第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
（司法考試解讀：這里的業(yè)主，應(yīng)是“民事行為”的主體；所謂“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，語法上不太好理解，“業(yè)主的所有權(quán)”中間夾了“建筑物區(qū)分”，讀不通。意思似乎是“業(yè)主的在建筑物中區(qū)分出來的所有權(quán)”。本法將其作為業(yè)主的民事權(quán)利，是“業(yè)主的”建筑物區(qū)分所有權(quán)。這一規(guī)定，就成了業(yè)主的一項法定權(quán)利。但是業(yè)主要這項權(quán)利有什么用呢？如何行使這項權(quán)利？有何相應(yīng)的義務(wù)？業(yè)主在取得建筑物所有權(quán)時，所有權(quán)的內(nèi)涵和外延還沒有區(qū)分好嗎？留著以后老是要區(qū)分？這不是自找麻煩嗎？）
第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
（司法考試解讀：“業(yè)主”是專用名詞，可以用于單數(shù)，也可以用于復(fù)數(shù)。這里的“業(yè)主”是單數(shù)還是復(fù)數(shù)不明確，“專有部分”是指全體業(yè)主專有，還是指業(yè)主個人專有，就不好理解了?，F(xiàn)實中業(yè)主在通過民事行為取得所有權(quán)時，在合同中對建筑物的專有部分和共用部分以及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)都已經(jīng)有過約定，如果約定不明，可以重新平等協(xié)商約定。這些權(quán)利和義務(wù)屬于民事主體可以自主處分的部分，法律本可以不必多管。例如對某些共有部分，有的在購賣時就作了劃分，歸某些特定的業(yè)主占有或管理。有的在使用中形成了默契，某些部分就是由某些業(yè)主占有，大家相安無事。如果硬要強調(diào)共同所有共同管理，否定當(dāng)事人之間的約定或默契，反而會產(chǎn)生矛盾，這不是自己找事嗎？）
第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（司法考試解讀：建筑物有使用說明書，是合同的組成部分；物業(yè)管理有業(yè)主使用管理規(guī)定；國家對建筑物安全使用也有相關(guān)規(guī)定，業(yè)主均應(yīng)當(dāng)遵守，如果不違反以上規(guī)定，就是合法的，他人不應(yīng)干涉。這里所謂“建筑物的安全”，“損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”，沒有邊界。在墻上釘一根釘子也可以說是“危及建筑物安全”；在家里放音樂聲音大一點，也可以說是“損害了其他業(yè)主合法權(quán)益”，這就是沒有底了。）
第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
（司法考試解讀：如果不是法定的民事權(quán)利義務(wù)，可以由當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上自主約定，只要符合有效條件，法律就不加干涉。對共有部分的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人如果沒有自主處分的權(quán)利，是對公民民事權(quán)利的限制，這樣規(guī)定似乎缺乏法律依據(jù)，法理上也說不通。）
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
（司法考試解讀：這里的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)是完整的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的權(quán)利和義務(wù)這要看產(chǎn)權(quán)登記證書上的內(nèi)容，由不得當(dāng)事人自己做主。產(chǎn)權(quán)登記證書載明的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)當(dāng)然要一并轉(zhuǎn)讓，證書上沒有的，這里規(guī)定了也沒用。另外，對已交或欠交的物管費、水電費，有線電視費，垃圾費，電話費等是否轉(zhuǎn)移要另行約定。如果是部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或物權(quán)的部分“內(nèi)容”轉(zhuǎn)讓，如用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓，本法沒有規(guī)定，是不允許還是可以由當(dāng)事人自己約定，只能等以后的司法解釋了。）
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
（解讀：建筑物區(qū)劃范圍，應(yīng)是開發(fā)商規(guī)劃許可證和土地使用證載明的區(qū)域，也是物業(yè)管理的范圍。內(nèi)部的設(shè)施哪些屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)反映在購房協(xié)議和物業(yè)管理規(guī)定中，其中用于經(jīng)營性的設(shè)施，其管理權(quán)限和收益分配風(fēng)險承擔(dān)，應(yīng)有專門的規(guī)定，不是一句話能說清的。區(qū)劃內(nèi)的綠地，是經(jīng)規(guī)劃設(shè)計確定，經(jīng)開發(fā)建設(shè)形成的法定公共設(shè)施，法律應(yīng)規(guī)定不得屬于個人所有，否則綠地很可能被分割占有破壞。）
