土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理
一、土地使用權(quán)出讓管理
(一)土地使用權(quán)出讓的涵義
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
土地使用權(quán)的出讓，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特征。
(1)土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)
(2)國有土地使用權(quán)出讓由政府壟斷。國家壟斷經(jīng)營土地使用權(quán)出讓市場有兩方面涵義。一是土地使用權(quán)出讓的只能是國有土地，而并非是一切土地;二是土地使用權(quán)出讓方只能是市縣人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為。
(3)土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的。
(4)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?BR> (5)土地使用權(quán)的出讓市場被稱為“土地市場中的一級市場“。
判斷題：土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。 ( R )
(二)土地使用權(quán)出讓的主體范圍
土地使用權(quán)出讓的主體，主要是指國有土地使用權(quán)出讓人。國有土地使用權(quán)出讓的主體不是任何單位和個人都可以充當(dāng)?shù)?，它必須具備一定的法定條件和資格。
(1)土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當(dāng)出讓人。
(2)中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》和新實施的《土地管理法》及其《實施條例》的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。
(3)土地使用者開發(fā)、經(jīng)營土地的活動，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會公共利益。
(三)土地使用權(quán)出讓的客體范圍
(1)土地使用權(quán)的出讓是在國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。
(2)地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設(shè)施等，不在土地使用權(quán)出讓范圍之列。
(3)土地使用權(quán)出讓的地塊可以是“生地”，即待開發(fā)的土地，也可以是已完成市政設(shè)施的“熟地”即實行“三通一平”或“七通一平”的土地。
例題：國家實行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但不包括( ABD )。
A.地下資源
B.埋藏物
C.土地處分權(quán)
D.公用設(shè)施
(四)土地使用權(quán)出讓的年限控制
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的年限按下列用途確定：
(1)居住用地七十年;
(2)工業(yè)用地五十年;
(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(4)商業(yè)、游游、娛樂用地四十年;
(5)綜合或者其他用地五十年。
出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、 附著物的所有權(quán);使用者如需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，并按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù);若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予補(bǔ)償。
(五)土地使用權(quán)的出讓方式
我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標(biāo)方式和拍賣方式。
土地使用權(quán)的協(xié)議出讓
土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。
這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎(chǔ)。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競爭機(jī)制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產(chǎn)生以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。
它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設(shè)的項目用地。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的。
例題：協(xié)議出讓一般適用于以下項目用地( ABC )。
A.工業(yè)項目
B.市政公益事業(yè)
C.非贏利性項目
D.國家機(jī)關(guān)用地
(六)土地使用權(quán)出讓合同及管理
1.土地使用權(quán)出讓合同的概念與法律特征
出讓土地使用權(quán)，土地所有者和使用者的權(quán)利和義務(wù)最終是通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同而確立的。
2.土地使用權(quán)出讓合同的管理
出讓合同的管理主要包括以下幾個方面：
(1)對出讓合同主體的審查和認(rèn)定。
(2)對無效合同的認(rèn)定及其處理。
(3)審查出讓合同的合法性。
(4)審查合同內(nèi)容的完整性。
(5)出讓合同的變更與解除。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規(guī)定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無法履行的④由于合同一方違約。
(6)合同糾紛的調(diào)解和仲裁。
(7)對出讓合同進(jìn)行分類、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場管理的基礎(chǔ)資料予以保存。
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本涵義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
(一)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合以下基本條件。
按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
為了規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個條件的限制：
(1)通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項用地要求。
(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。
(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
(5)原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利。通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。
