第三節(jié) 房地產(chǎn)的特性
1 ．房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、數(shù)量有限性性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、價值高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。
房地產(chǎn)的類型
第四節(jié) 房地產(chǎn)的類型
1 ．房地產(chǎn)的主要類型
(1) 按用途來劃分的類型。居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)。
(2) 按開發(fā)程度來劃分的類型。生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。
(3) 按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型。收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。
(4) 按經(jīng)營使用方式來劃分的類型。出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)、自用型房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)估價的概念
第五節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念
1 ．房地產(chǎn)估價的概念
從專業(yè)估價的角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。
2 ．房地產(chǎn)專業(yè)估價人員的概念
專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格出有關(guān)管理部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。
3 ．一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員必須具備的條件
一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，必須具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。
4 ．房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德
房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德主要有 6 個方面；
(1) 不得做任何虛偽的估價，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。
(2) 應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù)。
(3) 如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，不應(yīng)接受該項估價委托。
(4) 應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托入的文件資料擅自公開或泄露給他人。
(5) 應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費用，也不得降低收費標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)競爭。
(6) 不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者的身份在非自己估價的報告上簽名、蓋章。
5 ．估價目的及目前主要估價目的種類
估價目的是指一個具體的估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者行政、民事行為的需要。
估價目的目前主要有；土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、城市拆遷補(bǔ)償、農(nóng)民集體土地征用補(bǔ)償、損害賠償、分割、合并、糾紛調(diào)處、司法鑒定、企業(yè)合資、合作、對外投資、合并、分立、清算、改制、買賣、托管經(jīng)營、設(shè)立公司時以房地產(chǎn)作價出資，房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定等。
6 ．確定估價目的的意義
不同的估價目的來源于對估價的不同需要。不同的估價目的將影響估價結(jié)果。因為估價目的不同，估價的依據(jù)，估價要考慮的因素，以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法就有可能不同，甚至估價對象的范圍也不同。在價值構(gòu)成的各要素，即成本、費用、利潤、稅金等的取舍上，也必須服從于估價目的。針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用與其不相符的用途。
7 ．房地產(chǎn)估價的主要方法
市場法 ( 又稱比較法 ) 、成本法、收益法。每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證；有時是相互補(bǔ)充的，但不存在替代關(guān)系。
8 ．估價時點的含義
估價時點是指估價結(jié)果 ( 評估價值 ) 對應(yīng)的日期，即該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日來表示。
9 ．房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)定價的區(qū)別
估價只是作為當(dāng)事人公平可信的價值參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利；而定價往往是當(dāng)事人的行為。房地產(chǎn)的終成交價格應(yīng)出當(dāng)事人自己決定，當(dāng)事人出于某種目的，可以使其成交價格高于或低于正常價格。
房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)客觀合理價格的估算和判定。估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內(nèi)，一般認(rèn)為誤差在上下 15 ％之內(nèi)是允許的。
第六節(jié) 房地產(chǎn)估價的必要性
1 ．房地產(chǎn)估價的必要性
一種資產(chǎn)只有具備了下列 2 個條件才真正需要專業(yè)估價： (1) 獨一無二性： (2) 價值量較大。 zkZ評估師考試網(wǎng)
由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產(chǎn)市場是不完全市場，不會自動形成眾人都容易識別的適當(dāng)價格，需要專業(yè)估價人員提供市場信息，進(jìn)行替代市場的估價。其重要性在于：它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，也是促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障，有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；?BR> 2 ． 房地產(chǎn)估價的需要
房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)保險和損傷賠償、房地產(chǎn)收稅、房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償、處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件、企業(yè)合資、合并合作、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等。都需要對房地產(chǎn)進(jìn)行估價。
1 ．房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、數(shù)量有限性性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、價值高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。
房地產(chǎn)的類型
第四節(jié) 房地產(chǎn)的類型
1 ．房地產(chǎn)的主要類型
(1) 按用途來劃分的類型。居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)。
(2) 按開發(fā)程度來劃分的類型。生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。
(3) 按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型。收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。
(4) 按經(jīng)營使用方式來劃分的類型。出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)、自用型房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)估價的概念
第五節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念
1 ．房地產(chǎn)估價的概念
從專業(yè)估價的角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。
2 ．房地產(chǎn)專業(yè)估價人員的概念
專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格出有關(guān)管理部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。
3 ．一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員必須具備的條件
一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，必須具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。
4 ．房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德
房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德主要有 6 個方面；
(1) 不得做任何虛偽的估價，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。
(2) 應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù)。
(3) 如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，不應(yīng)接受該項估價委托。
(4) 應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托入的文件資料擅自公開或泄露給他人。
(5) 應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費用，也不得降低收費標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)競爭。
(6) 不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者的身份在非自己估價的報告上簽名、蓋章。
5 ．估價目的及目前主要估價目的種類
估價目的是指一個具體的估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者行政、民事行為的需要。
估價目的目前主要有；土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、城市拆遷補(bǔ)償、農(nóng)民集體土地征用補(bǔ)償、損害賠償、分割、合并、糾紛調(diào)處、司法鑒定、企業(yè)合資、合作、對外投資、合并、分立、清算、改制、買賣、托管經(jīng)營、設(shè)立公司時以房地產(chǎn)作價出資，房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定等。
6 ．確定估價目的的意義
不同的估價目的來源于對估價的不同需要。不同的估價目的將影響估價結(jié)果。因為估價目的不同，估價的依據(jù)，估價要考慮的因素，以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法就有可能不同，甚至估價對象的范圍也不同。在價值構(gòu)成的各要素，即成本、費用、利潤、稅金等的取舍上，也必須服從于估價目的。針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用與其不相符的用途。
7 ．房地產(chǎn)估價的主要方法
市場法 ( 又稱比較法 ) 、成本法、收益法。每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證；有時是相互補(bǔ)充的，但不存在替代關(guān)系。
8 ．估價時點的含義
估價時點是指估價結(jié)果 ( 評估價值 ) 對應(yīng)的日期，即該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日來表示。
9 ．房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)定價的區(qū)別
估價只是作為當(dāng)事人公平可信的價值參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利；而定價往往是當(dāng)事人的行為。房地產(chǎn)的終成交價格應(yīng)出當(dāng)事人自己決定，當(dāng)事人出于某種目的，可以使其成交價格高于或低于正常價格。
房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)客觀合理價格的估算和判定。估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內(nèi)，一般認(rèn)為誤差在上下 15 ％之內(nèi)是允許的。
第六節(jié) 房地產(chǎn)估價的必要性
1 ．房地產(chǎn)估價的必要性
一種資產(chǎn)只有具備了下列 2 個條件才真正需要專業(yè)估價： (1) 獨一無二性： (2) 價值量較大。 zkZ評估師考試網(wǎng)
由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產(chǎn)市場是不完全市場，不會自動形成眾人都容易識別的適當(dāng)價格，需要專業(yè)估價人員提供市場信息，進(jìn)行替代市場的估價。其重要性在于：它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，也是促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障，有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；?BR> 2 ． 房地產(chǎn)估價的需要
房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)保險和損傷賠償、房地產(chǎn)收稅、房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償、處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件、企業(yè)合資、合并合作、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等。都需要對房地產(chǎn)進(jìn)行估價。