（二）計稅依據(jù)和稅率
1.計稅依據(jù)
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，從量定額計算征收。
納稅人實際占用的土地面積，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的組織測量的單位測定。尚未組織測量的地區(qū)，凡納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書或土地管理部門提供的地籍資料的，以證書或資料確認的土地使用面積為準；尚未核發(fā)土地使用證明書的，由納稅人據(jù)實申報土地面積。待土地面積測定后，按測定的面積進行調整。
2.稅率
土地使用稅采用幅度定額稅率，按大中小城市規(guī)定幅度差別稅額。
（三）免稅
具體的免稅土地包括：
國家機關、人民團體、軍隊自用的上地；
由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；
宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的上地；
市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
直接用于農(nóng)、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5～10年；
由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
對納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免稅的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關審核后，報國家稅務總局批準。
（四）征收管理
土地使用稅由開征地的稅務機關按年征收，分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
由于耕地占用稅與土地使用稅有部分重合。為避免對一塊土地同時征收耕地占用稅和土地使用稅，我國在土地使用稅條例的規(guī)定上，與耕地占用稅作了相應的銜接處理，即：凡是征用耕地的，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用非耕地的，自批準征用次月起繳納土地使用稅。
土地使用稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理條例》辦理。
土地使用稅是個地方稅種。
八、土地增值稅概念及意義
土地增值稅是對有償轉讓我國國有土地使用權及地上建筑物等產(chǎn)權的單位和個人征收的一種稅。
（一）對土地征稅的起源
對土地增值額的課征，其實質是對土地收益或者說是對地租課稅。地租是一種“不勞而獲”的所得。所謂不勞而獲的所得，主要是指從事土地改良以外的所得而言，也就是非因土地改良而增值的地價。對于這種基于社會經(jīng)濟的發(fā)展而增加的利益，不能聽任地方坐享其成，應就其非因勞動力與資本所致的增值部分，采取高稅率加以征收，以實現(xiàn)地租的社會化，目的在于鼓勵土地的改良，促進社會的利益的增長，其主要目標，是以城市土地和城市地租為課稅對象，制定有效的土地增值稅措施。
由約翰·穆勒等人建立起來的租稅學說，被世界上許多國家和地區(qū)采納。
（二）在我國開征土地增值稅的意義
在我國開征土地增值稅，具有以下幾個方面的作用：
（1）開征土地增值稅，有利于抑制房地產(chǎn)的投機、炒賣活動，防止國有土地收益的流失。
（2）開征土地增值稅，有利于增加財政收入。
（3）開征土地增值稅，符合稅制改革的總體設想，是建立分稅制財政體制的需要。
九、土地增值稅的征收制度
（一）納稅人
凡有償轉讓中華人民共和國國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得收入的單位和個人，均應按規(guī)定繳納土地增值稅。這里有兩層意思，一是只對轉讓國有土地使用權征稅，因為按現(xiàn)行規(guī)定，集體土地需先由國家征用后才能轉讓；二是只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產(chǎn)不征稅。所謂地上建筑物、其他附著物，是指建于地上的一切建筑物。構筑物；地上地下的各種附屬設施及附著于該土地上的不能移動、一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。具體的納稅人是指有償轉讓房地產(chǎn)的一切中外單位及個人，包括：機關、團體、部隊、企事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內其他單位和個人；外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
（二）計稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉讓土地所取得的增值額為計稅依據(jù)。上地增值稅為納稅人轉讓土地所取得的收人減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓土地所取得的收入，應包括貨幣收入、實物收入和其他收入等全部收入。增值額的計算公式如下：
土地增值額＝出售房地產(chǎn)的總收入－扣除項目金額
1.計稅依據(jù)的一般規(guī)定
為了合理計算土地增值額，對存量房產(chǎn)按房屋及建筑物的評估價格（即重置價乘以成新度折扣率）計算扣除。同時，為了方便基層稅務人員計算，增值額的具體扣除項目如下：
（l）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。
（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)所實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。其中：
（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（4）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。
（5）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，兩項規(guī)定計算的金額之和，加計 20％扣除。
2.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定
（1）按土地評估價格計稅。按土地評估價格計稅的有三種情況：①隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的。是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其他附著物價款的行為；②提供扣除項目金額不實的。是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為；③轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于評估價格，又無正當理由的。是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實際成交價格低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。
