第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算
一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則
確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個(gè)重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價(jià)的百分比作為參考，評(píng)價(jià)其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法
（一）完全應(yīng)計(jì)法——即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項(xiàng)時(shí)，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計(jì)法的適用條件應(yīng)該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)；D、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計(jì)法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價(jià)格。
在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計(jì)法就是在銷售時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會(huì)計(jì)處理方法。
（二）完工百分比法
采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項(xiàng)目尚未完工而與完全應(yīng)計(jì)法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計(jì)法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計(jì)法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項(xiàng)目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計(jì)法相同。對(duì)于某一項(xiàng)工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計(jì)總成本的比例來估定的。
（三）分期收款法
當(dāng)某項(xiàng)房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計(jì)收款情況時(shí)，可采用分期收款法確認(rèn)該項(xiàng)房地產(chǎn)交易的銷售收入。
1.應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)
采用分期收款要求在收到貨款時(shí)確認(rèn)銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計(jì)算應(yīng)收賬款。
2.開發(fā)成本的預(yù)計(jì)
分期收款法在利潤計(jì)算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷售時(shí)就應(yīng)確定總成本，而實(shí)際上總成本在銷售時(shí)并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計(jì)以后發(fā)生的開發(fā)成本
三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置
1、“經(jīng)營收入”2、“經(jīng)營成本”3、“其他業(yè)務(wù)收入” 4、“其他業(yè)務(wù)支出”5、“經(jīng)營稅金及附加”
四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理
（一）土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理
1、 交款提貨的銷售方式
在收到貨款時(shí)：借：銀行存款
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷售收入
同時(shí)或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：
借：經(jīng)營成本——土地轉(zhuǎn)讓成本
——商品房銷售成本
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
——房屋開發(fā)
2、 預(yù)收貨款的銷售方式
3、 托收承付的銷售方式 將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時(shí)：
借：銀行存款
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷售收入
教材例題這個(gè)地方會(huì)計(jì)分錄的明細(xì)科目寫錯(cuò)了！
4、 分期收款的銷售方式
（1）在付出銷售房產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實(shí)際成本記賬：
借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（2）按照合同收款時(shí)，按合同規(guī)定收款的金額記賬： （3）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本
借：銀行存款 借：經(jīng)營成本——商品房或土地銷售成本
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（二）配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理
其收入應(yīng)記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同
（三）代建工程銷售的賬務(wù)處理
代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收并辦妥交接手續(xù)時(shí)將代建工程價(jià)款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營收入——代建工程銷售收入”明細(xì)賬。
第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算
一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述
房地產(chǎn)出租 土地出租
二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理
（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置
1、 對(duì)于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開發(fā)產(chǎn)品的庫存及損耗價(jià)值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。
2、 對(duì)于在出租經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本?？赏ㄟ^設(shè)置“經(jīng)營收入”和“經(jīng)營成本”科目進(jìn)行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”二級(jí)科目進(jìn)行明細(xì)核算。
（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理
1.出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計(jì)算和賬務(wù)處理。
企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(jià)（即實(shí)際成本）和預(yù)計(jì)的使用年限及預(yù)計(jì)殘值，計(jì)算其價(jià)值損耗，按月計(jì)提出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷額并計(jì)入經(jīng)營成本。
一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下：
出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率＝（1-估計(jì)凈殘值率）/（預(yù)計(jì)使用年限÷12）
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的成本時(shí)，應(yīng)按其攤余價(jià)值，借記“經(jīng)營成本”帳戶，按其已計(jì)提累計(jì)攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶。
3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。
出租開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費(fèi)應(yīng)根據(jù)修理費(fèi)金額的大小和用途分別作不同的會(huì)計(jì)處理，可以總結(jié)：
出租開發(fā)產(chǎn)品修理費(fèi)的核算
發(fā)生期間 用途或金額大小 會(huì)計(jì)處理方法
出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶
金額較大 先計(jì)入“待攤費(fèi)用”進(jìn)行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營成本”
出租前 對(duì)所出租產(chǎn)品進(jìn)行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過“開發(fā)成本”帳戶進(jìn)行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶
發(fā)生的修理費(fèi)用 改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售 應(yīng)列為銷售費(fèi)用，不得作為經(jīng)營成本進(jìn)行列支。
