四、建筑物評估時需考慮的因素
房屋建筑物評估不僅要著眼于其自身的投入和使用狀況，而且要考慮經濟發(fā)展、國家政策等多重影響因素。從評估的角度看，應重點考慮以下諸方面因素。
1.物理因素。
這是房屋建筑物價格的決定因素。建筑物的造型風格、結構類型、功能效用、設施完備情況、裝修標準、建筑面積及工藝標準等決定造價。
這是房屋建筑物評估應考慮的基本因素。
2.用途。
某一具體建筑物的用途可能是單一的，也可能是多種用途綜合性的。在評估綜合性建筑物時，要注意建筑物用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。（按照佳用途評估）
3.產權。
建筑物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。產權性質及是否受到限制，如是否做抵押、擔保、出租等都直接影響建筑物的價值
注意：前面的1-3點我們可以視作資產的內在因素
4.新舊程度。
土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。因此，建筑物的新舊程度影響其價值。
這個因素影響實體性貶值的決定
5.經濟地理因素。
在我國，政治、經濟、文化發(fā)展極不平衡。一般說來，相同建筑質量、相同功能和用途的建筑物價格，大城市高于小城市，沿海開放城市高于內地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房價差別也很大。
6.環(huán)境優(yōu)劣的影響。
房地產外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。交通通訊狀況，環(huán)境優(yōu)美程度，基礎設施如水、電、氣等完善程度，商業(yè)網點分布等都對房屋建筑物價格產生重要影響。
7.政策因素。
國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向。房地產價格受政府法令和政策的影響主要表現(xiàn)在：
（1）政府基于公共利益可限制某些房地產的使用，包括規(guī)定土地使用用途、建筑物容積率、覆蓋率等。
（2）政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產實行強制征用或收買。
注意：這三條我們可以認為外在的，不可控因素
8.供需狀況。
地產價值高低受市場供求關系的影響很大，供過于求時，價值會降低；供不應求時價值會提高。
這個因素影響市場法的運用
9.其他。
如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。
五、建筑物的評估程序
（一）明確評估目的
建筑物作為一類評估對象，其發(fā)生的經濟行為多種多樣，有所有權轉讓或使用權轉讓，有抵押、擔保、拍賣、課稅等。對于同一建筑物來說，在發(fā)生上述不同經濟行為時，應根據(jù)特定情況，選擇與其相適應的價值類型和評估方法。
（二）資料準備（了解）
在明確評估目的后，評估人員就可確定與此相適應的評估方法，并著手收集與評估方法相關的資產評估資料。資料準備一是委托方提供，另外評估人員要到評估所在地收集整理。
委托方需要提供的資料包括：
1.評估對象的工程名稱、建筑物地址。
2.區(qū)域規(guī)定資料，包括：（1）區(qū)域土地總面積；（2）區(qū)域建筑總面積。
3.區(qū)域總平面圖、建筑物的建筑面積圖。
4.工程竣工決算書，包括水、暖、電、管線、道路綠化。
5.工程竣工驗收單、監(jiān)質證。
6.財務賬目清單。
7.工程項目批文（即立項報告）。
8.規(guī)劃局批準文件（包括施工許可證）。
9.土地使用許可證（包括征地文件）。
10.當?shù)毓こ淘靸r管理的有關規(guī)定。
11.當?shù)卦u估時的建筑材料市場價格。
12.評估建筑物照片。
（三）準備有關文件
需要熟悉和了解的有關文件歸納如下：
1.城市規(guī)劃性文件，包括：總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，重點要對評估對象所在位置的詳細規(guī)劃深入調查和了解。
2.城市配套設施建設的文件，要結合對象與土地估價師共同研究有關范圍和銜接工作。
3.開發(fā)區(qū)的各種優(yōu)惠政策及設施。
4.行業(yè)的有關文件及規(guī)定。
5.國家的有關法律及文件。
（四）資產評估明細表的準備
評估人員要制作合理的評估明細表。將“建筑物清查評估明細表”提供給委托方，由委托方認真填寫。
（五）評定測算
在搜集資料過程中，如發(fā)現(xiàn)原定評估方法所需的數(shù)據(jù)資料無法弄到，則應立即改用可以搜集到全部所需資料的其他方法。如果能夠搜集到幾種評估方法所需的資料，亦可運用多種方法對該宗房產進行估價，并相互進行驗證，后確定評估結果。
（六）確定評估結果，撰寫評估說明或評估報告
如果對兩個或兩個以上的評估方法進行評估，會得到若干個評估初步結果。評估人員應當在充分分析論證的基礎上給出評估的終結果，并撰寫評估說明或評估報告。
