（二）“過度開發(fā)”及誘因
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。
2．過度開發(fā)的誘因（重要考點(diǎn)）
過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時(shí)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。他們?cè)陬A(yù)測(cè)時(shí)，總是在很大程度上依賴于目前市場(chǎng)上的銷售和價(jià)格情況。即使當(dāng)前市場(chǎng)上的熱銷和價(jià)格上漲只是暫時(shí)現(xiàn)象，他們也很容易會(huì)認(rèn)為這種繁榮景象能夠長(zhǎng)久持續(xù)下去，于是造成對(duì)未來(lái)需求過分樂觀的估計(jì)。研究表明，對(duì)未來(lái)需求預(yù)測(cè)的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)速度正相關(guān)，即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快，對(duì)未來(lái)估計(jì)中過分樂觀的程度就會(huì)越大。這時(shí)開發(fā)商往往會(huì)加大投資，大批項(xiàng)目上馬，待到竣工時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會(huì)加劇這種市場(chǎng)過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)就會(huì)迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時(shí)這些市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個(gè)開發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而不會(huì)進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被落下了。況且如果已經(jīng)得到土地，與其將土地空置產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本，還不如趕快開工建設(shè)。除非市場(chǎng)預(yù)期為供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)持續(xù)上升，儲(chǔ)備土地本身就能帶來(lái)可觀的等待期權(quán)溢價(jià)。這種非理性的行為往往會(huì)使過度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重。
從獲取開發(fā)資金的難易程度來(lái)看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們?cè)谶M(jìn)行投資決策時(shí)往往會(huì)缺乏仔細(xì)和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。特別是目前我國(guó)的開發(fā)商融資渠道單一，無(wú)論是開發(fā)貸款還是預(yù)售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不完全的程度較高，對(duì)高利潤(rùn)的追求將會(huì)使開發(fā)商難以對(duì)市場(chǎng)做出客觀和冷靜的判斷。
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。
2．過度開發(fā)的誘因（重要考點(diǎn)）
過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時(shí)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。他們?cè)陬A(yù)測(cè)時(shí)，總是在很大程度上依賴于目前市場(chǎng)上的銷售和價(jià)格情況。即使當(dāng)前市場(chǎng)上的熱銷和價(jià)格上漲只是暫時(shí)現(xiàn)象，他們也很容易會(huì)認(rèn)為這種繁榮景象能夠長(zhǎng)久持續(xù)下去，于是造成對(duì)未來(lái)需求過分樂觀的估計(jì)。研究表明，對(duì)未來(lái)需求預(yù)測(cè)的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)速度正相關(guān)，即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快，對(duì)未來(lái)估計(jì)中過分樂觀的程度就會(huì)越大。這時(shí)開發(fā)商往往會(huì)加大投資，大批項(xiàng)目上馬，待到竣工時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會(huì)加劇這種市場(chǎng)過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)就會(huì)迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時(shí)這些市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個(gè)開發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而不會(huì)進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被落下了。況且如果已經(jīng)得到土地，與其將土地空置產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本，還不如趕快開工建設(shè)。除非市場(chǎng)預(yù)期為供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)持續(xù)上升，儲(chǔ)備土地本身就能帶來(lái)可觀的等待期權(quán)溢價(jià)。這種非理性的行為往往會(huì)使過度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重。
從獲取開發(fā)資金的難易程度來(lái)看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們?cè)谶M(jìn)行投資決策時(shí)往往會(huì)缺乏仔細(xì)和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。特別是目前我國(guó)的開發(fā)商融資渠道單一，無(wú)論是開發(fā)貸款還是預(yù)售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不完全的程度較高，對(duì)高利潤(rùn)的追求將會(huì)使開發(fā)商難以對(duì)市場(chǎng)做出客觀和冷靜的判斷。