一、注意事項(xiàng)
1.申論考試，與傳統(tǒng)作文考試不同，是對(duì)分析駕馭材料的能力與對(duì)表達(dá)能力并重的考試。
2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定的資料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定位置。
二、給定材料
1．“各調(diào)研組對(duì)大部分城市房地產(chǎn)調(diào)控情況比較滿意。”10月12日，一位參加了“國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實(shí)檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調(diào)研報(bào)告，近日將上報(bào)國務(wù)院。”
對(duì)于檢查組的“滿意”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌如此解釋：“‘國八條’調(diào)控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經(jīng)基本得到控制，‘國六條’效果初步顯現(xiàn)，成效完全顯現(xiàn)還需要一段時(shí)間。”顧云昌也參與了此次檢查與調(diào)研。
9月底，以建設(shè)部為主的“國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實(shí)檢查組”對(duì)包括北京、天津、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內(nèi)的11個(gè)省(市)進(jìn)行了此次調(diào)控效果的調(diào)查。
近期，全國房價(jià)漲幅放緩趨勢明顯。10月10日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月份國房指數(shù)報(bào)告，全國房價(jià)漲幅為5.6%。
“前8個(gè)月的房價(jià)漲幅，近三年來呈現(xiàn)逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國家宏觀調(diào)控措施效果明顯?！鳖櫾撇硎?，“這是宏觀調(diào)控的成果之一?！?BR> “作為全國房地產(chǎn)市場規(guī)模、價(jià)位較高的長三角地區(qū)，房價(jià)回落更明顯，1~8月份，上海新房價(jià)格漲幅為負(fù)4.6%。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也基本在零左右浮動(dòng)?！鳖櫾撇榻B說，“全國房價(jià)漲幅在一位數(shù)水平，已經(jīng)基本達(dá)到了我們的目標(biāo)?！?BR> “但是，我們也要看到，極少數(shù)城市房價(jià)漲幅還沒有得到控制，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意?！鳖櫾撇嵝颜f。
房價(jià)反映出的是供需關(guān)系總量、結(jié)構(gòu)等，而這也是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2006年1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅是24%，稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點(diǎn))；房地產(chǎn)竣工面積增長幅度為8.4%，銷售面積增長幅度為8.9%。
“從這些數(shù)字可以看出，投資需求已經(jīng)得到了一定的抑制。‘國八條’的調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)到。”顧云昌表示，“下一步，該是2006年‘國六條’顯示效果的時(shí)候了，‘國六條’從供應(yīng)方面調(diào)控，提出了加大中小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。由于政府出臺(tái)的時(shí)間不長，從調(diào)研的情況看，其效果顯現(xiàn)還有待時(shí)日?！?BR> 顧云昌認(rèn)為：“我們要防止‘冒進(jìn)’，也就是過度供應(yīng)和不恰當(dāng)?shù)墓?yīng)結(jié)構(gòu)，這就是下一步的工作重點(diǎn)?！?BR> 2．北京、上海、廣州在“國六條”細(xì)則規(guī)定之“大限”9月30日紛紛出臺(tái)了未來五年城市住房建設(shè)規(guī)劃，以回應(yīng)“國十五條”提出的地方細(xì)則要求。其中，北京在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中明確，經(jīng)濟(jì)適用房擬建立政府回購制，即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市，而是實(shí)行由政府回購“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式。此消息一經(jīng)披露，京城二手房公司接到的相關(guān)咨詢電話大為增加，人們對(duì)此項(xiàng)措施帶給二手房的影響頗為關(guān)心。
據(jù)了解，目前北京經(jīng)濟(jì)適用房較為集中的回龍觀地區(qū)，滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格已經(jīng)高達(dá)4800-5200元/平方米。按現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房再上市相關(guān)規(guī)定，滿5年經(jīng)濟(jì)適用房上市出售需繳納總價(jià)10%的綜合地價(jià)款及其他相關(guān)稅費(fèi)?；佚堄^地區(qū)一套當(dāng)初購買價(jià)為2650元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場售價(jià)，即使繳納10%的綜合地價(jià)款，其年投資回報(bào)率仍能高達(dá)12%以上。有人認(rèn)為，因房價(jià)上升帶來的高收益，短期內(nèi)北京將會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房集中放量現(xiàn)象，目前人們處于對(duì)政策細(xì)則的等待階段。
對(duì)此，“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主中的投資戶和準(zhǔn)備升級(jí)置業(yè)的比例不低，但由于此前出售的經(jīng)濟(jì)適用房在銷售時(shí)政府已經(jīng)申明5年后可以上市交易，對(duì)此政府將會(huì)審慎對(duì)待。政府回購的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購買的經(jīng)濟(jì)適用房，市場將不會(huì)出現(xiàn)拋售經(jīng)濟(jì)適用房的情況。
對(duì)帶有政策性補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房采取政府回購的方式進(jìn)行市場管理得到了社會(huì)的普遍認(rèn)同。許多專業(yè)人士認(rèn)為，這項(xiàng)措施比采取只租不售的方法易于落實(shí)，將有效遏制此前將經(jīng)濟(jì)適用房用于投資的行為?！拔覑畚壹摇钡纫恍┲薪闄C(jī)構(gòu)分析，北京市目前經(jīng)濟(jì)適用房總存量僅為12萬套左右，大約占存量房總數(shù)的3%-4%，購買時(shí)間已滿5年可以上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房目前只有大約5萬套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經(jīng)濟(jì)適用房退出二手房交易市場，對(duì)于整個(gè)市場的影響也不大。
3．在巨大的需求面前，增加供給被各方人士公認(rèn)是平抑房價(jià)的有效手段。然而，面對(duì)國土資源部堅(jiān)持“從嚴(yán)從緊”的土地政策，有相當(dāng)一部分人，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，應(yīng)該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開發(fā)用地不足的瓶頸，以滿足消費(fèi)者對(duì)商品房的需求，讓市場來調(diào)節(jié)高企的房價(jià)。這種說法源于此前爭論已久的“地價(jià)決定房價(jià)”的觀點(diǎn)。
對(duì)此，國土資源部土地利用司束克欣司長則認(rèn)為，目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現(xiàn)在批出的可供建設(shè)住宅，并且已經(jīng)在開發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過規(guī)劃的開發(fā)用地已有9000萬平方米，可以建設(shè)3到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工量計(jì)算，北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅了。
