2008年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)指導(dǎo)(二十)

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5.2.2.3 利率的影響因素
    馬克思的利率決定論以剩余價(jià)值在不同的資本家之間分割為起點(diǎn),認(rèn)為利息是貸出資本的資本家從借人資本的資本家那里分割來的一部分剩余價(jià)值。剩余價(jià)值表現(xiàn)為利潤(rùn),所以,利息量的多少取決于利潤(rùn)總額,利率的高低取決于平均利潤(rùn)率。由于利息只是利潤(rùn)的一部分,利潤(rùn)本身也就成為利息的界限。一般情況下,利率不會(huì)與平均利潤(rùn)率恰巧相等,也不會(huì)超過平均利潤(rùn)率??傊?,利率的變化范圍在零與平均利潤(rùn)率之間。
    馬克思明確指出,在利率的變化范圍內(nèi),有兩個(gè)因素決定著利率的高低:一是利潤(rùn)率;二是總利潤(rùn)在貸款人與借款人之間分配的比例。利潤(rùn)率決定利率,從而使利率具有以下特點(diǎn):
    (1)隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高,平均利潤(rùn)率有下降趨勢(shì)。因而也影響平均利率有同方向變化的趨勢(shì)。
    (2)平均利潤(rùn)率雖有下降趨勢(shì),但卻是一個(gè)非常緩慢的過程。換句話說,平均利率具有相對(duì)穩(wěn)定性。
    (3)由于利率高低取決于兩類資本家對(duì)利潤(rùn)分割的結(jié)果,因而使利率的決定具有很大偶然性。也就是說,平均利率無法由任何規(guī)律決定,而傳統(tǒng)習(xí)慣、法律規(guī)定、競(jìng)爭(zhēng)等卻可以直接或間接的對(duì)利率產(chǎn)生影響。
    需要注意的是,平均利率是一個(gè)純理論概念。在現(xiàn)實(shí)生活中,人們面對(duì)的是市場(chǎng)利率而非平均利率。市場(chǎng)利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化。
    至于總利潤(rùn)在貸款人與借款人之間分配的比例,也可能出現(xiàn)不同情況。如果總利潤(rùn)在貸款人和借款人之間的分割比例是固定的,則利率隨著利潤(rùn)率的提高而提高;相反,則會(huì)隨利潤(rùn)率的下降而下降。
    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,利率的高低主要取決于社會(huì)平均利潤(rùn)率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。貸款利率水平主要取決于資金成本,此外還要加上稅收、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)成本以及收益等。其他各種類型利率的高低及其與基礎(chǔ)利率的差異,則主要取決于資金籌措的成本費(fèi)用和融出資金所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小等。
    5.2.3 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息
    利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。
    5.2.3.1 單利計(jì)息
    單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息,利息不再生息,其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為:In=P.n.i n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為:Fn=P(1+i.n)
    我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫券的利息就是以單利計(jì)算的,計(jì)息周期為“年”。
    5.2.3.2 復(fù)利計(jì)息
    復(fù)利計(jì)息,是指對(duì)于某一計(jì)息周期來說,如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息,即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí),利息的計(jì)算公式為:In=P[(1+i)n-1] n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為:Fn=P(1+i)n我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況,所以在投資分析中,一般采用復(fù)利計(jì)息。
    復(fù)利計(jì)息還有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分。如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間(如年、季、月等),并按復(fù)利計(jì)息,稱為間斷復(fù)利;如果計(jì)息周期無限期縮短,稱為連續(xù)復(fù)利。從理論上講,資金在不停地運(yùn)動(dòng),每時(shí)每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增殖,因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息,但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。
    5.2.4 名義利率與實(shí)際利率
    5.2.4.1 名義利率與實(shí)際利率的概念
    在以上討論中,我們都是以年為計(jì)息周期的,但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,計(jì)息周期有年、季度、月、周、日等,也就是說,計(jì)息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問題。也就是說,當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí),就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。
    名義利率,指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率,它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。
    實(shí)際利率,指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí),每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。
    例如某筆住房抵押貸款按月還本付息,其月利率為0.5%,通常稱為“年利率6%,每月計(jì)息一次”。這里的年利率6%稱為“名義利率”。當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí),名義利率和實(shí)際利率是一致的;但當(dāng)按復(fù)利計(jì)息時(shí),上述“年利率6%,每月計(jì)息一次”的實(shí)際利率則不等于名義利率(6%)。
    例如,年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年4次按季利率計(jì)息、一年12次按月利率計(jì)息,則一年后的本利和分別為:一年1次計(jì)息F=1000×(1+12%)=1120(元)
    一年4次計(jì)息F=1000×(1+3%)4=l125.51(元)
    一年12次計(jì)息F=1000×(1+1%)12=1126.83(元)
    這里的12%,對(duì)于一年一次計(jì)息情況既是實(shí)際利率又是名義利率;3%和1%稱為周期利率。由上述計(jì)算可知:名義利率=周期利率×每年的計(jì)息周期數(shù)。
    對(duì)于一年計(jì)息4次和12次來說,12%就是名義利率,而一年計(jì)息4次時(shí)的實(shí)際利率=(1+3%)4-1=12.55%;一年計(jì)息12次時(shí)的實(shí)際利率=(1+1%)12-1=12.68%。
    5.2.4.2 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式
    設(shè)名義利率為r,若年初借款為戶,在一年中計(jì)算利息m次,則每一計(jì)息周期的利率為r/m,一年后的本利和為:F=P(1十r/m)m其中利息為I=F-P=P(1+r/m)m-P.故實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為:i=(F-P)/P=[P(1+r/m)m-P]/P=(1+r/m)m-1通過上述分析和計(jì)算,可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系:
    (1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值;
    (2)名義利率越大,計(jì)息周期越短,實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;
    (3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí),名義利率與實(shí)際利率相等;
    (4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí),實(shí)際利率大于名義利率;
    (5)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∝時(shí),名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=er-1.