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
（解讀：物業(yè)管理中，有行政管理法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)按法規(guī)辦；屬民事主體自主決定的權(quán)利，應(yīng)由民事主體平等自愿協(xié)商約定。區(qū)劃內(nèi)車輛通行停放及外來車輛進出等，應(yīng)在制定物業(yè)管理規(guī)定中明確。有的小區(qū)不準(zhǔn)外來車輛進入，不準(zhǔn)小販進入，成了國中之國，民事主體是否有權(quán)為自己設(shè)定這類權(quán)力？）
第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
（解讀：業(yè)主“可以”設(shè)立業(yè)主大會，那么意味著也可以不設(shè)。如果不設(shè)或沒有設(shè)時，如何處分業(yè)主的民事權(quán)利？政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助是否屬行政職能和法定義務(wù)？如果是行政職能，則不屬民事法律調(diào)整。）
第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
（解讀：“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，業(yè)主共同決定也沒有用，必須經(jīng)過行政批準(zhǔn)?！敖?jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，也是辦不到的，如果占建管物面積大的業(yè)主和占人數(shù)多的業(yè)主意見不統(tǒng)一，那就永遠別想辦事。另外，根據(jù)某些專家的解釋：“我的財產(chǎn)我做主”，只要有一戶業(yè)主不同意，決定就不能實施。例如業(yè)主大家都同意增設(shè)一條燃氣管道，但是某一業(yè)主就是不允許管道從他家穿過，你說怎么辦？是不是“為了公共利益”，可以“征用”他家的一條通道或者設(shè)立一項 “地役權(quán)”？可是與“風(fēng)能進，雨能進，皇帝不能進”的理論符合嗎？）
第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
（解讀：住宅能否改成經(jīng)營用房，屬于住宅的行政管理。住宅改為經(jīng)營用房，應(yīng)當(dāng)有條件的限制。不具備條件不能批準(zhǔn)；具備了條件，就應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)。利害關(guān)系人的權(quán)利范圍也應(yīng)當(dāng)有所界定，如果符合環(huán)保衛(wèi)生規(guī)定且不影響相鄰關(guān)系，利害關(guān)系人就無權(quán)反對或反對無效。如果沒有限制，只能取決于利害關(guān)系人的意志，那么勢必會產(chǎn)生矛盾和激化矛盾，行政管理機關(guān)不管不問，那么要你這個機關(guān)又有何用？）
第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
（解讀：這與本法的物權(quán)理論不符，與“我的財產(chǎn)我做主”精神不一致，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定是民事行為，對業(yè)沒有強制約束束力，業(yè)主可以不執(zhí)行。這一條只說“具有約束力”，沒有說有強制措施，那么約束力如何保證？如果要強制，法律根據(jù)何在？）
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
（解讀：應(yīng)當(dāng)反過來說，業(yè)主對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定有權(quán)不予執(zhí)行，如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會或其他業(yè)主對業(yè)主不執(zhí)行決定有異意，或者認為侵犯了自己的合法權(quán)益，可以向法院請求予以強制。否則又是違背了物權(quán)理論。）
第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
（解讀：這要看維修資金的來源，如果是業(yè)主交納的，業(yè)主有共有權(quán)，如果是其他來路，則要視情況而定，不能一概而論。如果業(yè)主交納的錢已經(jīng)進入物管企業(yè)，則成為物管企業(yè)的收入，是物管企業(yè)的所有權(quán)，業(yè)主只有知情權(quán)。業(yè)主交納的物業(yè)費中是否包括維修金，應(yīng)事先約定明確。維修有日常維修，易損部位正常周期性保養(yǎng)更換，一般事故維修，意外事故維修，不可抗力災(zāi)害維修等，哪些費用包括在業(yè)主交內(nèi)的物業(yè)費之內(nèi)，哪些不包括，事先要有公示和約定。維修的部位和事項也要明確的界定。對于法定維修事項發(fā)生的費用，業(yè)主有必須分攤和交納的義務(wù)，業(yè)主不能以與己無關(guān)而拒絕承擔(dān)。而承擔(dān)維修費管理的物業(yè)管理企業(yè)或維修企業(yè)在建筑物損壞，造成業(yè)主損失時，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。例如水管爆裂漏水造成業(yè)主財產(chǎn)受到損害，物業(yè)管理不能推給開發(fā)商或承包商，物業(yè)管理接收管理應(yīng)視為對該建筑物質(zhì)量的認可，如果確屬質(zhì)量問題，也應(yīng)由物業(yè)管理向開發(fā)商索賠。這里面涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，就不多說了。）