國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春認(rèn)為，地價(jià)對(duì)房價(jià)有影響，但不是那么大。現(xiàn)在實(shí)際上有不少開發(fā)商手中拿著大量土地，在借土地調(diào)控政策制造地價(jià)拉動(dòng)房價(jià)的信息。甘藏春認(rèn)為，房價(jià)的過快增長主要是由商品房的供需關(guān)系決定的。平抑房價(jià)應(yīng)著手綜合治理，首先應(yīng)該控制投機(jī)性的虛假需求。國土資源部仍將堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的土地政策，同時(shí)，注意對(duì)地價(jià)進(jìn)行合理調(diào)控。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌對(duì)此持有相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，決定房價(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系。房價(jià)中包含的土地、建材、鋼材等成本價(jià)不是拉高房價(jià)的主要因素。在供不應(yīng)求的巨大市場需求面前，政府就是免費(fèi)將土地給開發(fā)商，開發(fā)商仍然不會(huì)降價(jià)。抑制過快增長的房價(jià)應(yīng)該從市場供量上解決。
顧云昌提出，在商品住房上應(yīng)該對(duì)拆遷和過高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規(guī)模，今年仍在縮減規(guī)模，這一部分是比較容易得到控制的。而控制過高投資性需求比較復(fù)雜，需要政府動(dòng)用金融及稅收杠桿。在金融方面，需要對(duì)購買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面，需要理清、規(guī)范目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，目前，各種稅費(fèi)加起來，在房價(jià)中的比例達(dá)40%。
顧云昌認(rèn)為，應(yīng)該將各種稅費(fèi)統(tǒng)一起來，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，向以費(fèi)代稅，費(fèi)改稅的方向發(fā)展，“整稅、明租、清費(fèi)”從而降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營成本，進(jìn)而降低房產(chǎn)業(yè)主承受的負(fù)擔(dān)。此外，增加財(cái)產(chǎn)稅的征收，用稅收杠桿抑制非理性需求。
應(yīng)避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供給”。中國銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，房價(jià)漲得更多了，這里存在因土地放量信息不透明，持有土地的開發(fā)商囤積土地，導(dǎo)致買方市場預(yù)期不對(duì)位而形成的“爆炒的供給”。李伏安提出，政府方面應(yīng)該將土地放量規(guī)劃及時(shí)地予以公布，以破除開發(fā)商以囤地方式增大的供需矛盾。
3．不久前，廣州市國土房管局發(fā)布了最新房地產(chǎn)市場分析報(bào)告：2006年9月份廣州新建商品住房均價(jià)創(chuàng)下今年宏觀調(diào)控以來跌幅，比8月份下降了406元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達(dá)6％。該報(bào)告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個(gè)月徘徊在60多萬平方米的低位。但是，北京的房產(chǎn)交易量卻在反彈。
在廣州樓市趨冷的同時(shí)，北京等地樓市表現(xiàn)仍然強(qiáng)勁。8月份國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京房價(jià)增長都在兩位數(shù)，領(lǐng)漲全國房價(jià)，與上海房價(jià)下跌形成鮮明對(duì)比。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：9月份，北京市期房網(wǎng)上住宅簽約共14835套，較8月份有所增長。
分析人士指出，“今年的市場雖然受到了宏觀調(diào)控的影響，但由于政策的滯后及市場的剛性需求，其影響低于人們的預(yù)期。”搜房網(wǎng)中國指數(shù)研究院一位分析員表示。
據(jù)此，業(yè)界人士分析認(rèn)為，北京樓市在歷經(jīng)6、7月份的低迷、8月份的調(diào)整之后，在9月份迎來了供銷兩旺的階段性上升行情。并且，預(yù)計(jì)10月份的供應(yīng)和銷售狀態(tài)跟9月份應(yīng)該不相上下，基本維持現(xiàn)狀。
值得注意的是，各地樓市雖然變化不一，但是觀望氣氛開始加濃。
不久前，在北京結(jié)束的一場法院查封房產(chǎn)的公開拍賣會(huì)上，大部分房產(chǎn)的起拍價(jià)相較于目前的市場價(jià)格明顯偏低。最終僅有10套房屋被拍出，其中近一半是以起拍價(jià)成交的，其余11套則流拍。
從記者隨機(jī)調(diào)查采訪的潛在購房者和樓盤銷售處來看，觀望之勢也并無減退。拍賣會(huì)上，拍賣公司的一位負(fù)責(zé)人也表示，今年6月1日開始征收二手房營業(yè)稅，8月1日二手房交易開始強(qiáng)征個(gè)稅，10月1日起施行二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格……一連串的政策讓許多買房者變得比較謹(jǐn)慎，觀望氣氛濃重。
4．2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會(huì)議認(rèn)為：中央去年實(shí)施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署以來，房地產(chǎn)投資增長和房價(jià)上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。
會(huì)議指出，要認(rèn)真落實(shí)去年以來中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對(duì)性的措施：(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。
會(huì)議要求，各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
5．倍受關(guān)注的居民消費(fèi)價(jià)格特別是食品價(jià)格增長雖然明顯回落，但主要受房價(jià)上漲等因素推動(dòng)，居住價(jià)格增長壓力仍然突出。2004年，居民消費(fèi)價(jià)格增長3.9%，增幅比的7、8月低1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中9月以后增速持續(xù)下降，12月回落到2.4%，增幅比全年低1.4個(gè)百分點(diǎn)，比7、8月低2.9個(gè)百分點(diǎn)，比11月低0.4個(gè)百分點(diǎn)；特別是作為居民消費(fèi)價(jià)格增長主導(dǎo)因素的食品價(jià)格，去年全年增長9.9%，增幅比7月低4.7個(gè)百分點(diǎn)，其中8月以后增速連續(xù)下降，11月回落到5.9%，增幅比全年低4.0個(gè)百分點(diǎn)，比7月低8.7個(gè)百分點(diǎn)，比10月低4.1個(gè)百分點(diǎn)。但居住價(jià)格去年前10個(gè)月持續(xù)走高，11月達(dá)6.3%，雖然略低于9、10月水平，但首次超過食品價(jià)格成為居民消費(fèi)價(jià)格增長的第一位因素。
同時(shí)，作為高耗能和鋼材、水泥使用量比較多的房地產(chǎn)，房價(jià)上升有力拉動(dòng)能源、鋼材、水泥的需求量增加及其價(jià)格的上揚(yáng)，并帶動(dòng)上游產(chǎn)品價(jià)格增長。2004年11月，燃料動(dòng)力購進(jìn)價(jià)承接4月以來持續(xù)上升趨勢，達(dá)18.3%，增幅比4月和10月分別高14.1和1.6個(gè)百分點(diǎn)；黑色金屬和有色金屬增長雖然比10月有所降低，但仍分別達(dá)18.9%和21.0%，增幅比上年同期分別高6.7和11.1個(gè)百分點(diǎn)，比2004年1月分別高3.3和8.4個(gè)百分點(diǎn)；木材及紙漿、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分別高3.2和3.3個(gè)百分點(diǎn)，比2004年1月分別高1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)。主要由于房價(jià)刺激下能源、鋼材等價(jià)格的推動(dòng)，去年全年原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲11.4%，增幅比上年和去年2月分別高6.6和3.3個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)品出廠價(jià)格上漲6.1%，增幅比上年和去年2月分別高3.8和2.6個(gè)百分點(diǎn)。
