第六章 城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度
一、城市房地產(chǎn)開發(fā)概述
（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征：
1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
2、房地產(chǎn)開發(fā)的特征：（1）涉及面廣；（2）工程項目多；（3）投資量大；（4）建設(shè)周期長。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別：1、單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；2、經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；3、新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項：1、總體效益開發(fā)；2、嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)；3、設(shè)計、施工規(guī)范；4、居民住宅優(yōu)先開發(fā)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地
（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地制度：
1、房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念：即進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。
2、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度的確立：略。
3、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度的特點：（1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（2）土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；（3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；（4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。
（二）土地使用權(quán)出讓與劃撥（見第三章）。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念：是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類：1、專營企業(yè)；2、兼營企業(yè)；3、項目公司。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：
1、設(shè)立條件：（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
2、設(shè)立程序：（1）申請登記；（2）發(fā)給營業(yè)執(zhí)照（30日內(nèi)）；（3）備案（30日內(nèi)）。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立管理：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量控制；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的資質(zhì)審批。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理：（1）規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；（2）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度（30日內(nèi)）；（3）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分等定級；（4）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動進行監(jiān)督、檢查。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理：（1）資質(zhì)一級企業(yè)：①自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；③設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上職稱的總經(jīng)濟師。工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；④具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達20%；
（2）資質(zhì)二級企業(yè)：①自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；③工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；④具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達10%；
（3）資質(zhì)三級企業(yè)：①自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人；③工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員；④具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100%；
（4）資質(zhì)四級企業(yè)：①自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人；③工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)人員具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；
（5）資質(zhì)五級企業(yè)：自有流動資金不低于30萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。
四、房地產(chǎn)中介服務(wù)
（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱。
（二）中介服務(wù)機構(gòu)及其管理：
1、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的種類：（1）房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)；（2）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。
2、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)設(shè)立的條件和程序：設(shè)立條件：（1）有自己的名稱、組織機構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場所；（3）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；（4）有足夠的專業(yè)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立程序：（1）資質(zhì)審查；（2）注冊登記；（3）登記備案。
3、年檢與其他法定義務(wù)要求：（1）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；（3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；（4）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用；（5）依法繳納稅費；（6）接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
（三）中介服務(wù)人員資格管理：
1、對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。
2、對從事房地產(chǎn)價格評估人員的管理：房地產(chǎn)評估師必須是經(jīng)過國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。
3、對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
（四）中介業(yè)務(wù)管理：
1、中介服務(wù)合同的內(nèi)容：（1）當(dāng)事人姓名或名稱、住所；（2）中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（3）合同履行期限；（4）收費金額和支付方式、時間；（5）違約責(zé)任和解決糾紛方式；（6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
2、中介業(yè)務(wù)活動中的禁止行為：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?；?）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)；（3）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
一、城市房地產(chǎn)開發(fā)概述
（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征：
1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
2、房地產(chǎn)開發(fā)的特征：（1）涉及面廣；（2）工程項目多；（3）投資量大；（4）建設(shè)周期長。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別：1、單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；2、經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；3、新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項：1、總體效益開發(fā)；2、嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)；3、設(shè)計、施工規(guī)范；4、居民住宅優(yōu)先開發(fā)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地
（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地制度：
1、房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念：即進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。
2、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度的確立：略。
3、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度的特點：（1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（2）土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；（3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；（4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。
（二）土地使用權(quán)出讓與劃撥（見第三章）。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念：是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類：1、專營企業(yè)；2、兼營企業(yè)；3、項目公司。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：
1、設(shè)立條件：（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
2、設(shè)立程序：（1）申請登記；（2）發(fā)給營業(yè)執(zhí)照（30日內(nèi)）；（3）備案（30日內(nèi)）。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立管理：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量控制；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的資質(zhì)審批。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理：（1）規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；（2）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度（30日內(nèi)）；（3）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分等定級；（4）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動進行監(jiān)督、檢查。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理：（1）資質(zhì)一級企業(yè)：①自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；③設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上職稱的總經(jīng)濟師。工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；④具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達20%；
（2）資質(zhì)二級企業(yè)：①自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；③工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；④具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達10%；
（3）資質(zhì)三級企業(yè)：①自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人；③工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員；④具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100%；
（4）資質(zhì)四級企業(yè)：①自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人；③工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)人員具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；
（5）資質(zhì)五級企業(yè)：自有流動資金不低于30萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。
四、房地產(chǎn)中介服務(wù)
（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱。
（二）中介服務(wù)機構(gòu)及其管理：
1、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的種類：（1）房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)；（2）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。
2、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)設(shè)立的條件和程序：設(shè)立條件：（1）有自己的名稱、組織機構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場所；（3）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；（4）有足夠的專業(yè)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立程序：（1）資質(zhì)審查；（2）注冊登記；（3）登記備案。
3、年檢與其他法定義務(wù)要求：（1）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；（3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；（4）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用；（5）依法繳納稅費；（6）接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
（三）中介服務(wù)人員資格管理：
1、對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。
2、對從事房地產(chǎn)價格評估人員的管理：房地產(chǎn)評估師必須是經(jīng)過國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。
3、對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
（四）中介業(yè)務(wù)管理：
1、中介服務(wù)合同的內(nèi)容：（1）當(dāng)事人姓名或名稱、住所；（2）中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（3）合同履行期限；（4）收費金額和支付方式、時間；（5）違約責(zé)任和解決糾紛方式；（6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
2、中介業(yè)務(wù)活動中的禁止行為：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?；?）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)；（3）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。