四、綜合分析題(共20小題，每小題1.5分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得1.5分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)
2004年8月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進行住宅小區(qū)建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監(jiān)理單位。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。2006年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理。2006年2月，經(jīng)確權(quán)登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，并重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)。
1、按照國家有關規(guī)定，該地塊可以采取的出讓方式包括( )。
A．拍賣方式
B．招標方式
C．協(xié)議出讓
D．掛牌出讓
答案：ABD
解析：2002年，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(簡稱11號令)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號令同時規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。
2、按照國家土地使用權(quán)年限的有關規(guī)定，該地塊出讓的年限為( )年。
A．30
B．40
C．50
D．70
答案：D
解析：住宅地塊出讓的年限為70年。
3、關于該施工項目中標人確定后，下列說法錯誤的包括( )。
A．招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人
B．招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，但中標結(jié)果不必通知所有未中標的投標人
C．中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓
D．中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人完成
E、中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成
答案：BD
解析：招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人；對建設工程實施監(jiān)理；中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成。
4、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在申請領取施工許可證時，其到位資金原則上不得少于（）萬元。
A．500
B．800
C．1200
D．1500
答案：C
解析：建設工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價的50％，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30％。該項目建設工期為16個月，工程合同價為4000萬元。4000萬元X30％=1200萬元。
5、E監(jiān)理單位具體實施了“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”監(jiān)理基本工作，其中“三控”是指( )。
A．工程進度控制
B．工程質(zhì)量控制
C、工程投資控制
D．合同控制
E、信息控制
答案：ABC
解析：“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設全過程中的工程進度控制。工程質(zhì)量控制和工程投資控制。
6、下列條件中，是B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領建筑工程許可證須具備的為（)。
A．有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施
B．施工企業(yè)必須保證按工程設計施工
C．建設資金已落實
D．已確定施工企業(yè)
答案：ACD
解析：施工企業(yè)必須保證按工程設計施工，不是B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領建筑工程許可證須具備的。
7．下列表述中，不正確的是( )。
A．如果B房地產(chǎn)開發(fā)公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權(quán)不屬于抵押財產(chǎn)，但處分抵押房地產(chǎn)時可以一同處分
B．B房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得《商品房預售許可證》前，不可以對外發(fā)布房地產(chǎn)預售廣告
C．B房地產(chǎn)開發(fā)公司在交齊土地使用權(quán)出讓金并實施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發(fā)商協(xié)商并辦理開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓
D．B房地產(chǎn)開發(fā)公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
答案：C
解析：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。
8．B房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售商品房時，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》下列計算一半建筑面積的是( )。
A．未封閉的陽臺
B．全封閉的陽臺
C．與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫
D．與房屋相連有上蓋無柱的走廊
答案：AD
解析：全封閉的陽臺，計算全部建筑面積。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫，屬于不計算房屋面積的范圍。
9．B房地產(chǎn)開發(fā)公司進行商品房預售，應向( ) 部門提出預售申請。
A、A市人民政府建設管理部門
B、A市人民政府土地管理部門
C．A市人民政府房地產(chǎn)管理部門
D．A市人民政府規(guī)劃管理部門
答案：C
10、B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預售時，在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到( )萬元以上，才可以申領《商品房預售許可證》。
A、750
B、900
C．1400
D．1800
答案：C
解析：按照商品房預售的條件中，“(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”， 而該項目計劃總投資5600萬元。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領《商品房預售許可證》在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到：5600X25%＝1400。
11、在代理商品房預售中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（)。
A．應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)
B．發(fā)布商品房預售廣告不得涉及裝修內(nèi)容
C．不得收取傭金以外的其他費用
D．不必向買受人出具商品房的有關證件
答案：BC
解析：到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)的應是B房地產(chǎn)開發(fā)公司；在代理商品房預售中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應向買受人出具商品房的有關證件。
12、按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如果王某不退房，王某所購商品房的總價款是( )
A．300000
B．309000
C．319000
D．321000
答案：B
解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款；買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題王某所購商品房面積誤差比為7%，因此，面積誤差比在3％之內(nèi)的3平方米房價款由王某補足：而超出3％部分的4平方米房價款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔，產(chǎn)權(quán)歸王某所有。王某所購商品房的總價款=103×3000=309000元。
13、下列關于該小區(qū)的物業(yè)管理的表述中，正確的是( )
A．2006年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理，此物業(yè)管理屬于前期物業(yè)管理
B．2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)并簽訂了《物業(yè)服務合同》后，原B房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務合同》即自行失效
C．2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)并簽訂的《物業(yè)服務合同》，該合同的甲方是業(yè)主大會，合同乙方是D物業(yè)管理企業(yè)
D．2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，其業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起60日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向A市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案
答案：AB
解析：根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。合同甲方是業(yè)主委員會，合同乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
14、如果按照國家規(guī)定的最低標準，王某所購商品房應交維修資金是( )元。
A．6000
B．6180
C．9000
D．9270
答案：B