(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定限價)來防止。
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。
例題：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式包括( ACD )。
A.出售
B.抵押
C. 交換
D.贈與
三、土地租賃管理
我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。
(一)國有土地租賃管理
1.國有土地租賃的概念
所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。可見，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國有土地租賃稱作土地年租制。
2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則
(1)國有土地有償、有限期使用原則;
(2)維護(hù)國家、集體和個****益的原則;
(3)嚴(yán)格依法辦事原則;
(4)收益合理分配原則;
(5)因地制宜、實事求是原則。
3.各地試行土地租賃制的實踐
(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。
(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。
(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：
A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }
式中：A—土地年租金;
P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;
n—出讓土地使用權(quán)的使用年限;
r—折現(xiàn)率。
(二)土地使用權(quán)出租管理
1.土地使用權(quán)出租的概念
土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動，它具有以下幾個法律特征：
(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。
(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。
(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。
(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。
2.土地使用權(quán)出租程序
由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序為：
*出租申請和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權(quán)出租登記。
3.土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)
(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)
①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保持義務(wù)。
②如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方。若有什么問題應(yīng)協(xié)商解決。
③出租人作為土地使用權(quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
④出租人憑借土地使用權(quán)收取租金。
⑤出租人有權(quán)監(jiān)督承租人對土地的使用。
(2)承租人的權(quán)利和義務(wù)
①承租方應(yīng)按租賃合同要求及時向出租方支付土地使用權(quán)租金。
②承租人必須按合同規(guī)定的用途使用土地，凡違反租賃合同規(guī)定而改變土地用途或用承租土地使用權(quán)進(jìn)行非法經(jīng)營，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回土地。
③承租人有權(quán)按租賃合同及時使用土地，在租賃合同終止時也應(yīng)及時返還土地。
④承租人使用出租土地時，不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況，有保護(hù)和合理使用土地的義務(wù)。
例題：下面關(guān)于土地使用權(quán)出租雙方權(quán)利義務(wù)說法正確的是( ABCD )。
A.如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方
B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況
C. 出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)
D.承租人必須按照合同規(guī)定的用途使用土地
4.土地使用權(quán)出租的限制條件
(1)土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。
(2)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
(3)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物租賃，出租人必須辦理出租登記。
(4)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的義務(wù)。
5.土地使用權(quán)租賃合同管理
是一種雙方有償合同。同時它又是諾成合同，因為當(dāng)事人應(yīng)合同主要內(nèi)容達(dá)成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內(nèi)容有：
合同標(biāo)的是因出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權(quán)及其附有地上建筑物和其他附著物的地塊。土地使用權(quán)的租金按當(dāng)事人雙方合理的原則協(xié)商確定。土地使用權(quán)出租期限的確定應(yīng)在出讓期限范圍內(nèi)。租賃期間對地塊的合理利用責(zé)任。出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)。優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。出租人在出讓期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。違約條款及合同終止條款。其他規(guī)定等。
例題：下列土地活動中，必須簽訂合同的是( ABCD )。
A.出讓
B.轉(zhuǎn)讓
C.出租
D.抵押
四、土地使用權(quán)抵押管理
(一)土地使用權(quán)抵押的概念及其法律特征
土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當(dāng)做貸款的擔(dān)保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。
土地使用權(quán)抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征，如抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，以清償債務(wù)為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。
