61、 求取建筑物重新購建價格的方法有( )。
A．指數(shù)調(diào)整法
B．實際觀察法
C．工料測量法
D．分部分項法
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d
解 析：建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權(quán)的部門、機構(gòu)
公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。具體的求取方法有單位比較法
、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。
62、 建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A．有形損耗
B．正常使用的磨損
C．功能折舊
D．意外的破壞損毀
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c
解 析：物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失。
包括(1)自然經(jīng)過的老化；(2)正常使用的磨損；(3)意外破壞的損毀；(4)延遲維修的損壞殘存。
63、 下列說法正確的有( )。
A．可比實例肯定是交易實例
B．交易實例肯定是可比實例
C．可比實例不一定是交易實例
D．交易實例不一定是可比實例
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, d
解 析：符合一定條件、可以作為參照比較的交易實例即為可比實例。因此，可比實例肯定是交易實例，
交易實例不一定是可比實例。
64、 凈收益的測算途徑為（）兩種
A．投資回報率
B．內(nèi)部收益率
C．基于租賃收入測算凈收益
D．基于營業(yè)收入測算凈收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d
解 析：凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益
65、 對確定報酬率有參考依據(jù)的有( )。
A．折舊率
B．物價指數(shù)
C．銀行折現(xiàn)率
D．投資回報率
標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d
解 析：對確定報酬率有參考依據(jù)的有銀行折現(xiàn)率、投資回報率。
66、 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A．不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換
B．報酬率的求取
C．市場法中交易日期調(diào)整
D．不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格高低的比較
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b
解 析：上述公式主要有以下用途：(1)直接用于計算價格；(2)不同年限價格之間的換算；(3)比較不同年
限價格的高低；(4)用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整。
67、 收益法適用于評估（）
A. 寫字樓
B. 旅館
C. 商店
D. 行政辦公樓
E. 學(xué)校
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c
解 析：收益法適用于:評估經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值，例如住宅(特別是公寓)、寫字樓
、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)
地等。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法一般不適用。
68、 用假設(shè)開發(fā)法估價，在估算利息時必須把握( )。
A．計息方法
B．報酬率
C．計息基礎(chǔ)
D．計息期
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d
解 析：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。其中，測算投資利息要把握應(yīng)計息的項目和
計息期的長短。
69、 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括( )。
A．前期
B．建造期
C．租售期
D．保修期
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b
解 析：開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。其中，開發(fā)期也可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)
經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期。對于在土地上進行房屋建設(shè)的情況來說
，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)(開工)的這段時間。建造期是從動工
開發(fā)到房屋竣工驗收合格的這段時間。經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而具體化
。
70、 下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有( )。
A．拆遷補償估價
B．在建工程估價
C．出讓地塊估價
D．房改售房估價
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c
解 析：假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，例如可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地
、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝
修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。
A．指數(shù)調(diào)整法
B．實際觀察法
C．工料測量法
D．分部分項法
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d
解 析：建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權(quán)的部門、機構(gòu)
公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。具體的求取方法有單位比較法
、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。
62、 建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A．有形損耗
B．正常使用的磨損
C．功能折舊
D．意外的破壞損毀
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c
解 析：物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失。
包括(1)自然經(jīng)過的老化；(2)正常使用的磨損；(3)意外破壞的損毀；(4)延遲維修的損壞殘存。
63、 下列說法正確的有( )。
A．可比實例肯定是交易實例
B．交易實例肯定是可比實例
C．可比實例不一定是交易實例
D．交易實例不一定是可比實例
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, d
解 析：符合一定條件、可以作為參照比較的交易實例即為可比實例。因此，可比實例肯定是交易實例，
交易實例不一定是可比實例。
64、 凈收益的測算途徑為（）兩種
A．投資回報率
B．內(nèi)部收益率
C．基于租賃收入測算凈收益
D．基于營業(yè)收入測算凈收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d
解 析：凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益
65、 對確定報酬率有參考依據(jù)的有( )。
A．折舊率
B．物價指數(shù)
C．銀行折現(xiàn)率
D．投資回報率
標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d
解 析：對確定報酬率有參考依據(jù)的有銀行折現(xiàn)率、投資回報率。
66、 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A．不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換
B．報酬率的求取
C．市場法中交易日期調(diào)整
D．不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格高低的比較
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b
解 析：上述公式主要有以下用途：(1)直接用于計算價格；(2)不同年限價格之間的換算；(3)比較不同年
限價格的高低；(4)用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整。
67、 收益法適用于評估（）
A. 寫字樓
B. 旅館
C. 商店
D. 行政辦公樓
E. 學(xué)校
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c
解 析：收益法適用于:評估經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值，例如住宅(特別是公寓)、寫字樓
、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)
地等。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法一般不適用。
68、 用假設(shè)開發(fā)法估價，在估算利息時必須把握( )。
A．計息方法
B．報酬率
C．計息基礎(chǔ)
D．計息期
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d
解 析：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。其中，測算投資利息要把握應(yīng)計息的項目和
計息期的長短。
69、 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括( )。
A．前期
B．建造期
C．租售期
D．保修期
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b
解 析：開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。其中，開發(fā)期也可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)
經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期。對于在土地上進行房屋建設(shè)的情況來說
，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)(開工)的這段時間。建造期是從動工
開發(fā)到房屋竣工驗收合格的這段時間。經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而具體化
。
70、 下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有( )。
A．拆遷補償估價
B．在建工程估價
C．出讓地塊估價
D．房改售房估價
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c
解 析：假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，例如可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地
、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝
修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。