房價(jià)及其連帶物價(jià)增長過快，既是宏觀經(jīng)濟(jì)最敏感的不穩(wěn)定因素，也是金融緊縮風(fēng)險(xiǎn)，以及農(nóng)民收入增量中抵消因素過大和投資反彈的直接動(dòng)因。
6．上海銀監(jiān)局近日發(fā)布的2005年上海房地產(chǎn)信貸市場運(yùn)行情況報(bào)告顯示，在宏觀調(diào)控政策作用下，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)增長。截至2005年末，全市中資商業(yè)銀行人民幣自營性房地產(chǎn)貸款余額4070.79億元，比年初增加587.04億元，同比少增436.82億元。
隨著系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，各中資商業(yè)銀行積極貫徹上海市政府關(guān)于“鼓勵(lì)消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，積極規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信貸增速正在逐步回落。與去年同期相比，房地產(chǎn)貸款余額增長16.79%，增幅為2001年以來的新低。
分析顯示，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1400.18億元，比年初增加387.58億元，同比多增85.09億元，余額同比增長38.04%。購房貸款余額2670.61億元，比年初增加199.46億元，同比少增521.91億元，余額同比增長8.07%。其中：個(gè)人住房貸款余額2644.94億元，比年初增加199.40億元，同比少增528.69億元，余額同比增長8.15%，自4月份以來，同比增速已累計(jì)回落33.98個(gè)百分點(diǎn)。
7．改革開放后，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行，原有體制已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，城市土地有償轉(zhuǎn)讓的實(shí)施和住宅商品化的發(fā)展，國家由過去的大一統(tǒng)的計(jì)劃分配轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)通過引進(jìn)市場來解決住房問題，房地產(chǎn)業(yè)又重新成為一個(gè)重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)部門。1980年9月，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)；同年，深圳市房地產(chǎn)公司與香港一家房地產(chǎn)公司簽訂了客商獨(dú)資營建商住大廈協(xié)議，第一次使國有土地有償使用。1984年，深圳、廣東開始征收土地使用費(fèi)。1986年實(shí)施全國第一輪房改。1987年10月中共的第十三次代表大會(huì)《沿著有中國特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》報(bào)告明確指出，應(yīng)將房地產(chǎn)納入社會(huì)主義市場體系，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場的誕生。同年，深圳市出讓了中華人民共和國第一塊國有土地使用權(quán)，打開了封閉的房地產(chǎn)市場大門。1988年4月12日，全國第七屆人大第一次會(huì)議刪去了憲法第十條第四款中不得出租土地的規(guī)定，修改為“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1990年5月19日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為土地市場的發(fā)育提供了法律支持，土地使用從無償無限期變?yōu)橛袃斢邢奁凇?992年國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》發(fā)布實(shí)施，掀開了中國城鎮(zhèn)住房改革新篇章。改革的基本內(nèi)容是：改革住房的建設(shè)、供給、分配和管理體制；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布。此后還頒布了一系列的法規(guī)、規(guī)章：1995年，建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》；1996年建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》；1997年建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，國家土地管理局發(fā)布了《關(guān)于土地使用權(quán)抵押管理有關(guān)問題的通知》等，這些法規(guī)為1998年以后的房地產(chǎn)市場奠定了法律基礎(chǔ)。
8．隨著3月1日起《北京市實(shí)施〈住房公積金管理?xiàng)l例〉若干規(guī)定》的正式實(shí)施，住房公積金貸款的一些瓶頸問題將得以解決，中大恒基市場研究部專家認(rèn)為，《規(guī)定》的實(shí)施代表了一個(gè)信號(hào)，北京將逐步簡化公積金貸款的步驟、強(qiáng)化北京住房公積金管理中心的行政執(zhí)法能力以增強(qiáng)住房公積金的實(shí)用性。按照這一趨勢，住房貸款中公積金貸款的比例將會(huì)增大。本來，住房公積金貸款作為購房者獲取資金來源的一條重要途徑，應(yīng)該在緩解購房者資金不足問題上發(fā)揮更大的作用。但是一直以來，由于我們習(xí)慣個(gè)人儲(chǔ)蓄個(gè)人消費(fèi)的生活方式，遂將公積金住房貸款的許多優(yōu)勢視而不見?，F(xiàn)在房價(jià)一路攀升，當(dāng)它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們個(gè)人經(jīng)濟(jì)負(fù)載能力的時(shí)候，人們才想起公積金住房貸款的種種好處來。日前，中大恒基市場研究部針對(duì)住房公積金貸款進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在購房者中有95.08%的人愿意辦理公積金貸款。但在這些人中最終能夠辦理公積金貸款的只占31.4%。
可見，盡管人們注意到公積金貸款的益處，但是真正辦理公積金貸款卻又受到很大的限制。我們認(rèn)為，這固然與人們向來冷落這項(xiàng)制度、平時(shí)沒有做好儲(chǔ)蓄積累有關(guān)，但我國公積金貸款制度自身的不完善也負(fù)有責(zé)任。比如，也許大家早就意識(shí)到公積金貸款比商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款更有利，但是申請(qǐng)公積金貸款程序很繁瑣，即使費(fèi)了九牛二虎之力最終申請(qǐng)下來，在這個(gè)過程中付出的機(jī)會(huì)成本也不小。
北京市此次將逐步簡化公積金貸款的步驟、增大住房貸款中公積金貸款的比例的做法，邁出了完善公積金貸款制度的重要一步，加速了我國住房分配貨幣化的進(jìn)程。但是，要解決的人們住房問題，關(guān)鍵在于優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，根本在于提高居民經(jīng)濟(jì)收入。
9．1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。1999年建設(shè)部制定下發(fā)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，提出建立城鎮(zhèn)廉租住房制度。2004年3月1日由建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部等5部委制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》開始實(shí)施，進(jìn)一步完善了城鎮(zhèn)廉租住房制度。2005年，國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件——關(guān)于“抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況調(diào)查”，要求以低保家庭住房困難狀況開展調(diào)查，這項(xiàng)工作進(jìn)展得非常順利，其中北京、上海、天津、河北等省（市）還在調(diào)查的基礎(chǔ)上，建立了住房保障對(duì)象檔案。
