第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、適用范圍
市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場法往往難以適用：
1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；
3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；
4.風景名勝區(qū)土地；
5.圖書館、體育館、學校用地等。
二、基本思路
市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價值。
三、計算公式
市場法的基本計算公式是：
P=P′×A×B×C?。?-11）
公式中：
P--被估房地產(chǎn)評估價值；
P′--可比交易實例價值；
A--交易情況修正系數(shù)；
B--交易日期修正系數(shù)；
C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；
如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：
P=P′×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù)?。?-14）
注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。
四、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）可比交易案例確定
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易；
②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型
③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。
（2）修正系數(shù)的計算公式
2.交易日期修正
房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。
提示：
①書上例題【5-5】，說每月上漲1%，實質(zhì)上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)。
②交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材40頁）。
③關(guān)注教材44頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”。
[例5-5]現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6 000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月至2007年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正后2008年1月的房地產(chǎn)價格為：
『正確答案』P=6 000×（1+1%）12×（1-0.2%）6
=6 000×1.127×0.988
=6 681（元/平方米）
3.容積率修正
容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
[例5-6]某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表5-2。
表5-2 容積率修正系數(shù)表
容積率
0.1
0.4
0.7
1.0
1.1
1.3
1.7
2.0
2.1
2.5
修正系數(shù)
0.5
0.6
0.8
1.0
1.1
1.2
1.6
1.8
1.9
2.1
如果確定比較案例宗地地價每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：
『正確答案』經(jīng)容積率修正后可比實例價格
=800×1.6/1.9
=800×容積率因素修正系數(shù)（1.6/1.9）
=673.7（元/平方米）
五、應(yīng)用舉例
[例5-8]有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進行交易的6宗地，具體情況如下：
宗地
成交價
交易時間
交易情況
容積率
土地狀況
A
680
4月
+1%
1.3
+1%
B
610
4月
0
1.1
-1%
C
700
3月
+5%
1.4
-2%
D
680
5月
0
1.0
-1%
E
750
6月
-1%
1.6
+2%
F
700
7月
0
1.3
＋1%
G
7月
0
1.1
0
上表中成交價的單位為：元 /平方米。該城市2007年的地價指數(shù)表為：
時間
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
指數(shù)
100
103
107
110
108
107
112
109
111
108
109
113
另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2007年的價值。
[答疑編號1147050404]
【答案】
1.建立容積率地價指數(shù)表。
容積率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地價
指數(shù)
100
105
110
115
120
125
=100+100*5%[（1.5-1）/0.1]
128
=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]
2.案例修正計算。
評估價值
=參照物價格×交易日期修正系數(shù)
×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)
3.評估結(jié)果
案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：
（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米）
提示：學習這里的時候大家同時對比學習第二章的[例2-7] 。
一、適用范圍
市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場法往往難以適用：
1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；
3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；
4.風景名勝區(qū)土地；
5.圖書館、體育館、學校用地等。
二、基本思路
市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價值。
三、計算公式
市場法的基本計算公式是：
P=P′×A×B×C?。?-11）
公式中：
P--被估房地產(chǎn)評估價值；
P′--可比交易實例價值；
A--交易情況修正系數(shù)；
B--交易日期修正系數(shù)；
C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；
如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：
P=P′×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù)?。?-14）
注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。
四、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）可比交易案例確定
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易；
②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型
③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。
（2）修正系數(shù)的計算公式
2.交易日期修正
房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。
提示：
①書上例題【5-5】，說每月上漲1%，實質(zhì)上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)。
②交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材40頁）。
③關(guān)注教材44頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”。
[例5-5]現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6 000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月至2007年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正后2008年1月的房地產(chǎn)價格為：
『正確答案』P=6 000×（1+1%）12×（1-0.2%）6
=6 000×1.127×0.988
=6 681（元/平方米）
3.容積率修正
容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
[例5-6]某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表5-2。
表5-2 容積率修正系數(shù)表
容積率
0.1
0.4
0.7
1.0
1.1
1.3
1.7
2.0
2.1
2.5
修正系數(shù)
0.5
0.6
0.8
1.0
1.1
1.2
1.6
1.8
1.9
2.1
如果確定比較案例宗地地價每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：
『正確答案』經(jīng)容積率修正后可比實例價格
=800×1.6/1.9
=800×容積率因素修正系數(shù)（1.6/1.9）
=673.7（元/平方米）
五、應(yīng)用舉例
[例5-8]有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進行交易的6宗地，具體情況如下：
宗地
成交價
交易時間
交易情況
容積率
土地狀況
A
680
4月
+1%
1.3
+1%
B
610
4月
0
1.1
-1%
C
700
3月
+5%
1.4
-2%
D
680
5月
0
1.0
-1%
E
750
6月
-1%
1.6
+2%
F
700
7月
0
1.3
＋1%
G
7月
0
1.1
0
上表中成交價的單位為：元 /平方米。該城市2007年的地價指數(shù)表為：
時間
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
指數(shù)
100
103
107
110
108
107
112
109
111
108
109
113
另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2007年的價值。
[答疑編號1147050404]
【答案】
1.建立容積率地價指數(shù)表。
容積率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地價
指數(shù)
100
105
110
115
120
125
=100+100*5%[（1.5-1）/0.1]
128
=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]
2.案例修正計算。
評估價值
=參照物價格×交易日期修正系數(shù)
×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)
3.評估結(jié)果
案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：
（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米）
提示：學習這里的時候大家同時對比學習第二章的[例2-7] 。