（五）我國(guó)土地使用權(quán)制度（掌握）
（五）我國(guó)土地使用權(quán)制度（掌握）
1、土地使用權(quán)的含義
土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用，管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。
2、國(guó)有土地使用權(quán)的種類(lèi)及權(quán)能
國(guó)有土地使用權(quán)包括劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地使用權(quán)、租賃國(guó)有土地使用權(quán)、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)等五類(lèi)。
(1)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。
1）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
①劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。
②劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國(guó)家。
2）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的出租
①劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。
②劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
例題：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應(yīng)( ) (2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.由房屋所有權(quán)人與國(guó)家按約定比例分配
B.上繳國(guó)家
C.由房屋所有權(quán)人與房屋租賃人按比例分配
D.全部歸房屋所有權(quán)人
答案: B
解析:
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。
3）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的抵押
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
4）國(guó)企改革中對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的處置
第一、企業(yè)改革中對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的處置方式
國(guó)有企業(yè)改革中涉及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式處置。
第二、保留劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地；改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地。
第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①?lài)?guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。
下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④?chē)?guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。
②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。
例題：對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取(
)方式予以處置。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓
B．國(guó)有土地使用權(quán)租賃
C．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)
D.保留劃撥用地
答案：ABCD
解析：國(guó)有企業(yè)改革中涉及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式處置。
(2)出讓國(guó)有土地使用權(quán)
1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制
①出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容
出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓國(guó)有土地使用權(quán)人在出讓土地使用權(quán)期限內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng))。但對(duì)以分期付款方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。
②出讓國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利限制
土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國(guó)家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃部門(mén)與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
③違約責(zé)任
超過(guò)合同約定的期限滿一年未開(kāi)發(fā)土地的，國(guó)有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
①轉(zhuǎn)讓條件
《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。
A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)?BR> B、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)@里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)@兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目．這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。
②權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則
權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
③轉(zhuǎn)受讓的年限
出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
3）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出租
出讓國(guó)有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。依《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時(shí)，出租期限不得超過(guò)出讓合同規(guī)定的期限。
4）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的抵押
以出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán)的，土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，同時(shí)，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對(duì)土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。
出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押后，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履行出讓合同。
例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓说氖褂媚晗拗挥校ǎ┠辍?BR> A、20
B．30
C．40
D．70
答案：C
解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。
(3)租賃國(guó)有土地使用權(quán)
租賃國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。在實(shí)際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記；土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)，土地登記時(shí)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。
1）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制
①租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。
依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
②租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制
A、期限的限制
國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年；對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途的土地出讓年限。租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。
B、用途的限制
從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。
2）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租
①租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押
A、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件
一是經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意；二是按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成；三是已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；四是租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。
B、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則
權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)，屬變更登記的義務(wù)。
②租賃國(guó)有土地使用權(quán)的出租
租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。
(4)外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)
外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。
(5)城市私房用地使用權(quán)
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國(guó)有土地使用權(quán)。
例題：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租土地使用權(quán)歸( )所有。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A、原承租人
B．第三人
C.原承租人和第三人共有
D.原承租人和第三人協(xié)商
答案：A
解析：租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。
3、集體土地使用權(quán)的權(quán)能
集體土地使用權(quán)的權(quán)能包括農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)等四類(lèi)。
(1)農(nóng)地使用權(quán)
農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有期限限制的集體土地使用權(quán)。
1）農(nóng)地使用權(quán)的內(nèi)容
農(nóng)地使用權(quán)人在權(quán)利期限內(nèi)，對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，并可依法繼承?；纳?、荒地、荒丘、荒灘等未開(kāi)發(fā)利用土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須達(dá)到一定的轉(zhuǎn)讓條件方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)唧w轉(zhuǎn)讓條件依各地方的有關(guān)規(guī)定。
2）農(nóng)地使用權(quán)的限制
①不得擅自改變權(quán)利取得時(shí)設(shè)定的土地用途；
②不得閑置耕地。
(2)宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
1）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容
宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。
2）宅基地使用權(quán)的限制
①按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請(qǐng)宅基地。
②權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員。
③轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
④農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。
1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業(yè)或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的限制
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性是比較有限的。之所以限制其流轉(zhuǎn)，主要是基于保護(hù)耕地的需要。
依《擔(dān)保法》和原《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依法抵押。但法律對(duì)此有兩點(diǎn)限制：
①鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。
②在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征收程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變未經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土地。
(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)
鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。
1）鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，一般沒(méi)有收益權(quán)與處分權(quán)。這是該項(xiàng)權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。
2）鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的限制
①該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學(xué)校的，就不能隨意轉(zhuǎn)為辦醫(yī)院。
②該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將土地用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，這是由該項(xiàng)權(quán)利的公益性質(zhì)所決定的。
③該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。
例題：(
)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。
A．農(nóng)地使用權(quán)
B．宅基地使用權(quán)
C．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)
D．鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)
答案:D
解析:
鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。