稅法規(guī)定，對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；對提供扣除項目金額不實的；對轉讓土地的成交價格低于評估價又無正當理由的，用評估價來計算征稅。這里的土地評估價格是指由土地管理部門或房地產(chǎn)中介機構根據(jù)相同地段同類上地售價綜合評定的，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。這有兩層意思：一是成交價低于評估價又無正當理由或隱瞞虛報成交價格的，按評估的市場交易價計算收入；二是提供扣除項目金額不實的，按評估的重置價確定扣除金額。
（2）分期、分片轉讓的扣除項目。納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)，分塊轉讓，對允許扣除項目的金額，原則上接轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積計算分攤允許扣除項目的金額，對項目完全竣工前無法按實際成本計算的，可先按建筑面積預算成本計算，待該項目完工后再按實際發(fā)生數(shù)進行清算，多退少補。
（三）稅率
1.稅率
土地增值稅實行4級超率累進稅率：
土地增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；
土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；
工地增值額超過扣除項目金額200％ 以上部分，稅率為 60％。
2、稅額的計算
稅額的計算可按累進稅率的一般方法進行，即分擋計算，然后加總，也可采用速算法，其公式為：
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率
（三）免稅
稅法規(guī)定下列情況免征土地增值稅：
1.納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除項目金額 20％的。
2.因國家建設需要而被政府征用的土地。
（四）征收管理
土地增值稅由土地所在地的稅務機關負責征收。土地管理部門應當向當?shù)囟悇諜C關提供有關資料，并協(xié)助稅務機關做好征管工作。納稅人未按稅法規(guī)定辦理納稅手續(xù)的，土地管理部門不得辦理房屋產(chǎn)權、土地使用權屬變更登記。
1.納稅地點
納稅人應于轉讓土地合同簽訂之日起7日內到土地所在地稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地?？鐑蓚€或兩個以上管轄地區(qū)的房地產(chǎn)，凡獨立核算單位在房地產(chǎn)所在地的，在獨立核算單位所在地繳納；獨立核算單位不在房地產(chǎn)所在地的，由上級稅務機關根據(jù)情況具體確定。
2.納稅程序
納稅人應按照下列規(guī)定程序辦理手續(xù)：
（1）納稅人應在簽訂轉讓房地產(chǎn)合同后，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報。同時，向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣契約，交易標的物，會計報表和有關資料。
（2）納稅人按照稅務機關核定的期限，到指定銀行繳納土地增值稅。
（3）納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權變更手續(xù)。
1.計稅依據(jù)
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，從量定額計算征收。
納稅人實際占用的土地面積，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的組織測量的單位測定。尚未組織測量的地區(qū)，凡納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書或土地管理部門提供的地籍資料的，以證書或資料確認的土地使用面積為準；尚未核發(fā)土地使用證明書的，由納稅人據(jù)實申報土地面積。待土地面積測定后，按測定的面積進行調整。
2.稅率
土地使用稅采用幅度定額稅率，按大中小城市規(guī)定幅度差別稅額。
（三）免稅
具體的免稅土地包括：
國家機關、人民團體、軍隊自用的上地；
由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；
宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的上地；
市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
直接用于農(nóng)、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5～10年；
由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
對納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免稅的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關審核后，報國家稅務總局批準。
（四）征收管理
土地使用稅由開征地的稅務機關按年征收，分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
由于耕地占用稅與土地使用稅有部分重合。為避免對一塊土地同時征收耕地占用稅和土地使用稅，我國在土地使用稅條例的規(guī)定上，與耕地占用稅作了相應的銜接處理，即：凡是征用耕地的，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用非耕地的，自批準征用次月起繳納土地使用稅。
土地使用稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理條例》辦理。
土地使用稅是個地方稅種。
八、土地增值稅概念及意義
土地增值稅是對有償轉讓我國國有土地使用權及地上建筑物等產(chǎn)權的單位和個人征收的一種稅。
（一）對土地征稅的起源
對土地增值額的課征，其實質是對土地收益或者說是對地租課稅。地租是一種“不勞而獲”的所得。所謂不勞而獲的所得，主要是指從事土地改良以外的所得而言，也就是非因土地改良而增值的地價。對于這種基于社會經(jīng)濟的發(fā)展而增加的利益，不能聽任地方坐享其成，應就其非因勞動力與資本所致的增值部分，采取高稅率加以征收，以實現(xiàn)地租的社會化，目的在于鼓勵土地的改良，促進社會的利益的增長，其主要目標，是以城市土地和城市地租為課稅對象，制定有效的土地增值稅措施。
由約翰·穆勒等人建立起來的租稅學說，被世界上許多國家和地區(qū)采納。
（二）在我國開征土地增值稅的意義
在我國開征土地增值稅，具有以下幾個方面的作用：
（1）開征土地增值稅，有利于抑制房地產(chǎn)的投機、炒賣活動，防止國有土地收益的流失。
（2）開征土地增值稅，有利于增加財政收入。