(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
(2)土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。
(3)土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
例題：用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過( AB )方式合法取得。
A.出讓
B.轉(zhuǎn)讓
C.劃撥
D.租賃
判斷題：土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。 ( R )
(二)土地使用權(quán)抵押的程序
土地使用權(quán)抵押的一般程序為：
(1)抵押申請。
(2)抵押物估價。受理抵押貸款的銀行對抵押物(土地使用權(quán))進(jìn)行估價，并根據(jù)抵押物估價額的一定比例確定貸款數(shù)額，但其貸款額度一般不高于估價的70%。
(3)抵押雙方當(dāng)事人簽訂土地使用權(quán)抵押合同。
抵押合同公證。抵押合同簽訂后，抵押人與抵押權(quán)人共同到所在地司法部門公證處辦理公證手續(xù)，領(lǐng)取抵押公證書。
(三)土地使用權(quán)抵押合同管理
簽訂抵押合同，必須采取書面形式。土地使用權(quán)抵押合同的主要內(nèi)容有：
(1)土地使用權(quán)抵押雙方當(dāng)事人的名稱、住所、抵押人的開戶銀行及賬號。
(2)抵押標(biāo)的物的位置、面積、地價、權(quán)屬狀況與性質(zhì)，即土地使用權(quán)屬是否清楚合法，是出讓(轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)，若是后者，是否已補(bǔ)辦出讓手續(xù)等，土地使用年限和剩余年限等。
(3)土地使用權(quán)抵押貸款的數(shù)額、幣種、用途、借款年限、利率、支付方式、歸還本息方法等。
(4)土地使用權(quán)估價額與抵押率(即抵押貸款與土地使用權(quán)估價額的比率)
(5)土地使用權(quán)抵押的占管人、占管方式、占管責(zé)任，以及意外毀損，滅失的風(fēng)險責(zé)任。
(6)土地使用權(quán)是否已設(shè)定過抵押。
(7)土地使用權(quán)抵押權(quán)的實現(xiàn)與消失的處分方式。即如抵押期限屆滿，土地使用權(quán)抵押權(quán)的處置方式，如歸還、拍賣、轉(zhuǎn)讓等。
(8)違約責(zé)任及爭議解決的約定。
(9)簽約日期、地點及雙方商定的其他條款等。
土地使用權(quán)抵押當(dāng)事人如違反抵押合同，其違約責(zé)任主要有：
(1)抵押人未按規(guī)定用途使用貸款，抵押權(quán)人可以提前收回抵押貸款，并按有關(guān)規(guī)定處理罰息。
(2)抵押人擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租或以其他方式處分時，其行為無效。抵押權(quán)人有權(quán)提前收回貸款，并可要求抵押人支付一定的違約金。
(3)抵押到期不能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記。
(4)由抵押人因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)等情況所產(chǎn)生的后果，由抵押人承擔(dān)責(zé)任。
(5)由抵押人占管的抵押物發(fā)生毀損，導(dǎo)致土地價值減少甚至破壞，抵押權(quán)人可要求抵押人恢復(fù)土地的原價值或賠償損失，或減少擔(dān)保金額。
(6)抵押物的受贈人、繼承人拒絕償還貸款本息的，抵押權(quán)人可以依照法律的規(guī)定向人民法院起訴。
(7)抵押雙方當(dāng)事人在履行合同過程中發(fā)生爭議，不能協(xié)商解決時，按《合同法》處理。
一、土地使用權(quán)出讓管理
(一)土地使用權(quán)出讓的涵義
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
土地使用權(quán)的出讓，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特征。
(1)土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)
(2)國有土地使用權(quán)出讓由政府壟斷。國家壟斷經(jīng)營土地使用權(quán)出讓市場有兩方面涵義。一是土地使用權(quán)出讓的只能是國有土地，而并非是一切土地;二是土地使用權(quán)出讓方只能是市縣人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為。
(3)土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的。
(4)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?BR> (5)土地使用權(quán)的出讓市場被稱為“土地市場中的一級市場“。
判斷題：土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。 ( R )
(二)土地使用權(quán)出讓的主體范圍
土地使用權(quán)出讓的主體，主要是指國有土地使用權(quán)出讓人。國有土地使用權(quán)出讓的主體不是任何單位和個人都可以充當(dāng)?shù)?，它必須具備一定的法定條件和資格。
(1)土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當(dāng)出讓人。
(2)中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》和新實施的《土地管理法》及其《實施條例》的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。
(3)土地使用者開發(fā)、經(jīng)營土地的活動，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會公共利益。
(三)土地使用權(quán)出讓的客體范圍
(1)土地使用權(quán)的出讓是在國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。
(2)地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設(shè)施等，不在土地使用權(quán)出讓范圍之列。
(3)土地使用權(quán)出讓的地塊可以是“生地”，即待開發(fā)的土地，也可以是已完成市政設(shè)施的“熟地”即實行“三通一平”或“七通一平”的土地。
例題：國家實行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但不包括( ABD )。
A.地下資源
B.埋藏物
C.土地處分權(quán)
D.公用設(shè)施
(四)土地使用權(quán)出讓的年限控制
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的年限按下列用途確定：
(1)居住用地七十年;
(2)工業(yè)用地五十年;
(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(4)商業(yè)、游游、娛樂用地四十年;
(5)綜合或者其他用地五十年。
出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、 附著物的所有權(quán);使用者如需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，并按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù);若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予補(bǔ)償。
