標準答案:
四．計算題
（一）解：
1．購買總價：15000×100＝150（萬元）
2．自有資金：150×25%＝37．5（萬元）
3．抵押貸款年等額償還額：
抵押貸款總額：150×75%＝112．5（萬元）
已知：n＝15年，i＝5．7%
則：A＝P×i（1＋i）n/[（1＋i）n－1]＝1125000×5．7%×（1＋5．7%）15/[（1＋5．7%）15－1]＝113573．31（元）
4．設月租金單價為Ｘ元／（㎡·月）
年租金：100×12Ｘ＝1200Ｘ
年稅前現金流＝1200Ｘ×（1－25%）－113573．31
依據公式：稅前現金回報率＝年稅前現金流÷初始現金流量，得：（900Ｘ－113573．31）/375000×100%＝15%
算出：Ｘ＝188．69元／（㎡·月）
（二）解：
計算過程及結果如下：
1．現金流入現值
（1）租金收入現值：
A1÷（i－s）×［1－（1＋s）n/（1＋i）n］＝100×12×100÷（14%－2%）×［1－（1＋2%）10/（1＋14%）10］＝67．12（萬元）
（2）轉售收入現值：
設轉售收入為Ｘ萬元，則轉售收入現值為：
Ｘ÷（1＋14%）10
（3）現金流入現值＝67．12萬元＋Ｘ÷（1＋14%）10萬元
2．現金流出現值
（1）定金：10×（1＋14%）＝11．4（萬元）
（2）追加首付款：13萬元
（3）貸款償還現值：
1）在計算時點時總房價：100×1．0×（1＋14%）＝114（萬元）
2）在計算時點時的貸款額P′＝114－（11．4＋13）＝89．6（萬元）
3）年還本付息額A：
A＝P′×i/［1－（1＋i）-n］＝89．6×4．5%/［1－（1＋4．5%）-15］＝8．34（萬元）
年還本付息額A的折現值P＝A÷i×［1－（1＋i）-n］＝8．34÷14%×［1－（1＋14%）-15］＝51．23（萬元）
（4）出租成本：
A÷i×［1－（1＋i）-n］＝6÷14%×［1－（1＋14%）-10］＝31．30（萬元）
（5）裝修費用：
10×（1＋14%）-10＝2．70（萬元）
（6）現金流出現值＝11．4＋13＋51．23＋31．30＋2．70＝109．63（萬元）
3．轉售單價
令凈現值為0，即：現金流入現值－現金流出現值＝0
67．12＋Ｘ÷（1＋14%）10－109．63＝0
Ｘ＝157．59萬元
轉售單價為：157．59÷100＝15759（元/平方米）
四．計算題
（一）解：
1．購買總價：15000×100＝150（萬元）
2．自有資金：150×25%＝37．5（萬元）
3．抵押貸款年等額償還額：
抵押貸款總額：150×75%＝112．5（萬元）
已知：n＝15年，i＝5．7%
則：A＝P×i（1＋i）n/[（1＋i）n－1]＝1125000×5．7%×（1＋5．7%）15/[（1＋5．7%）15－1]＝113573．31（元）
4．設月租金單價為Ｘ元／（㎡·月）
年租金：100×12Ｘ＝1200Ｘ
年稅前現金流＝1200Ｘ×（1－25%）－113573．31
依據公式：稅前現金回報率＝年稅前現金流÷初始現金流量，得：（900Ｘ－113573．31）/375000×100%＝15%
算出：Ｘ＝188．69元／（㎡·月）
（二）解：
計算過程及結果如下：
1．現金流入現值
（1）租金收入現值：
A1÷（i－s）×［1－（1＋s）n/（1＋i）n］＝100×12×100÷（14%－2%）×［1－（1＋2%）10/（1＋14%）10］＝67．12（萬元）
（2）轉售收入現值：
設轉售收入為Ｘ萬元，則轉售收入現值為：
Ｘ÷（1＋14%）10
（3）現金流入現值＝67．12萬元＋Ｘ÷（1＋14%）10萬元
2．現金流出現值
（1）定金：10×（1＋14%）＝11．4（萬元）
（2）追加首付款：13萬元
（3）貸款償還現值：
1）在計算時點時總房價：100×1．0×（1＋14%）＝114（萬元）
2）在計算時點時的貸款額P′＝114－（11．4＋13）＝89．6（萬元）
3）年還本付息額A：
A＝P′×i/［1－（1＋i）-n］＝89．6×4．5%/［1－（1＋4．5%）-15］＝8．34（萬元）
年還本付息額A的折現值P＝A÷i×［1－（1＋i）-n］＝8．34÷14%×［1－（1＋14%）-15］＝51．23（萬元）
（4）出租成本：
A÷i×［1－（1＋i）-n］＝6÷14%×［1－（1＋14%）-10］＝31．30（萬元）
（5）裝修費用：
10×（1＋14%）-10＝2．70（萬元）
（6）現金流出現值＝11．4＋13＋51．23＋31．30＋2．70＝109．63（萬元）
3．轉售單價
令凈現值為0，即：現金流入現值－現金流出現值＝0
67．12＋Ｘ÷（1＋14%）10－109．63＝0
Ｘ＝157．59萬元
轉售單價為：157．59÷100＝15759（元/平方米）