成本法的基本原理
一、內(nèi)容提要
1、成本法的基本原理
2、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成
3、選取可比實(shí)例
4、成本法的基本公式
5、重新購(gòu)建價(jià)格
6、建筑物的折舊
7、成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
8、成本法總結(jié)和運(yùn)用實(shí)例
二、考試目的和考試要求
本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)成本法的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格的熟悉程度，以及對(duì)成本法的基本公式和建筑物折舊的掌握程度。
考試基本要求
1、了解現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。
2、熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格。
3、掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第一節(jié) 成本法的基本原理
一、成本法的含義
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的客觀、合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
二、成本法的理論依據(jù)
成本法的理淪依據(jù)，可以分別從賣方和買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即不低于開發(fā)建造，己花費(fèi)的代價(jià)；從買方的角度來(lái)看，其理論依據(jù)是替代原理，即不高于重新開發(fā)建造，所需花費(fèi)的代價(jià)。買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。
例如：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題
從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( )。
A、銷售狀況價(jià)值論
B、市場(chǎng)供求價(jià)值論
C、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
D、經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論
顯然答案為：C
三、成本法中的“成本”的含義
成本法的本質(zhì)是以構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的各部分成本累加為基礎(chǔ)，來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。所以，成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。但在該方法中，也會(huì)用到通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定其具體所指。例如，土地開發(fā)成本，即普通意義上的成本。
四、成本法適用的對(duì)象
成本法特別適用于那些既無(wú)收益，又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)；也適用于市場(chǎng)不完善或市場(chǎng)狹小的，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。例如，學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)、醫(yī)院、行政辦公樓、軍營(yíng)、公園、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者針對(duì)特殊用戶開發(fā)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也采用成本法估價(jià)。
五、成本法適用的條件
成本法適用的條件是：房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，例如金杯與普通的玻璃杯，在用于喝水上，效用是一樣的。特別強(qiáng)調(diào)的是，只有轉(zhuǎn)化為效用的成本，才能構(gòu)成價(jià)格或者價(jià)值；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多，也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，從長(zhǎng)期、平均來(lái)看的，還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
六、成本法的理想假設(shè)條件
(1)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)；
(2)供給正好等于需求；
(3)假設(shè)有某個(gè)因素引發(fā)了供大于求。
實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)中很難滿足理想假設(shè)條件。因此，在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”理想假設(shè)條件。其中主要的有兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本；二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。
一、內(nèi)容提要
1、成本法的基本原理
2、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成
3、選取可比實(shí)例
4、成本法的基本公式
5、重新購(gòu)建價(jià)格
6、建筑物的折舊
7、成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
8、成本法總結(jié)和運(yùn)用實(shí)例
二、考試目的和考試要求
本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)成本法的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格的熟悉程度，以及對(duì)成本法的基本公式和建筑物折舊的掌握程度。
考試基本要求
1、了解現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。
2、熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格。
3、掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第一節(jié) 成本法的基本原理
一、成本法的含義
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的客觀、合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
二、成本法的理論依據(jù)
成本法的理淪依據(jù)，可以分別從賣方和買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即不低于開發(fā)建造，己花費(fèi)的代價(jià)；從買方的角度來(lái)看，其理論依據(jù)是替代原理，即不高于重新開發(fā)建造，所需花費(fèi)的代價(jià)。買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。
例如：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題
從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( )。
A、銷售狀況價(jià)值論
B、市場(chǎng)供求價(jià)值論
C、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
D、經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論
顯然答案為：C
三、成本法中的“成本”的含義
成本法的本質(zhì)是以構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的各部分成本累加為基礎(chǔ)，來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。所以，成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。但在該方法中，也會(huì)用到通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定其具體所指。例如，土地開發(fā)成本，即普通意義上的成本。
四、成本法適用的對(duì)象
成本法特別適用于那些既無(wú)收益，又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)；也適用于市場(chǎng)不完善或市場(chǎng)狹小的，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。例如，學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)、醫(yī)院、行政辦公樓、軍營(yíng)、公園、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者針對(duì)特殊用戶開發(fā)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也采用成本法估價(jià)。
五、成本法適用的條件
成本法適用的條件是：房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，例如金杯與普通的玻璃杯，在用于喝水上，效用是一樣的。特別強(qiáng)調(diào)的是，只有轉(zhuǎn)化為效用的成本，才能構(gòu)成價(jià)格或者價(jià)值；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多，也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，從長(zhǎng)期、平均來(lái)看的，還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
六、成本法的理想假設(shè)條件
(1)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)；
(2)供給正好等于需求；
(3)假設(shè)有某個(gè)因素引發(fā)了供大于求。
實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)中很難滿足理想假設(shè)條件。因此，在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”理想假設(shè)條件。其中主要的有兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本；二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。