09年房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)營(yíng)與管理課堂練習(xí)（九）

一、單選題:
    1、 目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法，是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的（　）與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。
    A．毛租金收入
    B．凈租金收入
    C．經(jīng)營(yíng)收入
    D．稅后現(xiàn)金流
    標(biāo)準(zhǔn)答案：b
    2、 盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出（?。?。
    A．平衡點(diǎn)
    B．轉(zhuǎn)折點(diǎn)
    C．臨界點(diǎn)
    D．保本點(diǎn)
    標(biāo)準(zhǔn)答案：a
    3、 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占（?。┑谋嚷?。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。
    A．毛租金收入
    B．潛在租金收入
    C．經(jīng)營(yíng)收入
    D．凈收益
    標(biāo)準(zhǔn)答案：a
    二、多選題:
    4、 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有（?。?BR>    A．土地費(fèi)用
    B．建安工程費(fèi)用
    C．容積率
    D．開(kāi)發(fā)期與租售期
    E．運(yùn)營(yíng)成本
    標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d
    解　　析：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、貸款利率、資本化率、建筑容積率等。
    5、 由于施工工期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有（?。?。
    A．使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生變化
    B．承擔(dān)更多的貸款利息
    C．增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本
    D．還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)
    E．合約變更引起的風(fēng)險(xiǎn)
    標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c, d
    解　　析：由于施工工期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)，而貸款利息增加也就意味著要增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本。