區(qū)位有什么樣的優(yōu)勢(shì)條件，跟競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目要進(jìn)行具體的比較。
對(duì)于場(chǎng)地條件的選擇，主要重視建設(shè)用地的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平、利用現(xiàn)狀及分區(qū)限制等方面。對(duì)于地質(zhì)的條件，有些開發(fā)商買地時(shí)不知道，施工以后才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)地方原來是一個(gè)垃圾填埋場(chǎng)，把建房子的錢都花了，結(jié)果連地基還沒有做完。
談到開發(fā)場(chǎng)地的選擇，要注重城市規(guī)劃，包括場(chǎng)地的合法用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，如建筑密度、高度、容積率和建筑物平面及立面是否有限制、相鄰地塊的土地用途等。同時(shí)，不能忽略當(dāng)?shù)赝恋厥褂谜叩膽B(tài)度。
要清楚目前的地價(jià)體系
現(xiàn)在的地價(jià)體系很難說是一個(gè)什么樣的主色調(diào)。從政府管理的角度看有基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓地價(jià)。對(duì)于交易價(jià)格而言，有招標(biāo)拍賣的價(jià)格，有協(xié)議的價(jià)格，有熟地價(jià)、生地價(jià)、毛地價(jià)、地面價(jià)、樓面價(jià)，還有總價(jià)和單價(jià)。
招標(biāo)價(jià)格比較清楚，是指政府出讓土地時(shí)用的是招標(biāo)方式。一般認(rèn)為，拍賣價(jià)格最市場(chǎng)化，招標(biāo)價(jià)次之，協(xié)議價(jià)市場(chǎng)化程度最低，因?yàn)閰f(xié)議價(jià)是私下協(xié)議，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生問題，所以現(xiàn)在政府要求取消協(xié)議的方式，用招標(biāo)拍賣的形式來出讓土地的使用權(quán)。
熟地價(jià)、生地價(jià)、毛地價(jià)非常具有中國特色。熟地價(jià)具備了七通一平；生地價(jià)一般是新開發(fā)區(qū)域征用農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格；毛地價(jià)是指在舊城區(qū)里邊沒有拆遷的價(jià)格。各類價(jià)格目前差異性很大，導(dǎo)致同一區(qū)域價(jià)格的差異化增加。地面價(jià)就是每平方米的地面多少錢，樓面價(jià)就是攤到樓里一平方米多少錢，很多城市現(xiàn)在還用地面價(jià)來賣地。至于總價(jià)和單價(jià)，總價(jià)比如是一千萬，單價(jià)就是每個(gè)平方米土地多少錢或者每個(gè)平方米建筑面積多少錢，這就構(gòu)成了一個(gè)地價(jià)體系。
據(jù)介紹，目前北京、上海、深圳等一些市場(chǎng)化程度比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在土地交易時(shí)都用樓面地價(jià)。
評(píng)定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一樣
實(shí)際上，現(xiàn)在大部分城市都有一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，就是土地的級(jí)別，分為一級(jí)地、二級(jí)地、三級(jí)地等。
國內(nèi)目前的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)首先是基準(zhǔn)地價(jià)，指按城鎮(zhèn)不同的土地級(jí)別或區(qū)段，分別評(píng)估商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)的平均價(jià)格。評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行，是根據(jù)該地區(qū)土地的等級(jí)、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)，來確定土地的平均價(jià)格。但由于一定時(shí)間內(nèi)的價(jià)格會(huì)有變化，按照國家的要求，基本上兩年就要調(diào)整一次基準(zhǔn)地價(jià)。
其次是標(biāo)定地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)概念是從日本學(xué)來的。在城市房地產(chǎn)管理法里提出要建立價(jià)格公示制度，其中包括基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，但沒有幾個(gè)城市公布標(biāo)定地價(jià)。據(jù)說定義標(biāo)定地塊很困難，什么地塊是標(biāo)定地塊？目前缺少一套價(jià)格指數(shù)。
第三是出讓地價(jià)，是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平，綜合考慮各種政策因素的影響而確定的某一塊土地出讓時(shí)最低的控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，所以確定這么一個(gè)最低的價(jià)位，兼顧了當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)的利益。