第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
（解讀：除了“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”之外，還應(yīng)當(dāng)有“按照受益情況分攤”的情況。例如某一單元的下水管道堵塞，疏通費用就應(yīng)當(dāng)由該單元業(yè)主承擔(dān)，而與該樓其他單元的業(yè)主無關(guān)。這一條說到了收益的分享，但沒有說風(fēng)險的分擔(dān)，如果沒有約定和約定不明，風(fēng)險按面積分擔(dān)合理嗎？）
第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
（解讀：當(dāng)業(yè)主超過一定數(shù)量時，業(yè)主自行管理是不現(xiàn)實的，法律應(yīng)對自行管理和委托管理以及誰有權(quán)接受委托管理等做出明確的規(guī)定。）
對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
（解讀：建設(shè)單位與物管之間原有的合同怎么辦？應(yīng)當(dāng)是有法定事由才能更換，如物管未能履行合同的義務(wù)。）
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
（解讀：應(yīng)是遵照合同的約定履行自己的義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。）
第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
（解讀：上述行為有的屬于違反道德，有的屬于違反行政法規(guī)，有的屬于民事侵權(quán)或者違約，有的可能涉嫌觸犯刑法，應(yīng)分別加以具體處理。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，也不僅是可以依法向人民法院提起訴訟，還有多種解決途徑 可供選擇。解決民事糾紛的方法中，調(diào)解是必不可少的，前面關(guān)于物權(quán)保護中已有規(guī)定，這里不應(yīng)避而不提。）
總結(jié)一下對本章的解讀。本章是“業(yè)主區(qū)分建筑物所有權(quán)”，但具體條文大半是物業(yè)管理。條文中該說的沒有說到，沒用的倒說了不少，有的條文明顯與物權(quán)法理論相佐，是對“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”理論的否定，與本法通過前的某些宣傳大相徑庭。
（司法考試解讀：這里的業(yè)主，應(yīng)是“民事行為”的主體；所謂“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，語法上不太好理解，“業(yè)主的所有權(quán)”中間夾了“建筑物區(qū)分”，讀不通。意思似乎是“業(yè)主的在建筑物中區(qū)分出來的所有權(quán)”。本法將其作為業(yè)主的民事權(quán)利，是“業(yè)主的”建筑物區(qū)分所有權(quán)。這一規(guī)定，就成了業(yè)主的一項法定權(quán)利。但是業(yè)主要這項權(quán)利有什么用呢？如何行使這項權(quán)利？有何相應(yīng)的義務(wù)？業(yè)主在取得建筑物所有權(quán)時，所有權(quán)的內(nèi)涵和外延還沒有區(qū)分好嗎？留著以后老是要區(qū)分？這不是自找麻煩嗎？）
第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
（司法考試解讀：“業(yè)主”是專用名詞，可以用于單數(shù)，也可以用于復(fù)數(shù)。這里的“業(yè)主”是單數(shù)還是復(fù)數(shù)不明確，“專有部分”是指全體業(yè)主專有，還是指業(yè)主個人專有，就不好理解了?，F(xiàn)實中業(yè)主在通過民事行為取得所有權(quán)時，在合同中對建筑物的專有部分和共用部分以及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)都已經(jīng)有過約定，如果約定不明，可以重新平等協(xié)商約定。這些權(quán)利和義務(wù)屬于民事主體可以自主處分的部分，法律本可以不必多管。例如對某些共有部分，有的在購賣時就作了劃分，歸某些特定的業(yè)主占有或管理。有的在使用中形成了默契，某些部分就是由某些業(yè)主占有，大家相安無事。如果硬要強調(diào)共同所有共同管理，否定當(dāng)事人之間的約定或默契，反而會產(chǎn)生矛盾，這不是自己找事嗎？）
第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（司法考試解讀：建筑物有使用說明書，是合同的組成部分；物業(yè)管理有業(yè)主使用管理規(guī)定；國家對建筑物安全使用也有相關(guān)規(guī)定，業(yè)主均應(yīng)當(dāng)遵守，如果不違反以上規(guī)定，就是合法的，他人不應(yīng)干涉。這里所謂“建筑物的安全”，“損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”，沒有邊界。在墻上釘一根釘子也可以說是“危及建筑物安全”；在家里放音樂聲音大一點，也可以說是“損害了其他業(yè)主合法權(quán)益”，這就是沒有底了。）
