2010土地估價師案例分析輔導:城鎮(zhèn)土地分等定級(15)

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農用地定級的方法
    1.因素法。通過對構成土地質量的自然因素、區(qū)位因素和社會經濟因素的綜合分析,確定因素因子體系及影響權重,計算單元因素總分值,以此為依據客觀評定農用地級別的方法。
    (1)確定定級因素體系及權重
    定級因素指對農用地質量差異有顯著影響的自然因素、區(qū)位因素和社會經濟因素,某些因素可分解為多個因子,構成因素體系。權重反映定級因素因子對農用地質量的影響程度。
    a.選擇定級因素的原則
    a)主導因素原則
    選取本地區(qū)對土地級別影響起主導作用的因素,突出主導因素對定級結果的作用。b)差異性原則
    定級因素對不同區(qū)域的影響應有較大的差異,因素因子指標值有較大的變化范 圍。
    c)相對穩(wěn)定性原則
    所選取的因素應有相對穩(wěn)定性,避免選取易變因素。
    d)可行性原則
    農用地定級工作的深度應與當?shù)噩F(xiàn)有資料和技術水平相協(xié)調,應從現(xiàn)有資料中選取定級因素,必要時進行野外補測。
    b.確定方法
    選用特爾菲法、因素成對比較法、層次分析法等方法中的一種或幾種確定因素及權重。
    (2)編制“定級因素——質量分”關系表
    根據各定級因素對農用地質量影響程度,對指標值進行分級,并給出相應的質量分。
    a.因素質量分與土地質量的優(yōu)劣呈正相關,即土地質量越好,質量分越高,反之,質量分越低;
    b.質量分體系采用百分制;
    c.質量分值與因素的顯著作用區(qū)間相對應。
    (3)檢驗
    在全面開展定級工作之前,選擇1~2個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行試評,對初步確定的因素體系及權重、“定級因素——質量分”關系表進行檢驗。如果試評結果與實際不符,應重新調整。
    (4)定級資料整理與量化
    a,定級因素資料整理
    a)整理核實定級因素資料,資料不足時,應進行外業(yè)補充調查,方法見外業(yè)調查部分;
    b)將定級因素資料標注在工作底圖上。
    b.定級因素因子指標量化