(五)土地使用權(quán)的出讓方式
我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標(biāo)方式和拍賣方式。
土地使用權(quán)的協(xié)議出讓
土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。
這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎(chǔ)。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競爭機(jī)制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產(chǎn)生以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。
它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設(shè)的項目用地。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的。
例題：協(xié)議出讓一般適用于以下項目用地( ABC )。
A.工業(yè)項目
B.市政公益事業(yè)
C.非贏利性項目
D.國家機(jī)關(guān)用地
(六)土地使用權(quán)出讓合同及管理
1.土地使用權(quán)出讓合同的概念與法律特征
出讓土地使用權(quán)，土地所有者和使用者的權(quán)利和義務(wù)最終是通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同而確立的。
2.土地使用權(quán)出讓合同的管理
出讓合同的管理主要包括以下幾個方面：
(1)對出讓合同主體的審查和認(rèn)定。
(2)對無效合同的認(rèn)定及其處理。
(3)審查出讓合同的合法性。
(4)審查合同內(nèi)容的完整性。
(5)出讓合同的變更與解除。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規(guī)定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無法履行的④由于合同一方違約。
(6)合同糾紛的調(diào)解和仲裁。
(7)對出讓合同進(jìn)行分類、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場管理的基礎(chǔ)資料予以保存。
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本涵義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
(一)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合以下基本條件。
按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
為了規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個條件的限制：
(1)通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項用地要求。
(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。
(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
(5)原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利。通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。
(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定限價)來防止。
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。
例題：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式包括( ACD )。
A.出售
B.抵押
C. 交換
D.贈與
三、土地租賃管理
我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。
(一)國有土地租賃管理
1.國有土地租賃的概念
所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。可見，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國有土地租賃稱作土地年租制。
2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則
(1)國有土地有償、有限期使用原則;
(2)維護(hù)國家、集體和個****益的原則;
(3)嚴(yán)格依法辦事原則;
(4)收益合理分配原則;
(5)因地制宜、實事求是原則。
3.各地試行土地租賃制的實踐
(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。
(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。
(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：
A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }
式中：A—土地年租金;
P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;
n—出讓土地使用權(quán)的使用年限;
r—折現(xiàn)率。
(二)土地使用權(quán)出租管理
1.土地使用權(quán)出租的概念
土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動，它具有以下幾個法律特征：
(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。
(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。
(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。
(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。
2.土地使用權(quán)出租程序
由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序為：
*出租申請和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權(quán)出租登記。
3.土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)
(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)
①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保持義務(wù)。
②如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方。若有什么問題應(yīng)協(xié)商解決。
③出租人作為土地使用權(quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
④出租人憑借土地使用權(quán)收取租金。
⑤出租人有權(quán)監(jiān)督承租人對土地的使用。
