隨著城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)的步伐加快，越來越多的市民購(gòu)買近郊的樓房、集體土地上建造的樓房，引發(fā)了很多訴訟案件，經(jīng)常有讀者撥打樓宇熱線88762259咨詢，集體土地房屋能否買賣?如何判斷集體土地房屋買賣的效力及是否受法律保護(hù)?本報(bào)記者請(qǐng)北京中銀律師事務(wù)所青島分所湯書國(guó)律師就此進(jìn)行了專題分析。
一、關(guān)于認(rèn)定買賣合同效力
1、宅基地房屋買賣的雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且經(jīng)過宅基地審批手續(xù)的，認(rèn)定合同有效(即戶口在該村或街道)。審批手續(xù)為經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
2、集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，但尚未辦理相關(guān)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)證的，此范圍內(nèi)的房屋買賣合同對(duì)雙方當(dāng)事人有法律約束力。
3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無效(市民購(gòu)買集體土地房屋一律合同無效，不受法律保護(hù))。
4、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效(不同村之間的村民互相購(gòu)買房屋)。
二、關(guān)于舊村改造買賣房屋合同引起的糾紛
集體所有土地范圍內(nèi)，村委會(huì)拆除舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員包括城鎮(zhèn)居民購(gòu)買，此類合同引起的糾紛，法院暫不受理。
一、關(guān)于認(rèn)定買賣合同效力
1、宅基地房屋買賣的雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且經(jīng)過宅基地審批手續(xù)的，認(rèn)定合同有效(即戶口在該村或街道)。審批手續(xù)為經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
2、集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，但尚未辦理相關(guān)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)證的，此范圍內(nèi)的房屋買賣合同對(duì)雙方當(dāng)事人有法律約束力。
3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無效(市民購(gòu)買集體土地房屋一律合同無效，不受法律保護(hù))。
4、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效(不同村之間的村民互相購(gòu)買房屋)。
二、關(guān)于舊村改造買賣房屋合同引起的糾紛
集體所有土地范圍內(nèi)，村委會(huì)拆除舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員包括城鎮(zhèn)居民購(gòu)買，此類合同引起的糾紛，法院暫不受理。