成本法的基本原理
一、內(nèi)容提要
1、成本法的基本原理
2、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成
3、選取可比實例
4、成本法的基本公式
5、重新購建價格
6、建筑物的折舊
7、成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
8、成本法總結(jié)和運用實例
二、考試目的和考試要求
本部分的考試目的是要測試應(yīng)考人員對成本法的基本原理、房地產(chǎn)價格構(gòu)成和重新購建價格的熟悉程度，以及對成本法的基本公式和建筑物折舊的掌握程度。
考試基本要求
1、了解現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。
2、熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價格構(gòu)成和重新購建價格。
3、掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第一節(jié) 成本法的基本原理
一、成本法的含義
成本法是求取估價對象在估價時點上的重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象的客觀、合理價格或價值的方法。
成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，求取估價對象的價值。
二、成本法的理論依據(jù)
成本法的理淪依據(jù)，可以分別從賣方和買方的角度來看。從賣方的角度來看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即不低于開發(fā)建造，己花費的代價；從買方的角度來看，其理論依據(jù)是替代原理，即不高于重新開發(fā)建造，所需花費的代價。買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。
例如：單項選擇題
從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( )。
A、銷售狀況價值論
B、市場供求價值論
C、生產(chǎn)費用價值論
D、經(jīng)濟花費價值論
顯然答案為：C
三、成本法中的“成本”的含義
成本法的本質(zhì)是以構(gòu)成房地產(chǎn)價格的各部分成本累加為基礎(chǔ)，來估算房地產(chǎn)價格的方法。所以，成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。但在該方法中，也會用到通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來判定其具體所指。例如，土地開發(fā)成本，即普通意義上的成本。
四、成本法適用的對象
成本法特別適用于那些既無收益，又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價；也適用于市場不完善或市場狹小的，無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。例如，學(xué)校、圖書館、體育場、醫(yī)院、行政辦公樓、軍營、公園、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或者針對特殊用戶開發(fā)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也采用成本法估價。
五、成本法適用的條件
成本法適用的條件是：房地產(chǎn)價格直接取決于其效用，而非花費的成本，例如金杯與普通的玻璃杯，在用于喝水上，效用是一樣的。特別強調(diào)的是，只有轉(zhuǎn)化為效用的成本，才能構(gòu)成價格或者價值；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多，也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”，從長期、平均來看的，還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
六、成本法的理想假設(shè)條件
(1)價格正好等于成本加平均利潤；
(2)供給正好等于需求；
(3)假設(shè)有某個因素引發(fā)了供大于求。
實際上，現(xiàn)實中很難滿足理想假設(shè)條件。因此，在運用成本法估價時注意“逼近”理想假設(shè)條件。其中主要的有兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。
一、內(nèi)容提要
1、成本法的基本原理
2、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成
3、選取可比實例
4、成本法的基本公式
5、重新購建價格
6、建筑物的折舊
7、成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
8、成本法總結(jié)和運用實例
二、考試目的和考試要求
本部分的考試目的是要測試應(yīng)考人員對成本法的基本原理、房地產(chǎn)價格構(gòu)成和重新購建價格的熟悉程度，以及對成本法的基本公式和建筑物折舊的掌握程度。
考試基本要求
1、了解現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。
2、熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價格構(gòu)成和重新購建價格。
3、掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第一節(jié) 成本法的基本原理
一、成本法的含義
成本法是求取估價對象在估價時點上的重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象的客觀、合理價格或價值的方法。
成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，求取估價對象的價值。
二、成本法的理論依據(jù)
成本法的理淪依據(jù)，可以分別從賣方和買方的角度來看。從賣方的角度來看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即不低于開發(fā)建造，己花費的代價；從買方的角度來看，其理論依據(jù)是替代原理，即不高于重新開發(fā)建造，所需花費的代價。買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。
例如：單項選擇題
從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( )。
A、銷售狀況價值論
B、市場供求價值論
C、生產(chǎn)費用價值論
D、經(jīng)濟花費價值論
顯然答案為：C
三、成本法中的“成本”的含義
成本法的本質(zhì)是以構(gòu)成房地產(chǎn)價格的各部分成本累加為基礎(chǔ)，來估算房地產(chǎn)價格的方法。所以，成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。但在該方法中，也會用到通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來判定其具體所指。例如，土地開發(fā)成本，即普通意義上的成本。
四、成本法適用的對象
成本法特別適用于那些既無收益，又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價；也適用于市場不完善或市場狹小的，無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。例如，學(xué)校、圖書館、體育場、醫(yī)院、行政辦公樓、軍營、公園、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或者針對特殊用戶開發(fā)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也采用成本法估價。
五、成本法適用的條件
成本法適用的條件是：房地產(chǎn)價格直接取決于其效用，而非花費的成本，例如金杯與普通的玻璃杯，在用于喝水上，效用是一樣的。特別強調(diào)的是，只有轉(zhuǎn)化為效用的成本，才能構(gòu)成價格或者價值；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多，也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”，從長期、平均來看的，還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
六、成本法的理想假設(shè)條件
(1)價格正好等于成本加平均利潤；
(2)供給正好等于需求；
(3)假設(shè)有某個因素引發(fā)了供大于求。
實際上，現(xiàn)實中很難滿足理想假設(shè)條件。因此，在運用成本法估價時注意“逼近”理想假設(shè)條件。其中主要的有兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。