其中北京廉租住房制度建設(shè)頗有成效：針對(duì)部分住房困難的低收入家庭既不符合廉租條件，也無力自行購租住房的情況，北京市建委會(huì)同市民政局、市財(cái)政局、北京住房公積金管理中心，下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大北京市廉租住房覆蓋面有關(guān)問題的通知》，將該市住房困難家庭申請(qǐng)廉租住房的收入標(biāo)準(zhǔn)，從低保線提高到家庭人均月收入580元?！锻ㄖ芬?guī)定“將具有本市城鎮(zhèn)常住戶口、家庭人均月收入高于本市城鎮(zhèn)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)連續(xù)一年低于580元，且人均住房使用面積低于7.5平方米（含）的家庭納入廉租房的解困范圍”。按照《通知》規(guī)定的計(jì)算方式，一個(gè)城區(qū)人均月收入為350元的無房三口之家，每月可望拿到750元租金補(bǔ)貼?！锻ㄖ愤€對(duì)申請(qǐng)審核、公示登記、輪候配租、補(bǔ)貼發(fā)放等做出詳細(xì)規(guī)定。
幾年來，北京市在解決低收入家庭住房問題上取得了一定的成效，共計(jì)有1.5萬戶家庭享受到了廉租住房政策。其中，享受租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租的家庭共有4052余戶，租金補(bǔ)貼家庭人均住房使用面積從3.34平方米提高到15.28平方米，實(shí)物配租家庭人均使用面積從6.02平方米提高到27.69平方米。租住直管公房的低收入家庭有1.1萬戶享受了租金減免政策，年減免租金612萬元。另外，還有約1萬戶低收入家庭通過危改拆遷解決了住房問題。
10．建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工商總局6日在此間聯(lián)合作出部署，決定在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)。
建設(shè)部負(fù)責(zé)人表示，在此次整治行動(dòng)中，將集中查處一批群眾意見大、社會(huì)反響強(qiáng)烈的典型案例，并公開曝光。將重點(diǎn)查處以下六類行為：
轉(zhuǎn)讓已購預(yù)售房：未取得預(yù)售許可證擅自銷售或以認(rèn)購等形式收取費(fèi)用、取得預(yù)售許可證后未按規(guī)定時(shí)間開始預(yù)售、擅自將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓等商品房預(yù)售中違法違規(guī)行為；
炒賣房號(hào)：發(fā)布虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或雇傭他人炒作房價(jià)等惡意炒作行為；
加重購房人責(zé)任：未按有關(guān)規(guī)定與購房人簽訂規(guī)范的預(yù)（銷）售合同，訂立合同前未向購房人明示合同示范文本，使用含有免除自己義務(wù)、加重購房人責(zé)任或侵害購房人合法權(quán)益格式條款的銷售合同以及合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等合同違法違規(guī)行為；
售后包租：未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售信息內(nèi)容虛假等廣告違法違規(guī)行為；
經(jīng)紀(jì)活動(dòng)賺差價(jià)：未取得營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，未按規(guī)定使用經(jīng)紀(jì)合同示范文本，利用虛假信息騙取中介、服務(wù)、看房等費(fèi)用，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中賺取差價(jià)等違法違規(guī)行為；不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)：違規(guī)收費(fèi)，銷售商品房未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用住房不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)等違法違規(guī)行為。
三、申論要求
1．請(qǐng)用不超過150字的篇幅，概括出給定資料所反映的主要問題。(20分)
2．用不超過200字的篇幅提出解決給定資料所反映問題的方案。要求：有條理性，針對(duì)性和政策的宏觀性。(30分)
3．根據(jù)上述材料，自選某一角度，自擬題目，寫一篇1200宇左右的文章。要求：有針對(duì)性，有效性，條理清楚，語言流暢。(50分)
參考答案
1．房產(chǎn)市場發(fā)展中還有一些比較突出的問題：
第一，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍十分突出，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足；
第二，部分城市房價(jià)上漲仍然較快；
第三，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等行為不規(guī)范問題仍很突出；
第四，不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，更不利于人民安居和社會(huì)的穩(wěn)定。
2．今后國家將主要從四個(gè)方面就房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)一步解決房價(jià)過快增長問題：
一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定各類土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；
二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價(jià)位住房供應(yīng)；
三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；
四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機(jī)制。
3．繼續(xù)加大抑制房價(jià) 合理引導(dǎo)房市發(fā)展
保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場運(yùn)行中的矛盾和問題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：
一是進(jìn)一步完善土地收購儲(chǔ)備制度，積極引入市場機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿１年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。
二是按照《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
三是加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對(duì)市場結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。
四是組織落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)的制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在3%以內(nèi)。有關(guān)具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會(huì)公示。鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。
五是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，不為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，不為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
六是進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測。加強(qiáng)對(duì)同地段、同品質(zhì)房屋銷售價(jià)格和租賃價(jià)格變動(dòng)情況的分析，準(zhǔn)確判斷房價(jià)變動(dòng)趨勢。建立和完善土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房對(duì)土地的需求。
在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，如果任由房地產(chǎn)價(jià)格不正常上漲，一旦房地產(chǎn)價(jià)格過快、過猛下降，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重波折，不但會(huì)影響城市居民生活和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且會(huì)對(duì)我國的金融業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行造成巨大傷害。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定房價(jià)，抑制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房價(jià)的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