第四是交易價(jià)格，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場(chǎng)中達(dá)成的價(jià)格。交易價(jià)格基本上反映了市場(chǎng)供求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地價(jià)政策、交易雙方心理等各種因素，是這些因素綜合作用的結(jié)果。交易價(jià)格有時(shí)也叫市場(chǎng)價(jià)格或者成交價(jià)格。
土地估價(jià)主要有五種方法
土地估價(jià)目前有市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法和收益法?，F(xiàn)在北京很少公布土地成交的價(jià)格，因此無法進(jìn)行市場(chǎng)比較。據(jù)介紹，北京公布只是交易案例。
實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌以后，地價(jià)要有一些變化。對(duì)于允許協(xié)議出讓的土地，仍然按照原來的模式進(jìn)行地價(jià)的確定工作。對(duì)于招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的土地，主要采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的辦法。對(duì)于拍賣、招標(biāo)的底價(jià)，應(yīng)該由相關(guān)專家參與確定，要體現(xiàn)政府的宏觀調(diào)控政策，在某種程度上提高土地定價(jià)過程中的公開性、公平性和科學(xué)性。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不斷擴(kuò)張，資金永遠(yuǎn)不夠的尷尬局面。一旦出現(xiàn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)土崩瓦解。成功開發(fā)的前提在于把握土地開發(fā)的區(qū)位、地價(jià)的合理性和市場(chǎng)定價(jià)的準(zhǔn)確性。
大家談到區(qū)位時(shí)首先想到的是它在城市里的地理區(qū)位，地圖上的某一個(gè)點(diǎn)或者某一個(gè)小區(qū)域。而區(qū)位應(yīng)該包括宏觀、中觀和微觀的位置。同時(shí)要明白該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然的環(huán)境或背景。
宏觀位置是指在城市里處在什么位置，中觀位置是在一個(gè)小的區(qū)域當(dāng)中，而微觀位置就是左鄰右舍。房地產(chǎn)的不一致性和差異性決定了某一宗地的位置是排它的、獨(dú)一無二的。一塊地組成一個(gè)鄰里，若干個(gè)鄰里才能組成一個(gè)社區(qū)，若干社區(qū)就組成一個(gè)城市。某一個(gè)具體地塊反映它所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景有很大的不同。房?jī)r(jià)增高的主要因素就是土地的區(qū)位價(jià)格，如果在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，必須明白支付的成本以及將來可能賣到多少錢，周圍的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等等。例如北京朝陽區(qū)的CBA，是現(xiàn)在最火的一個(gè)地方，一旦在CB找了一塊地，那就意味著與周圍的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境都結(jié)合在一起了；但在那個(gè)地方只能建公寓、寫字樓、高級(jí)酒店、商業(yè)設(shè)施等，因?yàn)閯e的不允許建了。另外，成本也定了，如果建普通住宅，將來賣房子連土地成本都收不回來。
影響場(chǎng)地開發(fā)的因素
在開發(fā)過程中，不同的開發(fā)項(xiàng)目對(duì)位置的要求也不一樣。比如對(duì)住宅類型的開發(fā)用地，比較重視市政公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境因素、居民人口與收入等。
區(qū)位主要強(qiáng)調(diào)的是可進(jìn)入性，選擇一個(gè)好的地方，關(guān)鍵是交通方便不方便，有了這么多空間，肯定要有許多人，這些人能不能進(jìn)來，能不能出去，在區(qū)位分析時(shí)很重要。另外，要看區(qū)位有什么樣的優(yōu)勢(shì)條件，跟競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目要進(jìn)行具體的比較。
對(duì)于場(chǎng)地條件的選擇，主要重視建設(shè)用地的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平、利用現(xiàn)狀及分區(qū)限制等方面。對(duì)于地質(zhì)的條件，有些開發(fā)商買地時(shí)不知道，施工以后才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)地方原來是一個(gè)垃圾填埋場(chǎng)，把建房子的錢都花了，結(jié)果連地基還沒有做完。
談到開發(fā)場(chǎng)地的選擇，要注重城市規(guī)劃，包括場(chǎng)地的合法用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，如建筑密度、高度、容積率和建筑物平面及立面是否有限制、相鄰地塊的土地用途等。同時(shí)，不能忽略當(dāng)?shù)赝恋厥褂谜叩膽B(tài)度。
要清楚目前的地價(jià)體系
現(xiàn)在的地價(jià)體系很難說是一個(gè)什么樣的主色調(diào)。從政府管理的角度看有基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓地價(jià)。對(duì)于交易價(jià)格而言，有招標(biāo)拍賣的價(jià)格，有協(xié)議的價(jià)格，有熟地價(jià)、生地價(jià)、毛地價(jià)、地面價(jià)、樓面價(jià)，還有總價(jià)和單價(jià)。