第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
（司法考試解讀：如果不是法定的民事權(quán)利義務(wù)，可以由當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上自主約定，只要符合有效條件，法律就不加干涉。對共有部分的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人如果沒有自主處分的權(quán)利，是對公民民事權(quán)利的限制，這樣規(guī)定似乎缺乏法律依據(jù)，法理上也說不通。）
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
（司法考試解讀：這里的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)是完整的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的權(quán)利和義務(wù)這要看產(chǎn)權(quán)登記證書上的內(nèi)容，由不得當(dāng)事人自己做主。產(chǎn)權(quán)登記證書載明的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)當(dāng)然要一并轉(zhuǎn)讓，證書上沒有的，這里規(guī)定了也沒用。另外，對已交或欠交的物管費、水電費，有線電視費，垃圾費，電話費等是否轉(zhuǎn)移要另行約定。如果是部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或物權(quán)的部分“內(nèi)容”轉(zhuǎn)讓，如用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓，本法沒有規(guī)定，是不允許還是可以由當(dāng)事人自己約定，只能等以后的司法解釋了。）
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
（解讀：建筑物區(qū)劃范圍，應(yīng)是開發(fā)商規(guī)劃許可證和土地使用證載明的區(qū)域，也是物業(yè)管理的范圍。內(nèi)部的設(shè)施哪些屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)反映在購房協(xié)議和物業(yè)管理規(guī)定中，其中用于經(jīng)營性的設(shè)施，其管理權(quán)限和收益分配風(fēng)險承擔(dān)，應(yīng)有專門的規(guī)定，不是一句話能說清的。區(qū)劃內(nèi)的綠地，是經(jīng)規(guī)劃設(shè)計確定，經(jīng)開發(fā)建設(shè)形成的法定公共設(shè)施，法律應(yīng)規(guī)定不得屬于個人所有，否則綠地很可能被分割占有破壞。）
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
（解讀：物業(yè)管理中，有行政管理法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)按法規(guī)辦；屬民事主體自主決定的權(quán)利，應(yīng)由民事主體平等自愿協(xié)商約定。區(qū)劃內(nèi)車輛通行停放及外來車輛進出等，應(yīng)在制定物業(yè)管理規(guī)定中明確。有的小區(qū)不準(zhǔn)外來車輛進入，不準(zhǔn)小販進入，成了國中之國，民事主體是否有權(quán)為自己設(shè)定這類權(quán)力？）
第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
（解讀：業(yè)主“可以”設(shè)立業(yè)主大會，那么意味著也可以不設(shè)。如果不設(shè)或沒有設(shè)時，如何處分業(yè)主的民事權(quán)利？政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助是否屬行政職能和法定義務(wù)？如果是行政職能，則不屬民事法律調(diào)整。）
第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
（解讀：“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，業(yè)主共同決定也沒有用，必須經(jīng)過行政批準(zhǔn)?！敖?jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，也是辦不到的，如果占建管物面積大的業(yè)主和占人數(shù)多的業(yè)主意見不統(tǒng)一，那就永遠別想辦事。另外，根據(jù)某些專家的解釋：“我的財產(chǎn)我做主”，只要有一戶業(yè)主不同意，決定就不能實施。例如業(yè)主大家都同意增設(shè)一條燃氣管道，但是某一業(yè)主就是不允許管道從他家穿過，你說怎么辦？是不是“為了公共利益”，可以“征用”他家的一條通道或者設(shè)立一項 “地役權(quán)”？可是與“風(fēng)能進，雨能進，皇帝不能進”的理論符合嗎？）
第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
（解讀：住宅能否改成經(jīng)營用房，屬于住宅的行政管理。住宅改為經(jīng)營用房，應(yīng)當(dāng)有條件的限制。不具備條件不能批準(zhǔn)；具備了條件，就應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)。利害關(guān)系人的權(quán)利范圍也應(yīng)當(dāng)有所界定，如果符合環(huán)保衛(wèi)生規(guī)定且不影響相鄰關(guān)系，利害關(guān)系人就無權(quán)反對或反對無效。如果沒有限制，只能取決于利害關(guān)系人的意志，那么勢必會產(chǎn)生矛盾和激化矛盾，行政管理機關(guān)不管不問，那么要你這個機關(guān)又有何用？）