1.申論考試，與傳統(tǒng)作文考試不同，是對(duì)分析駕馭材料的能力與對(duì)表達(dá)能力并重的考試。
2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定的資料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定位置。
二、給定材料
1．“各調(diào)研組對(duì)大部分城市房地產(chǎn)調(diào)控情況比較滿意。”10月12日，一位參加了“國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實(shí)檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調(diào)研報(bào)告，近日將上報(bào)國務(wù)院。”
對(duì)于檢查組的“滿意”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌如此解釋：“‘國八條’調(diào)控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經(jīng)基本得到控制，‘國六條’效果初步顯現(xiàn)，成效完全顯現(xiàn)還需要一段時(shí)間。”顧云昌也參與了此次檢查與調(diào)研。
9月底，以建設(shè)部為主的“國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實(shí)檢查組”對(duì)包括北京、天津、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內(nèi)的11個(gè)省(市)進(jìn)行了此次調(diào)控效果的調(diào)查。
近期，全國房價(jià)漲幅放緩趨勢明顯。10月10日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月份國房指數(shù)報(bào)告，全國房價(jià)漲幅為5.6%。
“前8個(gè)月的房價(jià)漲幅，近三年來呈現(xiàn)逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國家宏觀調(diào)控措施效果明顯?！鳖櫾撇硎?，“這是宏觀調(diào)控的成果之一?！?BR> “作為全國房地產(chǎn)市場規(guī)模、價(jià)位較高的長三角地區(qū)，房價(jià)回落更明顯，1~8月份，上海新房價(jià)格漲幅為負(fù)4.6%。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也基本在零左右浮動(dòng)?！鳖櫾撇榻B說，“全國房價(jià)漲幅在一位數(shù)水平，已經(jīng)基本達(dá)到了我們的目標(biāo)?！?BR> “但是，我們也要看到，極少數(shù)城市房價(jià)漲幅還沒有得到控制，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意?！鳖櫾撇嵝颜f。
房價(jià)反映出的是供需關(guān)系總量、結(jié)構(gòu)等，而這也是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2006年1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅是24%，稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點(diǎn))；房地產(chǎn)竣工面積增長幅度為8.4%，銷售面積增長幅度為8.9%。
“從這些數(shù)字可以看出，投資需求已經(jīng)得到了一定的抑制。‘國八條’的調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)到。”顧云昌表示，“下一步，該是2006年‘國六條’顯示效果的時(shí)候了，‘國六條’從供應(yīng)方面調(diào)控，提出了加大中小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。由于政府出臺(tái)的時(shí)間不長，從調(diào)研的情況看，其效果顯現(xiàn)還有待時(shí)日?！?BR> 顧云昌認(rèn)為：“我們要防止‘冒進(jìn)’，也就是過度供應(yīng)和不恰當(dāng)?shù)墓?yīng)結(jié)構(gòu)，這就是下一步的工作重點(diǎn)?！?BR> 2．北京、上海、廣州在“國六條”細(xì)則規(guī)定之“大限”9月30日紛紛出臺(tái)了未來五年城市住房建設(shè)規(guī)劃，以回應(yīng)“國十五條”提出的地方細(xì)則要求。其中，北京在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中明確，經(jīng)濟(jì)適用房擬建立政府回購制，即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市，而是實(shí)行由政府回購“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式。此消息一經(jīng)披露，京城二手房公司接到的相關(guān)咨詢電話大為增加，人們對(duì)此項(xiàng)措施帶給二手房的影響頗為關(guān)心。
據(jù)了解，目前北京經(jīng)濟(jì)適用房較為集中的回龍觀地區(qū)，滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格已經(jīng)高達(dá)4800-5200元/平方米。按現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房再上市相關(guān)規(guī)定，滿5年經(jīng)濟(jì)適用房上市出售需繳納總價(jià)10%的綜合地價(jià)款及其他相關(guān)稅費(fèi)?；佚堄^地區(qū)一套當(dāng)初購買價(jià)為2650元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場售價(jià)，即使繳納10%的綜合地價(jià)款，其年投資回報(bào)率仍能高達(dá)12%以上。有人認(rèn)為，因房價(jià)上升帶來的高收益，短期內(nèi)北京將會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房集中放量現(xiàn)象，目前人們處于對(duì)政策細(xì)則的等待階段。
對(duì)此，“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主中的投資戶和準(zhǔn)備升級(jí)置業(yè)的比例不低，但由于此前出售的經(jīng)濟(jì)適用房在銷售時(shí)政府已經(jīng)申明5年后可以上市交易，對(duì)此政府將會(huì)審慎對(duì)待。政府回購的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購買的經(jīng)濟(jì)適用房，市場將不會(huì)出現(xiàn)拋售經(jīng)濟(jì)適用房的情況。
對(duì)帶有政策性補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房采取政府回購的方式進(jìn)行市場管理得到了社會(huì)的普遍認(rèn)同。許多專業(yè)人士認(rèn)為，這項(xiàng)措施比采取只租不售的方法易于落實(shí)，將有效遏制此前將經(jīng)濟(jì)適用房用于投資的行為?！拔覑畚壹摇钡纫恍┲薪闄C(jī)構(gòu)分析，北京市目前經(jīng)濟(jì)適用房總存量僅為12萬套左右，大約占存量房總數(shù)的3%-4%，購買時(shí)間已滿5年可以上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房目前只有大約5萬套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經(jīng)濟(jì)適用房退出二手房交易市場，對(duì)于整個(gè)市場的影響也不大。
3．在巨大的需求面前，增加供給被各方人士公認(rèn)是平抑房價(jià)的有效手段。然而，面對(duì)國土資源部堅(jiān)持“從嚴(yán)從緊”的土地政策，有相當(dāng)一部分人，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，應(yīng)該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開發(fā)用地不足的瓶頸，以滿足消費(fèi)者對(duì)商品房的需求，讓市場來調(diào)節(jié)高企的房價(jià)。這種說法源于此前爭論已久的“地價(jià)決定房價(jià)”的觀點(diǎn)。
對(duì)此，國土資源部土地利用司束克欣司長則認(rèn)為，目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現(xiàn)在批出的可供建設(shè)住宅，并且已經(jīng)在開發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過規(guī)劃的開發(fā)用地已有9000萬平方米，可以建設(shè)3到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工量計(jì)算，北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅了。