（五）我國(guó)土地使用權(quán)制度（掌握）
1、土地使用權(quán)的含義
土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用，管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。
2、國(guó)有土地使用權(quán)的種類(lèi)及權(quán)能
國(guó)有土地使用權(quán)包括劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地使用權(quán)、租賃國(guó)有土地使用權(quán)、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)等五類(lèi)。
(1)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。
1）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
①劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。
②劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國(guó)家。
2）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的出租
①劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。
②劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
例題：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應(yīng)( ) (2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.由房屋所有權(quán)人與國(guó)家按約定比例分配
B.上繳國(guó)家
C.由房屋所有權(quán)人與房屋租賃人按比例分配
D.全部歸房屋所有權(quán)人
答案: B
解析:
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。
3）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的抵押
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
4）國(guó)企改革中對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的處置
第一、企業(yè)改革中對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的處置方式
國(guó)有企業(yè)改革中涉及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式處置。
第二、保留劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地；改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地。
第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①?lài)?guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。
下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④?chē)?guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。
②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。
例題：對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取(
)方式予以處置。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓
B．國(guó)有土地使用權(quán)租賃
C．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)
D.保留劃撥用地
答案：ABCD
解析：國(guó)有企業(yè)改革中涉及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式處置。
(2)出讓國(guó)有土地使用權(quán)
1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制
①出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容
出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓國(guó)有土地使用權(quán)人在出讓土地使用權(quán)期限內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng))。但對(duì)以分期付款方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。
②出讓國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利限制
土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國(guó)家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃部門(mén)與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
③違約責(zé)任
超過(guò)合同約定的期限滿一年未開(kāi)發(fā)土地的，國(guó)有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
①轉(zhuǎn)讓條件
《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。
A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)?BR> B、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)@里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)@兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目．這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。
②權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則
權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
③轉(zhuǎn)受讓的年限
出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
3）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出租
出讓國(guó)有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。依《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時(shí)，出租期限不得超過(guò)出讓合同規(guī)定的期限。
4）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的抵押
以出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán)的，土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，同時(shí)，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對(duì)土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。
出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押后，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履行出讓合同。
例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓说氖褂媚晗拗挥校ǎ┠辍?BR> A、20
B．30
C．40
D．70
答案：C
解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。
(3)租賃國(guó)有土地使用權(quán)
租賃國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。在實(shí)際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記；土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)，土地登記時(shí)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。
1）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制
①租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。
依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
②租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制
A、期限的限制
國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年；對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途的土地出讓年限。租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。
B、用途的限制
從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。
2）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租
①租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押
A、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件
一是經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意；二是按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成；三是已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；四是租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。
B、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則
權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)，屬變更登記的義務(wù)。
②租賃國(guó)有土地使用權(quán)的出租
租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。
(4)外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)
外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。
(5)城市私房用地使用權(quán)
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國(guó)有土地使用權(quán)。
例題：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租土地使用權(quán)歸( )所有。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A、原承租人
B．第三人
C.原承租人和第三人共有
D.原承租人和第三人協(xié)商
答案：A
解析：租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。
3、集體土地使用權(quán)的權(quán)能
集體土地使用權(quán)的權(quán)能包括農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)等四類(lèi)。
(1)農(nóng)地使用權(quán)
農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有期限限制的集體土地使用權(quán)。
1）農(nóng)地使用權(quán)的內(nèi)容
農(nóng)地使用權(quán)人在權(quán)利期限內(nèi)，對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，并可依法繼承?；纳?、荒地、荒丘、荒灘等未開(kāi)發(fā)利用土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須達(dá)到一定的轉(zhuǎn)讓條件方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)唧w轉(zhuǎn)讓條件依各地方的有關(guān)規(guī)定。
2）農(nóng)地使用權(quán)的限制
①不得擅自改變權(quán)利取得時(shí)設(shè)定的土地用途；
②不得閑置耕地。
(2)宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
1）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容
宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。
2）宅基地使用權(quán)的限制
①按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請(qǐng)宅基地。
②權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員。
③轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
④農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。
1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業(yè)或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的限制
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性是比較有限的。之所以限制其流轉(zhuǎn)，主要是基于保護(hù)耕地的需要。
依《擔(dān)保法》和原《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依法抵押。但法律對(duì)此有兩點(diǎn)限制：
①鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。
②在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征收程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變未經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土地。
(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)
鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。
1）鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，一般沒(méi)有收益權(quán)與處分權(quán)。這是該項(xiàng)權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。
2）鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的限制
①該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學(xué)校的，就不能隨意轉(zhuǎn)為辦醫(yī)院。
②該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將土地用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，這是由該項(xiàng)權(quán)利的公益性質(zhì)所決定的。
③該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。
例題：(
)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。
A．農(nóng)地使用權(quán)
B．宅基地使用權(quán)
C．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)
D．鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)
答案:D
解析:
鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。