第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
（解讀：這與本法的物權(quán)理論不符，與“我的財產(chǎn)我做主”精神不一致，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定是民事行為，對業(yè)沒有強制約束束力，業(yè)主可以不執(zhí)行。這一條只說“具有約束力”，沒有說有強制措施，那么約束力如何保證？如果要強制，法律根據(jù)何在？）
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
（解讀：應(yīng)當(dāng)反過來說，業(yè)主對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定有權(quán)不予執(zhí)行，如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會或其他業(yè)主對業(yè)主不執(zhí)行決定有異意，或者認為侵犯了自己的合法權(quán)益，可以向法院請求予以強制。否則又是違背了物權(quán)理論。）
第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
（解讀：這要看維修資金的來源，如果是業(yè)主交納的，業(yè)主有共有權(quán)，如果是其他來路，則要視情況而定，不能一概而論。如果業(yè)主交納的錢已經(jīng)進入物管企業(yè)，則成為物管企業(yè)的收入，是物管企業(yè)的所有權(quán)，業(yè)主只有知情權(quán)。業(yè)主交納的物業(yè)費中是否包括維修金，應(yīng)事先約定明確。維修有日常維修，易損部位正常周期性保養(yǎng)更換，一般事故維修，意外事故維修，不可抗力災(zāi)害維修等，哪些費用包括在業(yè)主交內(nèi)的物業(yè)費之內(nèi)，哪些不包括，事先要有公示和約定。維修的部位和事項也要明確的界定。對于法定維修事項發(fā)生的費用，業(yè)主有必須分攤和交納的義務(wù)，業(yè)主不能以與己無關(guān)而拒絕承擔(dān)。而承擔(dān)維修費管理的物業(yè)管理企業(yè)或維修企業(yè)在建筑物損壞，造成業(yè)主損失時，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。例如水管爆裂漏水造成業(yè)主財產(chǎn)受到損害，物業(yè)管理不能推給開發(fā)商或承包商，物業(yè)管理接收管理應(yīng)視為對該建筑物質(zhì)量的認可，如果確屬質(zhì)量問題，也應(yīng)由物業(yè)管理向開發(fā)商索賠。這里面涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，就不多說了。）
第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
（解讀：除了“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”之外，還應(yīng)當(dāng)有“按照受益情況分攤”的情況。例如某一單元的下水管道堵塞，疏通費用就應(yīng)當(dāng)由該單元業(yè)主承擔(dān)，而與該樓其他單元的業(yè)主無關(guān)。這一條說到了收益的分享，但沒有說風(fēng)險的分擔(dān)，如果沒有約定和約定不明，風(fēng)險按面積分擔(dān)合理嗎？）
第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
（解讀：當(dāng)業(yè)主超過一定數(shù)量時，業(yè)主自行管理是不現(xiàn)實的，法律應(yīng)對自行管理和委托管理以及誰有權(quán)接受委托管理等做出明確的規(guī)定。）
對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
（解讀：建設(shè)單位與物管之間原有的合同怎么辦？應(yīng)當(dāng)是有法定事由才能更換，如物管未能履行合同的義務(wù)。）
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
（解讀：應(yīng)是遵照合同的約定履行自己的義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。）
第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
（解讀：上述行為有的屬于違反道德，有的屬于違反行政法規(guī)，有的屬于民事侵權(quán)或者違約，有的可能涉嫌觸犯刑法，應(yīng)分別加以具體處理。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，也不僅是可以依法向人民法院提起訴訟，還有多種解決途徑 可供選擇。解決民事糾紛的方法中，調(diào)解是必不可少的，前面關(guān)于物權(quán)保護中已有規(guī)定，這里不應(yīng)避而不提。）
總結(jié)一下對本章的解讀。本章是“業(yè)主區(qū)分建筑物所有權(quán)”，但具體條文大半是物業(yè)管理。條文中該說的沒有說到，沒用的倒說了不少，有的條文明顯與物權(quán)法理論相佐，是對“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”理論的否定，與本法通過前的某些宣傳大相徑庭。