招標(biāo)價(jià)格比較清楚，是指政府出讓土地時(shí)用的是招標(biāo)方式。一般認(rèn)為，拍賣價(jià)格最市場(chǎng)化，招標(biāo)價(jià)次之，協(xié)議價(jià)市場(chǎng)化程度最低，因?yàn)閰f(xié)議價(jià)是私下協(xié)議，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生問題，所以現(xiàn)在政府要求取消協(xié)議的方式，用招標(biāo)拍賣的形式來出讓土地的使用權(quán)。
熟地價(jià)、生地價(jià)、毛地價(jià)非常具有中國特色。熟地價(jià)具備了七通一平；生地價(jià)一般是新開發(fā)區(qū)域征用農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格；毛地價(jià)是指在舊城區(qū)里邊沒有拆遷的價(jià)格。各類價(jià)格目前差異性很大，導(dǎo)致同一區(qū)域價(jià)格的差異化增加。地面價(jià)就是每平方米的地面多少錢，樓面價(jià)就是攤到樓里一平方米多少錢，很多城市現(xiàn)在還用地面價(jià)來賣地。至于總價(jià)和單價(jià)，總價(jià)比如是一千萬，單價(jià)就是每個(gè)平方米土地多少錢或者每個(gè)平方米建筑面積多少錢，這就構(gòu)成了一個(gè)地價(jià)體系。
據(jù)介紹，目前北京、上海、深圳等一些市場(chǎng)化程度比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在土地交易時(shí)都用樓面地價(jià)。
評(píng)定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一樣
實(shí)際上，現(xiàn)在大部分城市都有一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，就是土地的級(jí)別，分為一級(jí)地、二級(jí)地、三級(jí)地等。
國內(nèi)目前的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)首先是基準(zhǔn)地價(jià)，指按城鎮(zhèn)不同的土地級(jí)別或區(qū)段，分別評(píng)估商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)的平均價(jià)格。評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行，是根據(jù)該地區(qū)土地的等級(jí)、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)，來確定土地的平均價(jià)格。但由于一定時(shí)間內(nèi)的價(jià)格會(huì)有變化，按照國家的要求，基本上兩年就要調(diào)整一次基準(zhǔn)地價(jià)。
其次是標(biāo)定地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)概念是從日本學(xué)來的。在城市房地產(chǎn)管理法里提出要建立價(jià)格公示制度，其中包括基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，但沒有幾個(gè)城市公布標(biāo)定地價(jià)。據(jù)說定義標(biāo)定地塊很困難，什么地塊是標(biāo)定地塊？目前缺少一套價(jià)格指數(shù)。
第三是出讓地價(jià)，是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平，綜合考慮各種政策因素的影響而確定的某一塊土地出讓時(shí)最低的控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，所以確定這么一個(gè)最低的價(jià)位，兼顧了當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)的利益。
第四是交易價(jià)格，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場(chǎng)中達(dá)成的價(jià)格。交易價(jià)格基本上反映了市場(chǎng)供求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地價(jià)政策、交易雙方心理等各種因素，是這些因素綜合作用的結(jié)果。交易價(jià)格有時(shí)也叫市場(chǎng)價(jià)格或者成交價(jià)格。
土地估價(jià)主要有五種方法
土地估價(jià)目前有市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法和收益法?，F(xiàn)在北京很少公布土地成交的價(jià)格，因此無法進(jìn)行市場(chǎng)比較。據(jù)介紹，北京公布只是交易案例。
實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌以后，地價(jià)要有一些變化。對(duì)于允許協(xié)議出讓的土地，仍然按照原來的模式進(jìn)行地價(jià)的確定工作。對(duì)于招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的土地，主要采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的辦法。對(duì)于拍賣、招標(biāo)的底價(jià)，應(yīng)該由相關(guān)專家參與確定，要體現(xiàn)政府的宏觀調(diào)控政策，在某種程度上提高土地定價(jià)過程中的公開性、公平性和科學(xué)性。