國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春認(rèn)為，地價(jià)對(duì)房價(jià)有影響，但不是那么大。現(xiàn)在實(shí)際上有不少開發(fā)商手中拿著大量土地，在借土地調(diào)控政策制造地價(jià)拉動(dòng)房價(jià)的信息。甘藏春認(rèn)為，房價(jià)的過快增長主要是由商品房的供需關(guān)系決定的。平抑房價(jià)應(yīng)著手綜合治理，首先應(yīng)該控制投機(jī)性的虛假需求。國土資源部仍將堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的土地政策，同時(shí)，注意對(duì)地價(jià)進(jìn)行合理調(diào)控。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌對(duì)此持有相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，決定房價(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系。房價(jià)中包含的土地、建材、鋼材等成本價(jià)不是拉高房價(jià)的主要因素。在供不應(yīng)求的巨大市場需求面前，政府就是免費(fèi)將土地給開發(fā)商，開發(fā)商仍然不會(huì)降價(jià)。抑制過快增長的房價(jià)應(yīng)該從市場供量上解決。
顧云昌提出，在商品住房上應(yīng)該對(duì)拆遷和過高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規(guī)模，今年仍在縮減規(guī)模，這一部分是比較容易得到控制的。而控制過高投資性需求比較復(fù)雜，需要政府動(dòng)用金融及稅收杠桿。在金融方面，需要對(duì)購買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面，需要理清、規(guī)范目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，目前，各種稅費(fèi)加起來，在房價(jià)中的比例達(dá)40%。
顧云昌認(rèn)為，應(yīng)該將各種稅費(fèi)統(tǒng)一起來，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，向以費(fèi)代稅，費(fèi)改稅的方向發(fā)展，“整稅、明租、清費(fèi)”從而降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營成本，進(jìn)而降低房產(chǎn)業(yè)主承受的負(fù)擔(dān)。此外，增加財(cái)產(chǎn)稅的征收，用稅收杠桿抑制非理性需求。
應(yīng)避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供給”。中國銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，房價(jià)漲得更多了，這里存在因土地放量信息不透明，持有土地的開發(fā)商囤積土地，導(dǎo)致買方市場預(yù)期不對(duì)位而形成的“爆炒的供給”。李伏安提出，政府方面應(yīng)該將土地放量規(guī)劃及時(shí)地予以公布，以破除開發(fā)商以囤地方式增大的供需矛盾。
3．不久前，廣州市國土房管局發(fā)布了最新房地產(chǎn)市場分析報(bào)告：2006年9月份廣州新建商品住房均價(jià)創(chuàng)下今年宏觀調(diào)控以來跌幅，比8月份下降了406元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達(dá)6％。該報(bào)告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個(gè)月徘徊在60多萬平方米的低位。但是，北京的房產(chǎn)交易量卻在反彈。
在廣州樓市趨冷的同時(shí)，北京等地樓市表現(xiàn)仍然強(qiáng)勁。8月份國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京房價(jià)增長都在兩位數(shù)，領(lǐng)漲全國房價(jià)，與上海房價(jià)下跌形成鮮明對(duì)比。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：9月份，北京市期房網(wǎng)上住宅簽約共14835套，較8月份有所增長。
分析人士指出，“今年的市場雖然受到了宏觀調(diào)控的影響，但由于政策的滯后及市場的剛性需求，其影響低于人們的預(yù)期。”搜房網(wǎng)中國指數(shù)研究院一位分析員表示。
據(jù)此，業(yè)界人士分析認(rèn)為，北京樓市在歷經(jīng)6、7月份的低迷、8月份的調(diào)整之后，在9月份迎來了供銷兩旺的階段性上升行情。并且，預(yù)計(jì)10月份的供應(yīng)和銷售狀態(tài)跟9月份應(yīng)該不相上下，基本維持現(xiàn)狀。
值得注意的是，各地樓市雖然變化不一，但是觀望氣氛開始加濃。
不久前，在北京結(jié)束的一場法院查封房產(chǎn)的公開拍賣會(huì)上，大部分房產(chǎn)的起拍價(jià)相較于目前的市場價(jià)格明顯偏低。最終僅有10套房屋被拍出，其中近一半是以起拍價(jià)成交的，其余11套則流拍。
從記者隨機(jī)調(diào)查采訪的潛在購房者和樓盤銷售處來看，觀望之勢也并無減退。拍賣會(huì)上，拍賣公司的一位負(fù)責(zé)人也表示，今年6月1日開始征收二手房營業(yè)稅，8月1日二手房交易開始強(qiáng)征個(gè)稅，10月1日起施行二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格……一連串的政策讓許多買房者變得比較謹(jǐn)慎，觀望氣氛濃重。
4．2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會(huì)議認(rèn)為：中央去年實(shí)施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署以來，房地產(chǎn)投資增長和房價(jià)上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。
會(huì)議指出，要認(rèn)真落實(shí)去年以來中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對(duì)性的措施：(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。
會(huì)議要求，各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
5．倍受關(guān)注的居民消費(fèi)價(jià)格特別是食品價(jià)格增長雖然明顯回落，但主要受房價(jià)上漲等因素推動(dòng)，居住價(jià)格增長壓力仍然突出。2004年，居民消費(fèi)價(jià)格增長3.9%，增幅比的7、8月低1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中9月以后增速持續(xù)下降，12月回落到2.4%，增幅比全年低1.4個(gè)百分點(diǎn)，比7、8月低2.9個(gè)百分點(diǎn)，比11月低0.4個(gè)百分點(diǎn)；特別是作為居民消費(fèi)價(jià)格增長主導(dǎo)因素的食品價(jià)格，去年全年增長9.9%，增幅比7月低4.7個(gè)百分點(diǎn)，其中8月以后增速連續(xù)下降，11月回落到5.9%，增幅比全年低4.0個(gè)百分點(diǎn)，比7月低8.7個(gè)百分點(diǎn)，比10月低4.1個(gè)百分點(diǎn)。但居住價(jià)格去年前10個(gè)月持續(xù)走高，11月達(dá)6.3%，雖然略低于9、10月水平，但首次超過食品價(jià)格成為居民消費(fèi)價(jià)格增長的第一位因素。
同時(shí)，作為高耗能和鋼材、水泥使用量比較多的房地產(chǎn)，房價(jià)上升有力拉動(dòng)能源、鋼材、水泥的需求量增加及其價(jià)格的上揚(yáng)，并帶動(dòng)上游產(chǎn)品價(jià)格增長。2004年11月，燃料動(dòng)力購進(jìn)價(jià)承接4月以來持續(xù)上升趨勢，達(dá)18.3%，增幅比4月和10月分別高14.1和1.6個(gè)百分點(diǎn)；黑色金屬和有色金屬增長雖然比10月有所降低，但仍分別達(dá)18.9%和21.0%，增幅比上年同期分別高6.7和11.1個(gè)百分點(diǎn)，比2004年1月分別高3.3和8.4個(gè)百分點(diǎn)；木材及紙漿、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分別高3.2和3.3個(gè)百分點(diǎn)，比2004年1月分別高1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)。主要由于房價(jià)刺激下能源、鋼材等價(jià)格的推動(dòng)，去年全年原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲11.4%，增幅比上年和去年2月分別高6.6和3.3個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)品出廠價(jià)格上漲6.1%，增幅比上年和去年2月分別高3.8和2.6個(gè)百分點(diǎn)。