房屋建筑物評估不僅要著眼于其自身的投入和使用狀況，而且要考慮經濟發(fā)展、國家政策等多重影響因素。從評估的角度看，應重點考慮以下諸方面因素。
1.物理因素。
這是房屋建筑物價格的決定因素。建筑物的造型風格、結構類型、功能效用、設施完備情況、裝修標準、建筑面積及工藝標準等決定造價。
這是房屋建筑物評估應考慮的基本因素。
2.用途。
某一具體建筑物的用途可能是單一的，也可能是多種用途綜合性的。在評估綜合性建筑物時，要注意建筑物用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。（按照佳用途評估）
3.產權。
建筑物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。產權性質及是否受到限制，如是否做抵押、擔保、出租等都直接影響建筑物的價值
注意：前面的1-3點我們可以視作資產的內在因素
4.新舊程度。
土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。因此，建筑物的新舊程度影響其價值。
這個因素影響實體性貶值的決定
5.經濟地理因素。
在我國，政治、經濟、文化發(fā)展極不平衡。一般說來，相同建筑質量、相同功能和用途的建筑物價格，大城市高于小城市，沿海開放城市高于內地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房價差別也很大。
6.環(huán)境優(yōu)劣的影響。
房地產外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。交通通訊狀況，環(huán)境優(yōu)美程度，基礎設施如水、電、氣等完善程度，商業(yè)網點分布等都對房屋建筑物價格產生重要影響。
7.政策因素。
國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向。房地產價格受政府法令和政策的影響主要表現(xiàn)在：
（1）政府基于公共利益可限制某些房地產的使用，包括規(guī)定土地使用用途、建筑物容積率、覆蓋率等。
（2）政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產實行強制征用或收買。
注意：這三條我們可以認為外在的，不可控因素
8.供需狀況。
地產價值高低受市場供求關系的影響很大，供過于求時，價值會降低；供不應求時價值會提高。
這個因素影響市場法的運用
9.其他。
如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。
五、建筑物的評估程序
（一）明確評估目的
建筑物作為一類評估對象，其發(fā)生的經濟行為多種多樣，有所有權轉讓或使用權轉讓，有抵押、擔保、拍賣、課稅等。對于同一建筑物來說，在發(fā)生上述不同經濟行為時，應根據(jù)特定情況，選擇與其相適應的價值類型和評估方法。
（二）資料準備（了解）
在明確評估目的后，評估人員就可確定與此相適應的評估方法，并著手收集與評估方法相關的資產評估資料。資料準備一是委托方提供，另外評估人員要到評估所在地收集整理。
委托方需要提供的資料包括：
1.評估對象的工程名稱、建筑物地址。
2.區(qū)域規(guī)定資料，包括：（1）區(qū)域土地總面積；（2）區(qū)域建筑總面積。
3.區(qū)域總平面圖、建筑物的建筑面積圖。
4.工程竣工決算書，包括水、暖、電、管線、道路綠化。
5.工程竣工驗收單、監(jiān)質證。
6.財務賬目清單。
7.工程項目批文（即立項報告）。
8.規(guī)劃局批準文件（包括施工許可證）。
9.土地使用許可證（包括征地文件）。
10.當?shù)毓こ淘靸r管理的有關規(guī)定。
11.當?shù)卦u估時的建筑材料市場價格。
12.評估建筑物照片。
（三）準備有關文件
需要熟悉和了解的有關文件歸納如下：
1.城市規(guī)劃性文件，包括：總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，重點要對評估對象所在位置的詳細規(guī)劃深入調查和了解。
2.城市配套設施建設的文件，要結合對象與土地估價師共同研究有關范圍和銜接工作。
3.開發(fā)區(qū)的各種優(yōu)惠政策及設施。
4.行業(yè)的有關文件及規(guī)定。
5.國家的有關法律及文件。
（四）資產評估明細表的準備
評估人員要制作合理的評估明細表。將“建筑物清查評估明細表”提供給委托方，由委托方認真填寫。
（五）評定測算
在搜集資料過程中，如發(fā)現(xiàn)原定評估方法所需的數(shù)據(jù)資料無法弄到，則應立即改用可以搜集到全部所需資料的其他方法。如果能夠搜集到幾種評估方法所需的資料，亦可運用多種方法對該宗房產進行估價，并相互進行驗證，后確定評估結果。
（六）確定評估結果，撰寫評估說明或評估報告
如果對兩個或兩個以上的評估方法進行評估，會得到若干個評估初步結果。評估人員應當在充分分析論證的基礎上給出評估的終結果，并撰寫評估說明或評估報告。