解析：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金。309000×2％=6180元。
(一)
2004年8月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進行住宅小區(qū)建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監(jiān)理單位。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。2006年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理。2006年2月，經(jīng)確權(quán)登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，并重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)。
1、按照國家有關規(guī)定，該地塊可以采取的出讓方式包括( )。
A．拍賣方式
B．招標方式
C．協(xié)議出讓
D．掛牌出讓
答案：ABD
解析：2002年，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(簡稱11號令)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號令同時規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。
2、按照國家土地使用權(quán)年限的有關規(guī)定，該地塊出讓的年限為( )年。
A．30
B．40
C．50
D．70
答案：D
解析：住宅地塊出讓的年限為70年。
3、關于該施工項目中標人確定后，下列說法錯誤的包括( )。
A．招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人
B．招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，但中標結(jié)果不必通知所有未中標的投標人
C．中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓
D．中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人完成
E、中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成
答案：BD
解析：招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人；對建設工程實施監(jiān)理；中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成。
4、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在申請領取施工許可證時，其到位資金原則上不得少于（）萬元。
A．500
B．800
C．1200
D．1500
答案：C
解析：建設工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價的50％，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30％。該項目建設工期為16個月，工程合同價為4000萬元。4000萬元X30％=1200萬元。
5、E監(jiān)理單位具體實施了“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”監(jiān)理基本工作，其中“三控”是指( )。
A．工程進度控制
B．工程質(zhì)量控制
C、工程投資控制
D．合同控制
E、信息控制
答案：ABC
解析：“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設全過程中的工程進度控制。工程質(zhì)量控制和工程投資控制。
6、下列條件中，是B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領建筑工程許可證須具備的為（)。
A．有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施
B．施工企業(yè)必須保證按工程設計施工
C．建設資金已落實
D．已確定施工企業(yè)
答案：ACD
解析：施工企業(yè)必須保證按工程設計施工，不是B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領建筑工程許可證須具備的。
7．下列表述中，不正確的是( )。
A．如果B房地產(chǎn)開發(fā)公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權(quán)不屬于抵押財產(chǎn)，但處分抵押房地產(chǎn)時可以一同處分
B．B房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得《商品房預售許可證》前，不可以對外發(fā)布房地產(chǎn)預售廣告
C．B房地產(chǎn)開發(fā)公司在交齊土地使用權(quán)出讓金并實施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發(fā)商協(xié)商并辦理開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓
D．B房地產(chǎn)開發(fā)公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
答案：C
解析：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。
8．B房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售商品房時，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》下列計算一半建筑面積的是( )。
A．未封閉的陽臺
B．全封閉的陽臺
C．與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫
D．與房屋相連有上蓋無柱的走廊
答案：AD
解析：全封閉的陽臺，計算全部建筑面積。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫，屬于不計算房屋面積的范圍。
9．B房地產(chǎn)開發(fā)公司進行商品房預售，應向( ) 部門提出預售申請。
A、A市人民政府建設管理部門
B、A市人民政府土地管理部門
C．A市人民政府房地產(chǎn)管理部門
D．A市人民政府規(guī)劃管理部門
答案：C
10、B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預售時，在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到( )萬元以上，才可以申領《商品房預售許可證》。
A、750
B、900
C．1400
D．1800
答案：C
解析：按照商品房預售的條件中，“(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”， 而該項目計劃總投資5600萬元。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領《商品房預售許可證》在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到：5600X25%＝1400。
11、在代理商品房預售中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（)。
A．應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)
B．發(fā)布商品房預售廣告不得涉及裝修內(nèi)容
C．不得收取傭金以外的其他費用
D．不必向買受人出具商品房的有關證件
答案：BC
解析：到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)的應是B房地產(chǎn)開發(fā)公司；在代理商品房預售中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應向買受人出具商品房的有關證件。
12、按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如果王某不退房，王某所購商品房的總價款是( )
A．300000
B．309000
C．319000
D．321000
答案：B
解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款；買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題王某所購商品房面積誤差比為7%，因此，面積誤差比在3％之內(nèi)的3平方米房價款由王某補足：而超出3％部分的4平方米房價款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔，產(chǎn)權(quán)歸王某所有。王某所購商品房的總價款=103×3000=309000元。
13、下列關于該小區(qū)的物業(yè)管理的表述中，正確的是( )
A．2006年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理，此物業(yè)管理屬于前期物業(yè)管理
B．2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)并簽訂了《物業(yè)服務合同》后，原B房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務合同》即自行失效
C．2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)并簽訂的《物業(yè)服務合同》，該合同的甲方是業(yè)主大會，合同乙方是D物業(yè)管理企業(yè)
D．2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，其業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起60日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向A市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案
答案：AB
解析：根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。合同甲方是業(yè)主委員會，合同乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
14、如果按照國家規(guī)定的最低標準，王某所購商品房應交維修資金是( )元。
A．6000
B．6180
C．9000
D．9270
答案：B
解析：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金。309000×2％=6180元。