(2)承租人的權(quán)利和義務(wù)
①承租方應(yīng)按租賃合同要求及時向出租方支付土地使用權(quán)租金。
②承租人必須按合同規(guī)定的用途使用土地，凡違反租賃合同規(guī)定而改變土地用途或用承租土地使用權(quán)進(jìn)行非法經(jīng)營，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回土地。
③承租人有權(quán)按租賃合同及時使用土地，在租賃合同終止時也應(yīng)及時返還土地。
④承租人使用出租土地時，不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況，有保護(hù)和合理使用土地的義務(wù)。
例題：下面關(guān)于土地使用權(quán)出租雙方權(quán)利義務(wù)說法正確的是( ABCD )。
A.如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方
B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況
C. 出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)
D.承租人必須按照合同規(guī)定的用途使用土地
4.土地使用權(quán)出租的限制條件
(1)土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。
(2)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
(3)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物租賃，出租人必須辦理出租登記。
(4)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的義務(wù)。
5.土地使用權(quán)租賃合同管理
是一種雙方有償合同。同時它又是諾成合同，因為當(dāng)事人應(yīng)合同主要內(nèi)容達(dá)成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內(nèi)容有：
合同標(biāo)的是因出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權(quán)及其附有地上建筑物和其他附著物的地塊。土地使用權(quán)的租金按當(dāng)事人雙方合理的原則協(xié)商確定。土地使用權(quán)出租期限的確定應(yīng)在出讓期限范圍內(nèi)。租賃期間對地塊的合理利用責(zé)任。出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)。優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。出租人在出讓期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。違約條款及合同終止條款。其他規(guī)定等。
例題：下列土地活動中，必須簽訂合同的是( ABCD )。
A.出讓
B.轉(zhuǎn)讓
C.出租
D.抵押
四、土地使用權(quán)抵押管理
(一)土地使用權(quán)抵押的概念及其法律特征
土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當(dāng)做貸款的擔(dān)保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。
土地使用權(quán)抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征，如抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，以清償債務(wù)為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。
(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
(2)土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。
(3)土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
例題：用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過( AB )方式合法取得。
A.出讓
B.轉(zhuǎn)讓
C.劃撥
D.租賃
判斷題：土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。 ( R )
(二)土地使用權(quán)抵押的程序
土地使用權(quán)抵押的一般程序為：
(1)抵押申請。
(2)抵押物估價。受理抵押貸款的銀行對抵押物(土地使用權(quán))進(jìn)行估價，并根據(jù)抵押物估價額的一定比例確定貸款數(shù)額，但其貸款額度一般不高于估價的70%。
(3)抵押雙方當(dāng)事人簽訂土地使用權(quán)抵押合同。
抵押合同公證。抵押合同簽訂后，抵押人與抵押權(quán)人共同到所在地司法部門公證處辦理公證手續(xù)，領(lǐng)取抵押公證書。
(三)土地使用權(quán)抵押合同管理
簽訂抵押合同，必須采取書面形式。土地使用權(quán)抵押合同的主要內(nèi)容有：
(1)土地使用權(quán)抵押雙方當(dāng)事人的名稱、住所、抵押人的開戶銀行及賬號。
(2)抵押標(biāo)的物的位置、面積、地價、權(quán)屬狀況與性質(zhì)，即土地使用權(quán)屬是否清楚合法，是出讓(轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)，若是后者，是否已補(bǔ)辦出讓手續(xù)等，土地使用年限和剩余年限等。
(3)土地使用權(quán)抵押貸款的數(shù)額、幣種、用途、借款年限、利率、支付方式、歸還本息方法等。
(4)土地使用權(quán)估價額與抵押率(即抵押貸款與土地使用權(quán)估價額的比率)
(5)土地使用權(quán)抵押的占管人、占管方式、占管責(zé)任，以及意外毀損，滅失的風(fēng)險責(zé)任。
(6)土地使用權(quán)是否已設(shè)定過抵押。
(7)土地使用權(quán)抵押權(quán)的實現(xiàn)與消失的處分方式。即如抵押期限屆滿，土地使用權(quán)抵押權(quán)的處置方式，如歸還、拍賣、轉(zhuǎn)讓等。
(8)違約責(zé)任及爭議解決的約定。
(9)簽約日期、地點及雙方商定的其他條款等。
土地使用權(quán)抵押當(dāng)事人如違反抵押合同，其違約責(zé)任主要有：
(1)抵押人未按規(guī)定用途使用貸款，抵押權(quán)人可以提前收回抵押貸款，并按有關(guān)規(guī)定處理罰息。
(2)抵押人擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租或以其他方式處分時，其行為無效。抵押權(quán)人有權(quán)提前收回貸款，并可要求抵押人支付一定的違約金。
(3)抵押到期不能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記。
(4)由抵押人因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)等情況所產(chǎn)生的后果，由抵押人承擔(dān)責(zé)任。
(5)由抵押人占管的抵押物發(fā)生毀損，導(dǎo)致土地價值減少甚至破壞，抵押權(quán)人可要求抵押人恢復(fù)土地的原價值或賠償損失，或減少擔(dān)保金額。
(6)抵押物的受贈人、繼承人拒絕償還貸款本息的，抵押權(quán)人可以依照法律的規(guī)定向人民法院起訴。
(7)抵押雙方當(dāng)事人在履行合同過程中發(fā)生爭議，不能協(xié)商解決時，按《合同法》處理。