（3）開征土地增值稅，符合稅制改革的總體設想，是建立分稅制財政體制的需要。
九、土地增值稅的征收制度
（一）納稅人
凡有償轉讓中華人民共和國國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得收入的單位和個人，均應按規(guī)定繳納土地增值稅。這里有兩層意思，一是只對轉讓國有土地使用權征稅，因為按現(xiàn)行規(guī)定，集體土地需先由國家征用后才能轉讓；二是只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產(chǎn)不征稅。所謂地上建筑物、其他附著物，是指建于地上的一切建筑物。構筑物；地上地下的各種附屬設施及附著于該土地上的不能移動、一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。具體的納稅人是指有償轉讓房地產(chǎn)的一切中外單位及個人，包括：機關、團體、部隊、企事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內其他單位和個人；外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
（二）計稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉讓土地所取得的增值額為計稅依據(jù)。上地增值稅為納稅人轉讓土地所取得的收人減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓土地所取得的收入，應包括貨幣收入、實物收入和其他收入等全部收入。增值額的計算公式如下：
土地增值額＝出售房地產(chǎn)的總收入－扣除項目金額
1.計稅依據(jù)的一般規(guī)定
為了合理計算土地增值額，對存量房產(chǎn)按房屋及建筑物的評估價格（即重置價乘以成新度折扣率）計算扣除。同時，為了方便基層稅務人員計算，增值額的具體扣除項目如下：
（l）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。
（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)所實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。其中：
（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（4）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。
（5）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，兩項規(guī)定計算的金額之和，加計 20％扣除。
2.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定
（1）按土地評估價格計稅。按土地評估價格計稅的有三種情況：①隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的。是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其他附著物價款的行為；②提供扣除項目金額不實的。是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為；③轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于評估價格，又無正當理由的。是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實際成交價格低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。
稅法規(guī)定，對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；對提供扣除項目金額不實的；對轉讓土地的成交價格低于評估價又無正當理由的，用評估價來計算征稅。這里的土地評估價格是指由土地管理部門或房地產(chǎn)中介機構根據(jù)相同地段同類上地售價綜合評定的，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。這有兩層意思：一是成交價低于評估價又無正當理由或隱瞞虛報成交價格的，按評估的市場交易價計算收入；二是提供扣除項目金額不實的，按評估的重置價確定扣除金額。
（2）分期、分片轉讓的扣除項目。納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)，分塊轉讓，對允許扣除項目的金額，原則上接轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積計算分攤允許扣除項目的金額，對項目完全竣工前無法按實際成本計算的，可先按建筑面積預算成本計算，待該項目完工后再按實際發(fā)生數(shù)進行清算，多退少補。
（三）稅率
1.稅率
土地增值稅實行4級超率累進稅率：
土地增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；
土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；
工地增值額超過扣除項目金額200％ 以上部分，稅率為 60％。
2、稅額的計算
稅額的計算可按累進稅率的一般方法進行，即分擋計算，然后加總，也可采用速算法，其公式為：
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率
（三）免稅
稅法規(guī)定下列情況免征土地增值稅：
1.納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除項目金額 20％的。
2.因國家建設需要而被政府征用的土地。
（四）征收管理
土地增值稅由土地所在地的稅務機關負責征收。土地管理部門應當向當?shù)囟悇諜C關提供有關資料，并協(xié)助稅務機關做好征管工作。納稅人未按稅法規(guī)定辦理納稅手續(xù)的，土地管理部門不得辦理房屋產(chǎn)權、土地使用權屬變更登記。
1.納稅地點
納稅人應于轉讓土地合同簽訂之日起7日內到土地所在地稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地?？鐑蓚€或兩個以上管轄地區(qū)的房地產(chǎn)，凡獨立核算單位在房地產(chǎn)所在地的，在獨立核算單位所在地繳納；獨立核算單位不在房地產(chǎn)所在地的，由上級稅務機關根據(jù)情況具體確定。
2.納稅程序
納稅人應按照下列規(guī)定程序辦理手續(xù)：
（1）納稅人應在簽訂轉讓房地產(chǎn)合同后，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報。同時，向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣契約，交易標的物，會計報表和有關資料。
（2）納稅人按照稅務機關核定的期限，到指定銀行繳納土地增值稅。
（3）納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權變更手續(xù)。