房價(jià)及其連帶物價(jià)增長過快，既是宏觀經(jīng)濟(jì)最敏感的不穩(wěn)定因素，也是金融緊縮風(fēng)險(xiǎn)，以及農(nóng)民收入增量中抵消因素過大和投資反彈的直接動(dòng)因。
6．上海銀監(jiān)局近日發(fā)布的2005年上海房地產(chǎn)信貸市場運(yùn)行情況報(bào)告顯示，在宏觀調(diào)控政策作用下，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)增長。截至2005年末，全市中資商業(yè)銀行人民幣自營性房地產(chǎn)貸款余額4070.79億元，比年初增加587.04億元，同比少增436.82億元。
隨著系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，各中資商業(yè)銀行積極貫徹上海市政府關(guān)于“鼓勵(lì)消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，積極規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信貸增速正在逐步回落。與去年同期相比，房地產(chǎn)貸款余額增長16.79%，增幅為2001年以來的新低。
分析顯示，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1400.18億元，比年初增加387.58億元，同比多增85.09億元，余額同比增長38.04%。購房貸款余額2670.61億元，比年初增加199.46億元，同比少增521.91億元，余額同比增長8.07%。其中：個(gè)人住房貸款余額2644.94億元，比年初增加199.40億元，同比少增528.69億元，余額同比增長8.15%，自4月份以來，同比增速已累計(jì)回落33.98個(gè)百分點(diǎn)。
7．改革開放后，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行，原有體制已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，城市土地有償轉(zhuǎn)讓的實(shí)施和住宅商品化的發(fā)展，國家由過去的大一統(tǒng)的計(jì)劃分配轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)通過引進(jìn)市場來解決住房問題，房地產(chǎn)業(yè)又重新成為一個(gè)重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)部門。1980年9月，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)；同年，深圳市房地產(chǎn)公司與香港一家房地產(chǎn)公司簽訂了客商獨(dú)資營建商住大廈協(xié)議，第一次使國有土地有償使用。1984年，深圳、廣東開始征收土地使用費(fèi)。1986年實(shí)施全國第一輪房改。1987年10月中共的第十三次代表大會(huì)《沿著有中國特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》報(bào)告明確指出，應(yīng)將房地產(chǎn)納入社會(huì)主義市場體系，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場的誕生。同年，深圳市出讓了中華人民共和國第一塊國有土地使用權(quán)，打開了封閉的房地產(chǎn)市場大門。1988年4月12日，全國第七屆人大第一次會(huì)議刪去了憲法第十條第四款中不得出租土地的規(guī)定，修改為“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1990年5月19日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為土地市場的發(fā)育提供了法律支持，土地使用從無償無限期變?yōu)橛袃斢邢奁凇?992年國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》發(fā)布實(shí)施，掀開了中國城鎮(zhèn)住房改革新篇章。改革的基本內(nèi)容是：改革住房的建設(shè)、供給、分配和管理體制；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布。此后還頒布了一系列的法規(guī)、規(guī)章：1995年，建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》；1996年建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》；1997年建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，國家土地管理局發(fā)布了《關(guān)于土地使用權(quán)抵押管理有關(guān)問題的通知》等，這些法規(guī)為1998年以后的房地產(chǎn)市場奠定了法律基礎(chǔ)。
8．隨著3月1日起《北京市實(shí)施〈住房公積金管理?xiàng)l例〉若干規(guī)定》的正式實(shí)施，住房公積金貸款的一些瓶頸問題將得以解決，中大恒基市場研究部專家認(rèn)為，《規(guī)定》的實(shí)施代表了一個(gè)信號(hào)，北京將逐步簡化公積金貸款的步驟、強(qiáng)化北京住房公積金管理中心的行政執(zhí)法能力以增強(qiáng)住房公積金的實(shí)用性。按照這一趨勢，住房貸款中公積金貸款的比例將會(huì)增大。本來，住房公積金貸款作為購房者獲取資金來源的一條重要途徑，應(yīng)該在緩解購房者資金不足問題上發(fā)揮更大的作用。但是一直以來，由于我們習(xí)慣個(gè)人儲(chǔ)蓄個(gè)人消費(fèi)的生活方式，遂將公積金住房貸款的許多優(yōu)勢視而不見?，F(xiàn)在房價(jià)一路攀升，當(dāng)它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們個(gè)人經(jīng)濟(jì)負(fù)載能力的時(shí)候，人們才想起公積金住房貸款的種種好處來。日前，中大恒基市場研究部針對(duì)住房公積金貸款進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在購房者中有95.08%的人愿意辦理公積金貸款。但在這些人中最終能夠辦理公積金貸款的只占31.4%。
可見，盡管人們注意到公積金貸款的益處，但是真正辦理公積金貸款卻又受到很大的限制。我們認(rèn)為，這固然與人們向來冷落這項(xiàng)制度、平時(shí)沒有做好儲(chǔ)蓄積累有關(guān)，但我國公積金貸款制度自身的不完善也負(fù)有責(zé)任。比如，也許大家早就意識(shí)到公積金貸款比商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款更有利，但是申請(qǐng)公積金貸款程序很繁瑣，即使費(fèi)了九牛二虎之力最終申請(qǐng)下來，在這個(gè)過程中付出的機(jī)會(huì)成本也不小。
北京市此次將逐步簡化公積金貸款的步驟、增大住房貸款中公積金貸款的比例的做法，邁出了完善公積金貸款制度的重要一步，加速了我國住房分配貨幣化的進(jìn)程。但是，要解決的人們住房問題，關(guān)鍵在于優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，根本在于提高居民經(jīng)濟(jì)收入。
9．1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。1999年建設(shè)部制定下發(fā)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，提出建立城鎮(zhèn)廉租住房制度。2004年3月1日由建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部等5部委制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》開始實(shí)施，進(jìn)一步完善了城鎮(zhèn)廉租住房制度。2005年，國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件——關(guān)于“抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況調(diào)查”，要求以低保家庭住房困難狀況開展調(diào)查，這項(xiàng)工作進(jìn)展得非常順利，其中北京、上海、天津、河北等省（市）還在調(diào)查的基礎(chǔ)上，建立了住房保障對(duì)象檔案。
