四、綜合分析題(共兩大題，20小題，每小題1.5分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得1.5分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一) 某W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費共計1800萬元。開發(fā)建設(shè)一段時間后，W公司將項目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補交了750萬元的地價。甲公司采取先建商品住宅方式，當商品住宅建設(shè)一段時間后，甲公司用在建工程(價值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預(yù)售許可證》并經(jīng)銀行同意，并委托乙公司代理預(yù)（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司并協(xié)助甲公司為陳某等購房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。請回答以下問題：
1．下列關(guān)于W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。
A．由A省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B．由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時由國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)
C．由A省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
D．由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案：A
解析：征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，屬于省級政府審批的范圍。
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房屋拆遷估價，表述正確的是（）
A、拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”
B、拆遷估價時點一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價一般應(yīng)當采用成本法
D、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可
答案：AD
解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法。
3．下列關(guān)于W公司支付1800萬元的土地補償費和安置補助費、青苗補償費使用問題，表述正確的是( )。
A．土地補償費歸C村集體組織所有
B．地上附著物和青苗補償費歸C村集體組織所有
C．不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人
D．由C村集體組織安置的人員，安置補助費由C村集體經(jīng)濟組織管理和使用
答案：ACD
解析：土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。
4、如果該項目建成經(jīng)濟適用住房小區(qū)，下列關(guān)于經(jīng)濟適用住房表述中，錯誤的為（），
A、經(jīng)濟適用住房實質(zhì)上就是廉租住房
B、低收入家庭可購買經(jīng)濟適用住房
C、經(jīng)濟適用住房土地可以劃撥取得
D、計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在3％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎(chǔ)計算
答案：AD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟適用住房土地劃撥取得。計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎(chǔ)計算。
5．W公司轉(zhuǎn)讓該項目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A．簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同
B．辦理公證
C．辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
D．到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)
答案：ACD
解析：開發(fā)經(jīng)營條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
6．下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項目的條件，應(yīng)包括( )。
A．應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B．應(yīng)取得土地使用權(quán)證書
C．按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D．除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的20％以上
答案：ABC
解析：屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上。
7．甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。
A． 必須取得出讓方的同意
B．必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門的同意
C．必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意
D．必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款
答案：ACD
解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。
8．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應(yīng)當載明( )等項內(nèi)容。
A．《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號
B．已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當載明以下內(nèi)容：（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；
(一) 某W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費共計1800萬元。開發(fā)建設(shè)一段時間后，W公司將項目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補交了750萬元的地價。甲公司采取先建商品住宅方式，當商品住宅建設(shè)一段時間后，甲公司用在建工程(價值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預(yù)售許可證》并經(jīng)銀行同意，并委托乙公司代理預(yù)（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司并協(xié)助甲公司為陳某等購房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。請回答以下問題：
1．下列關(guān)于W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。
A．由A省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B．由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時由國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)
C．由A省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
D．由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案：A
解析：征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，屬于省級政府審批的范圍。
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房屋拆遷估價，表述正確的是（）
A、拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”
B、拆遷估價時點一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價一般應(yīng)當采用成本法
D、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可
答案：AD
解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法。
3．下列關(guān)于W公司支付1800萬元的土地補償費和安置補助費、青苗補償費使用問題，表述正確的是( )。
A．土地補償費歸C村集體組織所有
B．地上附著物和青苗補償費歸C村集體組織所有
C．不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人
D．由C村集體組織安置的人員，安置補助費由C村集體經(jīng)濟組織管理和使用
答案：ACD
解析：土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。
4、如果該項目建成經(jīng)濟適用住房小區(qū)，下列關(guān)于經(jīng)濟適用住房表述中，錯誤的為（），
A、經(jīng)濟適用住房實質(zhì)上就是廉租住房
B、低收入家庭可購買經(jīng)濟適用住房
C、經(jīng)濟適用住房土地可以劃撥取得
D、計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在3％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎(chǔ)計算
答案：AD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟適用住房土地劃撥取得。計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎(chǔ)計算。
5．W公司轉(zhuǎn)讓該項目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A．簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同
B．辦理公證
C．辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
D．到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)
答案：ACD
解析：開發(fā)經(jīng)營條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
6．下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項目的條件，應(yīng)包括( )。
A．應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B．應(yīng)取得土地使用權(quán)證書
C．按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D．除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的20％以上
答案：ABC
解析：屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上。
7．甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。
A． 必須取得出讓方的同意
B．必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門的同意
C．必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意
D．必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款
答案：ACD
解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。
8．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應(yīng)當載明( )等項內(nèi)容。
A．《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號
B．已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當載明以下內(nèi)容：（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；