一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則
確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個(gè)重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價(jià)的百分比作為參考，評(píng)價(jià)其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法
（一）完全應(yīng)計(jì)法——即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項(xiàng)時(shí)，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計(jì)法的適用條件應(yīng)該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)；D、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計(jì)法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價(jià)格。
在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計(jì)法就是在銷售時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會(huì)計(jì)處理方法。
（二）完工百分比法
采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項(xiàng)目尚未完工而與完全應(yīng)計(jì)法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計(jì)法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計(jì)法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項(xiàng)目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計(jì)法相同。對(duì)于某一項(xiàng)工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計(jì)總成本的比例來估定的。
（三）分期收款法
當(dāng)某項(xiàng)房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計(jì)收款情況時(shí)，可采用分期收款法確認(rèn)該項(xiàng)房地產(chǎn)交易的銷售收入。
1.應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)
采用分期收款要求在收到貨款時(shí)確認(rèn)銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計(jì)算應(yīng)收賬款。
2.開發(fā)成本的預(yù)計(jì)
分期收款法在利潤計(jì)算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷售時(shí)就應(yīng)確定總成本，而實(shí)際上總成本在銷售時(shí)并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計(jì)以后發(fā)生的開發(fā)成本
三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置
1、“經(jīng)營收入”2、“經(jīng)營成本”3、“其他業(yè)務(wù)收入” 4、“其他業(yè)務(wù)支出”5、“經(jīng)營稅金及附加”
四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理
（一）土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理
1、 交款提貨的銷售方式
在收到貨款時(shí)：借：銀行存款
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷售收入
同時(shí)或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：
借：經(jīng)營成本——土地轉(zhuǎn)讓成本
——商品房銷售成本
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
——房屋開發(fā)
2、 預(yù)收貨款的銷售方式
3、 托收承付的銷售方式 將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時(shí)：
借：銀行存款
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷售收入
教材例題這個(gè)地方會(huì)計(jì)分錄的明細(xì)科目寫錯(cuò)了！
4、 分期收款的銷售方式
（1）在付出銷售房產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實(shí)際成本記賬：
借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（2）按照合同收款時(shí)，按合同規(guī)定收款的金額記賬： （3）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本
借：銀行存款 借：經(jīng)營成本——商品房或土地銷售成本
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（二）配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理
其收入應(yīng)記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同
（三）代建工程銷售的賬務(wù)處理
代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收并辦妥交接手續(xù)時(shí)將代建工程價(jià)款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營收入——代建工程銷售收入”明細(xì)賬。
第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算
一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述
房地產(chǎn)出租 土地出租
二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理
（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置
1、 對(duì)于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開發(fā)產(chǎn)品的庫存及損耗價(jià)值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。
2、 對(duì)于在出租經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本?？赏ㄟ^設(shè)置“經(jīng)營收入”和“經(jīng)營成本”科目進(jìn)行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”二級(jí)科目進(jìn)行明細(xì)核算。
（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理
1.出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計(jì)算和賬務(wù)處理。
企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(jià)（即實(shí)際成本）和預(yù)計(jì)的使用年限及預(yù)計(jì)殘值，計(jì)算其價(jià)值損耗，按月計(jì)提出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷額并計(jì)入經(jīng)營成本。
一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下：
出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率＝（1-估計(jì)凈殘值率）/（預(yù)計(jì)使用年限÷12）
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的成本時(shí)，應(yīng)按其攤余價(jià)值，借記“經(jīng)營成本”帳戶，按其已計(jì)提累計(jì)攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶。
3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。
出租開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費(fèi)應(yīng)根據(jù)修理費(fèi)金額的大小和用途分別作不同的會(huì)計(jì)處理，可以總結(jié)：
出租開發(fā)產(chǎn)品修理費(fèi)的核算
發(fā)生期間 用途或金額大小 會(huì)計(jì)處理方法
出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶
金額較大 先計(jì)入“待攤費(fèi)用”進(jìn)行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營成本”
出租前 對(duì)所出租產(chǎn)品進(jìn)行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過“開發(fā)成本”帳戶進(jìn)行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶
發(fā)生的修理費(fèi)用 改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售 應(yīng)列為銷售費(fèi)用，不得作為經(jīng)營成本進(jìn)行列支。