其中北京廉租住房制度建設(shè)頗有成效：針對(duì)部分住房困難的低收入家庭既不符合廉租條件，也無力自行購租住房的情況，北京市建委會(huì)同市民政局、市財(cái)政局、北京住房公積金管理中心，下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大北京市廉租住房覆蓋面有關(guān)問題的通知》，將該市住房困難家庭申請(qǐng)廉租住房的收入標(biāo)準(zhǔn)，從低保線提高到家庭人均月收入580元?！锻ㄖ芬?guī)定“將具有本市城鎮(zhèn)常住戶口、家庭人均月收入高于本市城鎮(zhèn)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)連續(xù)一年低于580元，且人均住房使用面積低于7.5平方米（含）的家庭納入廉租房的解困范圍”。按照《通知》規(guī)定的計(jì)算方式，一個(gè)城區(qū)人均月收入為350元的無房三口之家，每月可望拿到750元租金補(bǔ)貼?！锻ㄖ愤€對(duì)申請(qǐng)審核、公示登記、輪候配租、補(bǔ)貼發(fā)放等做出詳細(xì)規(guī)定。
幾年來，北京市在解決低收入家庭住房問題上取得了一定的成效，共計(jì)有1.5萬戶家庭享受到了廉租住房政策。其中，享受租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租的家庭共有4052余戶，租金補(bǔ)貼家庭人均住房使用面積從3.34平方米提高到15.28平方米，實(shí)物配租家庭人均使用面積從6.02平方米提高到27.69平方米。租住直管公房的低收入家庭有1.1萬戶享受了租金減免政策，年減免租金612萬元。另外，還有約1萬戶低收入家庭通過危改拆遷解決了住房問題。
10．建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工商總局6日在此間聯(lián)合作出部署，決定在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)。
建設(shè)部負(fù)責(zé)人表示，在此次整治行動(dòng)中，將集中查處一批群眾意見大、社會(huì)反響強(qiáng)烈的典型案例，并公開曝光。將重點(diǎn)查處以下六類行為：
轉(zhuǎn)讓已購預(yù)售房：未取得預(yù)售許可證擅自銷售或以認(rèn)購等形式收取費(fèi)用、取得預(yù)售許可證后未按規(guī)定時(shí)間開始預(yù)售、擅自將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓等商品房預(yù)售中違法違規(guī)行為；
炒賣房號(hào)：發(fā)布虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或雇傭他人炒作房價(jià)等惡意炒作行為；
加重購房人責(zé)任：未按有關(guān)規(guī)定與購房人簽訂規(guī)范的預(yù)（銷）售合同，訂立合同前未向購房人明示合同示范文本，使用含有免除自己義務(wù)、加重購房人責(zé)任或侵害購房人合法權(quán)益格式條款的銷售合同以及合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等合同違法違規(guī)行為；
售后包租：未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售信息內(nèi)容虛假等廣告違法違規(guī)行為；
經(jīng)紀(jì)活動(dòng)賺差價(jià)：未取得營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，未按規(guī)定使用經(jīng)紀(jì)合同示范文本，利用虛假信息騙取中介、服務(wù)、看房等費(fèi)用，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中賺取差價(jià)等違法違規(guī)行為；不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)：違規(guī)收費(fèi)，銷售商品房未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用住房不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)等違法違規(guī)行為。
三、申論要求
1．請(qǐng)用不超過150字的篇幅，概括出給定資料所反映的主要問題。(20分)
2．用不超過200字的篇幅提出解決給定資料所反映問題的方案。要求：有條理性，針對(duì)性和政策的宏觀性。(30分)
3．根據(jù)上述材料，自選某一角度，自擬題目，寫一篇1200宇左右的文章。要求：有針對(duì)性，有效性，條理清楚，語言流暢。(50分)
參考答案
1．房產(chǎn)市場發(fā)展中還有一些比較突出的問題：
第一，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍十分突出，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足；
第二，部分城市房價(jià)上漲仍然較快；
第三，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等行為不規(guī)范問題仍很突出；
第四，不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，更不利于人民安居和社會(huì)的穩(wěn)定。
2．今后國家將主要從四個(gè)方面就房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)一步解決房價(jià)過快增長問題：
一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定各類土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；
二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價(jià)位住房供應(yīng)；
三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；
四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機(jī)制。
3．繼續(xù)加大抑制房價(jià) 合理引導(dǎo)房市發(fā)展
保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場運(yùn)行中的矛盾和問題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：
一是進(jìn)一步完善土地收購儲(chǔ)備制度，積極引入市場機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿１年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。
二是按照《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
三是加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對(duì)市場結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。
四是組織落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)的制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在3%以內(nèi)。有關(guān)具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會(huì)公示。鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。
五是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，不為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，不為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
六是進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測。加強(qiáng)對(duì)同地段、同品質(zhì)房屋銷售價(jià)格和租賃價(jià)格變動(dòng)情況的分析，準(zhǔn)確判斷房價(jià)變動(dòng)趨勢。建立和完善土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房對(duì)土地的需求。
在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，如果任由房地產(chǎn)價(jià)格不正常上漲，一旦房地產(chǎn)價(jià)格過快、過猛下降，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重波折，不但會(huì)影響城市居民生活和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且會(huì)對(duì)我國的金融業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行造成巨大傷害。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定房價(jià)，抑制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房價(jià)的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。