（二）成本法分析測算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。
采用的公式：
估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1． 土地取得成本運用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。
土地取得成本單價=1717.18（元/m2）（計算過程略）
價對象用地面積為23667.00m2，則估價對象土地總價為：
1717.18×23667.00=4064.05（萬元）
2．開發(fā)成本
2.1 勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費39.82萬元（計算過程略）
2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/ m2（按建筑面積），則合計318.57萬元。
2.3 建筑安裝工程費估價對象已建部分建筑安裝工程費為：196.62（萬元）
則估價對象開發(fā)成本為：
39.82+318.57+196.62=555.01（萬元）
3．管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資．辦公費．差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%-4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。
555.01×3%=16.65（萬元）
4．投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。
利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬元）
5．銷售稅費估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。
6．開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%. 555.01×15%=83.25（萬元）
7．運用成本法的估價結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）
采用的公式：
估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1． 土地取得成本運用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。
土地取得成本單價=1717.18（元/m2）（計算過程略）
價對象用地面積為23667.00m2，則估價對象土地總價為：
1717.18×23667.00=4064.05（萬元）
2．開發(fā)成本
2.1 勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費39.82萬元（計算過程略）
2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/ m2（按建筑面積），則合計318.57萬元。
2.3 建筑安裝工程費估價對象已建部分建筑安裝工程費為：196.62（萬元）
則估價對象開發(fā)成本為：
39.82+318.57+196.62=555.01（萬元）
3．管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資．辦公費．差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%-4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。
555.01×3%=16.65（萬元）
4．投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。
利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬元）
5．銷售稅費估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。
6．開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%. 555.01×15%=83.25（萬元）
7．運用成本法的估價結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）